Kfz-Werkstatt oder Autohaus gemietet: Was bei Rückbau, Umbauten und Standortwechsel gilt

Warum Gewerbemietverträge bei Kfz-Betrieben besonders anspruchsvoll sind

Eine Werkstattfläche wird häufig über viele Jahre auf einen bestimmten Betrieb zugeschnitten. Aus einer leeren Halle entstehen beispielsweise Annahmebereich, Werkstatt, Reifenlager, Waschplatz, Büro, Sozialräume und Kundenbereich.

Bei einem Autohaus kommen Showroom, Außenstellplätze, Beleuchtung, Werbeanlagen und teilweise herstellerspezifische Gestaltungsvorgaben hinzu.

Je höher die Investitionen in den Standort sind, desto wichtiger werden Vertragslaufzeit, Verlängerungsoptionen und Beendigungsmöglichkeiten. Ein wirtschaftlich unattraktiver Standort lässt sich nicht ohne Weiteres verlassen, wenn der Gewerbemietvertrag noch mehrere Jahre läuft.

Der Nutzungszweck sollte den tatsächlichen Betrieb abdecken

Im Mietvertrag sollte der Nutzungszweck nicht unnötig eng formuliert sein, denn er bestimmt mit, welchen Gebrauch der Vermieter dem Mieter nach § 535 Abs. 1 BGB gewähren muss.

Ein Vertrag, der beispielsweise nur die Nutzung als „Kfz-Reparaturwerkstatt" vorsieht, kann später Fragen aufwerfen, wenn zusätzlich Fahrzeughandel, Aufbereitung, Reifenservice, Vermietung oder Karosseriearbeiten angeboten werden sollen.

Vor Vertragsschluss sollte deshalb geklärt werden:

• Welche Tätigkeiten sind ausdrücklich vom Mietzweck umfasst?
• Sind Fahrzeughandel und Außenverkaufsflächen erlaubt?
• Darf eine Waschanlage oder Fahrzeugaufbereitung betrieben werden?
• Sind Lackier-, Karosserie- oder sonstige emissionsrelevante Arbeiten vorgesehen?
• Welche Stell- und Außenflächen gehören tatsächlich zur Mietsache?
• Welche Genehmigungen werden benötigt?
• Wer trägt das Risiko, wenn eine bestimmte betriebliche Nutzung öffentlich-rechtlich nicht zulässig ist?

Nicht jedes öffentlich-rechtliche Nutzungshindernis ist automatisch ein Mangel der Mietsache. Entscheidend kann insbesondere sein, ob das Hindernis objektbezogen ist oder seine Ursache im konkreten Betrieb des Mieters hat. Mietzweck und Genehmigungslage sollten daher vor größeren Investitionen zusammen geprüft werden.

Umbauten: Zustimmung allein beantwortet die Rückbaufrage nicht

Werkstätten benötigen regelmäßig erhebliche bauliche Veränderungen. Zur Verteilung der Kosten für Instandhaltung und Reparaturen: Instandhaltung und Reparaturen im Gewerbemietvertrag.

Typische Beispiele sind:

• Hebebühnen und Fundamente
• Arbeits- oder Montagegruben
• Öl- und Benzinabscheider
• Druckluftleitungen
• Abgasabsauganlagen
• Starkstromanschlüsse
• Werkstatttore
• Lackier- oder Aufbereitungstechnik
• zusätzliche Sanitäranlagen
• Showroom-Umbauten
• Werbeanlagen und Außenbeschilderung

Eine Zustimmung des Vermieters zum Einbau bedeutet nicht automatisch, dass die Anlage bei Vertragsende im Objekt verbleiben darf.

Sinnvoll ist deshalb eine schriftliche Regelung, die nicht nur den Umbau erlaubt, sondern auch festlegt:

1. Wer trägt die Einbaukosten?
2. Wer trägt Wartung und Instandsetzung?
3. Wem gehört die Anlage?
4. Muss sie bei Vertragsende entfernt werden?
5. Darf der Vermieter ihre Übernahme verlangen?
6. Gibt es gegebenenfalls einen finanziellen Ausgleich?

Gerade bei kostspieligen Einbauten kann eine unklare Rückbauregelung am Ende des Mietverhältnisses zu einem erheblichen wirtschaftlichen Konflikt führen.

Was gilt beim Rückbau einer Werkstatt?

Ausgangspunkt ist die Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB.

Hat der Mieter Einrichtungen oder bauliche Veränderungen selbst eingebracht, kann er grundsätzlich verpflichtet sein, diese bei Vertragsende wieder zu entfernen. Etwas anderes kann sich insbesondere aus dem Vertrag, einer späteren Übernahmevereinbarung oder daraus ergeben, dass ein bestimmter Ausbau nach dem Parteiwillen gerade zum geschuldeten Zustand der Mietsache werden sollte. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB bereits sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache.

Entscheidend sind deshalb unter anderem:

• Zustand bei Übergabe
• Übergabeprotokoll
• ursprüngliche Pläne und Fotos
• Mietvertrag und Nachträge
• Genehmigungen des Vermieters
• Rechnungen und Eigentumsnachweise
• spätere Vereinbarungen über Einbauten
• Vereinbarungen mit Vormietern oder Nachmietern

Besonders problematisch wird es, wenn nach zehn oder fünfzehn Jahren niemand mehr sicher feststellen kann, welche Anlage von welchem Nutzer eingebaut wurde.

