Kurzantwort
Nach der gesetzlichen Grundregel muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.
Bei Gewerberäumen werden Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten jedoch häufig teilweise auf den Mieter übertragen.
Solche Vereinbarungen können grundsätzlich zulässig sein. Besonders bei vorformulierten Vertragsklauseln bestehen aber Grenzen. Eine pauschale und unbegrenzte Übertragung auch solcher Reparaturkosten, die außerhalb der Risikosphäre des Mieters liegen, kann unwirksam sein.
Bei größeren Gewerbeflächen sollte deshalb nicht nur die monatliche Miete, sondern auch die technische Kostenverteilung geprüft werden.
Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung unterscheiden
Im Vertrag werden verschiedene Begriffe häufig nebeneinander verwendet.
Wartung
Wartung soll regelmäßig die Funktionsfähigkeit einer Anlage erhalten, etwa durch Inspektion und Pflege.
Instandhaltung
Instandhaltung betrifft Maßnahmen, mit denen der vertragsgemäße Zustand erhalten werden soll.
Instandsetzung
Instandsetzung betrifft typischerweise die Beseitigung eines bereits eingetretenen Defekts beziehungsweise die Wiederherstellung.
Für die wirtschaftliche Risikoverteilung ist entscheidend, welche dieser Kosten der Vertrag tatsächlich dem Mieter zuweist.
Gesetzlich trägt zunächst der Vermieter die Erhaltungslast
§ 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter grundsätzlich dazu, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Ein Gewerbemietvertrag kann von diesem gesetzlichen Ausgangspunkt abweichen.
Deshalb finden sich Klauseln wie: „Wartung und Instandhaltung innerhalb der Mieträume trägt der Mieter." oder „Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach obliegen dem Vermieter."
Welche wirtschaftliche Bedeutung eine solche Formulierung hat, zeigt sich häufig erst Jahre später.
Was kann bei Gewerberäumen auf den Mieter übertragen werden?
Eine vertragliche Übertragung ist im Gewerbemietrecht grundsätzlich deutlich weiter möglich als viele Mieter aus dem Wohnraummietrecht erwarten.
Besonders naheliegend sind Pflichten für Einrichtungen und Bereiche, die ausschließlich dem Mietgebrauch des konkreten Mieters unterliegen.
Beispiele:
- mietereigene Einbauten
- ausschließlich genutzte technische Einrichtungen
- Innentüren
- bestimmte Installationen innerhalb der Mietfläche
- vom Mieter verursachte Schäden
Entscheidend bleibt aber die konkrete Klausel.
Wo liegen bei Formularverträgen Grenzen?
Der Bundesgerichtshof hat für vorformulierte Gewerbemietverträge Grenzen gezogen.
Problematisch kann insbesondere eine Klausel sein, die dem Mieter ohne angemessene Begrenzung die Erhaltungskosten gemeinschaftlich genutzter Flächen oder Anlagen auferlegt, obwohl die Schäden weder durch seinen Mietgebrauch verursacht noch seiner Risikosphäre zuzurechnen sind.
Der Mieter soll nicht völlig unkalkulierbar etwa für bereits vorhandene Abnutzung oder von Dritten verursachte Schäden einstehen müssen.
Besonders sorgfältig sollten daher Klauseln geprüft werden zu:
- Dach
- Fassade
- zentraler Heizungsanlage
- gemeinschaftlicher Lüftung
- Aufzügen
- Parkflächen
- gemeinschaftlichen Außenanlagen
- zentraler Gebäudetechnik
Was bedeutet „Dach und Fach"?
Der Begriff wird in Gewerbemietverträgen häufig verwendet, ist aber nicht immer identisch definiert.
Je nach Vertrag können darunter beispielsweise fallen:
- Dachkonstruktion
- tragende Wände
- Fassade
- Fundamente
- konstruktive Gebäudeteile
Gerade weil die Formulierung nicht jedes technische Detail beantwortet, sollte geprüft werden, wie der Vertrag die übrigen Anlagen behandelt.
Eine zentrale Heizungsanlage oder ein Tor ist nicht schon allein deshalb eindeutig dem Vermieter zugewiesen, weil dieser „Dach und Fach" trägt.
Beispiel: Das Hallentor fällt nach zwölf Jahren aus
Bei einer Produktionshalle muss ein großes Sektionaltor ersetzt werden.
Die Reparatur kostet 18.000 Euro.
Wer zahlen muss, lässt sich nicht allein mit dem Hinweis beantworten, das Tor gehöre zum Gebäude.
Zu prüfen ist:
- Wortlaut des Mietvertrags
- Individualvereinbarung oder Formularvertrag?
- Welcher Partei wurde Instandsetzung übertragen?
- Nutzt nur dieser Mieter das Tor?
- Ursache des Defekts
- Alter und Zustand bei Vertragsbeginn
- mögliche Kostenbegrenzungen
- sonstige Regelungen des Vertrags
Genau solche Positionen können einen vermeintlich günstigen Gewerbemietvertrag langfristig erheblich verteuern.
Technische Anlagen vor Vertragsschluss prüfen
Bei größeren Gewerbeeinheiten ist eine Bestandsaufnahme sinnvoll.
Besonders relevant können sein:
- Heizungsanlage
- Klimatisierung
- Lüftung
- Tore
- Aufzüge
- Brandschutztechnik
- Elektroanlage
- Sanitär- und Abwasseranlagen
- Dach
- Fenster und Fassade
Ist eine Anlage bereits alt und soll der Mieter zugleich für deren Instandsetzung einstehen, kann darin ein erhebliches wirtschaftliches Risiko liegen.
Instandhaltung ist auch beim Unternehmenskauf wichtig
Wird ein Betrieb mit langfristigem Mietvertrag übernommen, sollte der Erwerber nicht nur Miethöhe und Vertragslaufzeit prüfen.
Eine weitgehende Instandsetzungspflicht kann erhebliche zukünftige Kosten enthalten.
Gerade bei Werkstätten, Produktionshallen, Fitnessstudios, Hotels, größeren Praxen oder Gastronomiebetrieben kann die technische Ausstattung einen beträchtlichen Teil des wirtschaftlichen Risikos des Mietvertrags ausmachen.
Reparatur nicht ohne Prüfung bezahlen
Verlangt der Vermieter die Übernahme einer größeren Reparatur, sollte zunächst geklärt werden:
- Welche Vertragsklausel soll den Anspruch begründen?
- Handelt es sich um Wartung, Instandhaltung oder Instandsetzung?
- Ist die Klausel individuell ausgehandelt oder vorformuliert?
- Betrifft die Anlage ausschließlich die Mietfläche?
- Wer hat den Schaden verursacht?
- Gibt es eine Kostenobergrenze?
- War der Defekt bereits angelegt oder die Anlage bereits verbraucht?
Erst danach lässt sich beurteilen, ob und in welchem Umfang der Mieter tatsächlich zahlen muss.
Checkliste für Instandhaltungsklauseln
Vor Vertragsunterzeichnung insbesondere markieren:
- Wartung
- Instandhaltung
- Instandsetzung
- Schönheitsreparaturen
- Dach und Fach
- technische Anlagen
- Gemeinschaftsflächen
- Kostenobergrenzen
- Selbstbehalte
- Versicherungen
- Betriebskosten
- Erneuerungspflichten
- Rückbau
Diese Klauseln sollten gemeinsam betrachtet werden. Eine einzelne Regelung kann ihre wirtschaftliche Bedeutung erst im Zusammenspiel mit anderen Vertragsbestimmungen entfalten. Kanzlei1848 berät hierzu auch bundesweit digital – mehr unter bundesweite Vertretung.
Rechtsgrundlagen und ausgewählte Rechtsprechung
Ausgangspunkt ist § 535 Abs. 1 BGB. Bei vorformulierten Vertragsklauseln sind insbesondere §§ 305 ff. BGB, insbesondere § 307 BGB, relevant.
BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 – zur Unwirksamkeit einer formularmäßigen unbegrenzten Übertragung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Gewerbemieter.
BGH, Versäumnisurteil vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 – ebenfalls zu den Grenzen formularmäßiger Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten bei gemeinschaftlich genutzten Flächen und technischen Anlagen.
Der Bundesgerichtshof hat Grenzen einer formularmäßigen Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten im Gewerberaummietrecht unter anderem in den Entscheidungen XII ZR 158/01 und XII ZR 56/11 konkretisiert.
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Hinweis: Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick mit Stand September 2026 und ersetzt keine rechtliche Prüfung des konkreten Einzelfalls.