Hebebühnen, Gruben und Boden

Bei Hebebühnen oder Gruben besteht die Rückgabe nicht nur aus dem Ausbau der technischen Anlage. Es kann zusätzlich darum gehen, Fundamente zu entfernen, Öffnungen zu schließen oder einen Boden wiederherzustellen.

Hier können erhebliche Kosten entstehen.

Bevor ein Mieter vorschnell einen vollständigen Rückbau beauftragt, sollte deshalb geprüft werden, was tatsächlich geschuldet ist und ob der Vermieter oder ein Nachmieter ein Interesse an der vorhandenen Werkstattinfrastruktur hat.

Bei einer erneuten Vermietung als Werkstatt kann der Erhalt einer funktionierenden Infrastruktur wirtschaftlich für beide Seiten sinnvoller sein als deren Entfernung.

Umwelt- und Altlastenthemen früh dokumentieren

Bei Werkstattflächen können zusätzlich Verunreinigungen von Boden oder technischen Anlagen eine Rolle spielen.

Gerade dann ist wichtig, den Ausgangszustand dokumentiert zu haben.

Nicht jede bei Rückgabe festgestellte Belastung stammt zwangsläufig vom aktuellen Mieter. Umgekehrt können vom Mieter verursachte Schäden oder Kontaminationen eigenständige Ersatzansprüche auslösen.

Bei der Übernahme einer bereits jahrelang als Werkstatt genutzten Fläche sollte deshalb dokumentiert werden, welche Anlagen und Auffälligkeiten schon vorhanden waren.

Was passiert beim Verkauf oder bei Aufgabe des Betriebs?

Ein Gewerbemietvertrag geht bei einem Verkauf des Werkstatt- oder Autohausbetriebs nicht automatisch auf den Erwerber über; auch eine Überlassung an Dritte bedarf nach § 540 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Ähnliche Fragen stellen sich beim Verkauf einer Praxis (Praxis oder MVZ verkaufen: Was passiert mit dem Gewerbemietvertrag?) und allgemein bei der Suche nach einem Nachfolger (Nachmieter und Vertragsübernahme im Gewerbemietrecht).

Soll der Käufer auch den Standort übernehmen, muss früh geprüft werden:

• Wer ist derzeit Mietvertragspartei?
• Ist eine Vertragsübernahme vorgesehen?
• Muss der Vermieter zustimmen?
• Bestehen Regelungen zum Nachmieter?
• Soll lediglich untervermietet werden?
• Gibt es Sicherheiten oder persönliche Bürgschaften?
• Was passiert mit Einbauten und Werkstattausstattung?

Das sollte möglichst geklärt sein, bevor der Unternehmensverkauf wirtschaftlich verbindlich wird. Mehr dazu im Beitrag Nachmieter im Gewerbemietvertrag.

Wenn der Betrieb den Standort vorzeitig verlassen will

Ein unrentabler Standort, ein größerer Neubau oder eine Betriebsverlagerung beenden einen langfristigen Gewerbemietvertrag nicht automatisch. Mögliche Wege beschreibt der Beitrag Gewerbemietvertrag kündigen oder vorzeitig beenden.

Bei einem noch mehrere Jahre laufenden Vertrag sollte deshalb geprüft werden, welche rechtlichen und wirtschaftlichen Optionen bestehen:

• vertragliches Kündigungsrecht
• außerordentliche Kündigung
• Aufhebungsvertrag
• Nachmieter
• Vertragsübernahme
• Untervermietung
• Verhandlung über Rückbau und Einbauten

Oft ist eine früh ausgehandelte Gesamtlösung wirtschaftlich günstiger als ein Streit über mehrere Einzelpositionen.

Checkliste für Kfz-Werkstatt und Autohaus

Vor Vertragsabschluss oder größerem Umbau sollten insbesondere vorliegen:

• Mietvertrag einschließlich aller Anlagen
• Lageplan und genaue Flächenzuordnung
• Übergabeprotokoll
• Fotos des Ausgangszustands
• Genehmigungsunterlagen
• Umbauplanung
• Zustimmung des Vermieters
• Regelung zum späteren Rückbau
• Regelung zu Wartung und Instandsetzung
• Vertragslaufzeit und Verlängerungsoptionen
• Regelungen zur Untervermietung und Vertragsübernahme

Vor einem Auszug sollte zusätzlich der aktuelle Zustand vollständig fotografisch dokumentiert werden.

Vor Abschluss eines neuen Mietvertrags für Werkstatt- oder Autohausflächen lohnt sich eine Prüfung: Gewerbemietvertrag prüfen lassen.

Gewerbemietverträge für Kfz-Werkstatt und Autohaus anwaltlich prüfen lassen

Die Kanzlei1848 berät Kfz-Betriebe und Vermieter bei gewerblichen Mietverträgen für Werkstatt- und Autohausflächen – von Nutzungszweck und Umbauten über Hebebühnen, Rückbau und technische Anlagen bis zu Standortwechsel, Vertragsübernahme und vorzeitiger Beendigung. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig.