Praxis oder MVZ verkaufen: Was passiert mit dem Gewerbemietvertrag?

Warum der Standort beim Praxisverkauf besonders wichtig ist

Bei einer Praxis besteht der wirtschaftliche Wert nicht nur aus medizinischer Ausstattung und Patientenstamm.

Der Standort kann für den Erwerber entscheidend sein:

• etablierte Erreichbarkeit
• geeignete Raumaufteilung
• Barrierefreiheit
• Behandlungsräume
• Empfangsbereich
• technische Installationen
• Stellplätze
• langfristig bekannte Adresse
• Nähe zu Apotheken oder medizinischen Einrichtungen

Hat der Käufer keine gesicherte Möglichkeit, die Räume weiter zu nutzen, kann dies die gesamte Transaktion gefährden.

Der Mietvertrag geht nicht automatisch mit der Praxis über

Ein häufiger Irrtum lautet: „Der Käufer übernimmt die Praxis und damit auch den Mietvertrag." So einfach ist es nicht. Allgemein zur Frage, wann ein Vermieter einen Nachfolger akzeptieren muss: Nachmieter und Vertragsübernahme im Gewerbemietrecht.

Eine Vertragsübernahme bedeutet einen Wechsel des Vertragspartners. Ein solcher Wechsel setzt grundsätzlich die Beteiligung beziehungsweise Zustimmung der betroffenen Vertragsparteien voraus.

Ist bislang der einzelne Arzt persönlich Mieter und soll künftig der Käufer Mieter werden, muss deshalb geklärt werden, wie der Mietvertrag wirksam übertragen wird.

Mögliche Gestaltungen sind:

• dreiseitige Vertragsübernahmevereinbarung
• Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber
• bereits im ursprünglichen Vertrag eingeräumtes Übertragungsrecht
• sonstige vertraglich vereinbarte Nachfolgeregelung

Asset Deal und Share Deal unterscheiden

Für die mietrechtliche Prüfung ist entscheidend, wie die Praxis oder das MVZ verkauft wird.

Verkauf des Praxisbetriebs

Werden Vermögenswerte, Patientenstamm und Einrichtung an einen Erwerber übertragen und soll dieser den Betrieb fortführen, wird der Erwerber dadurch nicht automatisch Mietvertragspartei.

Der Standort muss gesondert abgesichert werden.

Verkauf von Gesellschaftsanteilen

Ist beispielsweise eine MVZ-GmbH selbst Mieterin und werden lediglich die Geschäftsanteile an dieser Gesellschaft verkauft, bleibt die Gesellschaft grundsätzlich dieselbe juristische Person und damit zunächst auch dieselbe Mietvertragspartei.

Trotzdem muss der Mietvertrag geprüft werden.

Manche Gewerbemietverträge enthalten Regelungen für:

• Gesellschafterwechsel
• Kontrollwechsel
• Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse
• Umwandlungen
• Verschmelzungen
• Wechsel bestimmter Betreiberstrukturen

Eine solche Klausel kann beim Verkauf erhebliche Bedeutung bekommen.

Vermieter möglichst früh einbinden – aber nicht unvorbereitet

Der Vermieter sollte nicht erst wenige Tage vor dem geplanten Übergabetermin mit einer bereits vollständig ausgehandelten Transaktion konfrontiert werden.

Umgekehrt kann es taktisch unklug sein, ihn anzusprechen, bevor geklärt ist, welche Rechte der bestehende Mietvertrag überhaupt vorsieht.

Vor der Kommunikation sollte deshalb geprüft werden:

1. Wer ist Mietvertragspartei?
2. Welche Laufzeit besteht noch?
3. Welche Verlängerungsoptionen gibt es?
4. Ist eine Vertragsübertragung geregelt?
5. Gibt es Nachmieter- oder Zustimmungsklauseln?
6. Sind Gesellschafterwechsel geregelt?
7. Bestehen persönliche Bürgschaften?
8. Welche Einbauten gehören wem?
9. Welche Mietanpassungen drohen in den kommenden Jahren?

Danach lässt sich entscheiden, mit welchem konkreten Vorschlag an den Vermieter herangetreten wird.

Ein alter Mietvertrag kann für den Erwerber wertvoll sein – oder gefährlich

Eine lange Restlaufzeit ist nicht immer ein Nachteil. Mängel der Räume können ein weiterer Konfliktpunkt sein; dazu Gewerbemietvertrag wegen Mängeln kündigen.

Liegt die vereinbarte Miete unter dem aktuellen Marktniveau und ist der Standort etabliert, kann ein bestehender langfristiger Vertrag einen erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Umgekehrt kann eine lange Bindung problematisch sein, wenn:

• hohe Indexanpassungen zu erwarten sind
• Erweiterungsflächen fehlen
• erhebliche Instandhaltungspflichten beim Mieter liegen
• Rückbaupflichten umfangreich sind
• Betriebskosten ungewöhnlich weit übertragen wurden
• die Räume für das geplante Praxiskonzept nicht mehr ausreichen

Der Käufer sollte deshalb nicht nur wissen, dass er die Räume nutzen kann, sondern auch zu welchen Bedingungen. Zu Indexklauseln und Mietanpassungen im Detail: Mieterhöhung im Gewerbemietvertrag. Zur Instandhaltung: Instandhaltung und Reparaturen im Gewerbemietvertrag.

Praxiseinbauten nicht vergessen

Medizinische Räume können erhebliche mieterspezifische Investitionen enthalten:

• Behandlungsräume
• besondere Strom- und Wasseranschlüsse
• Röntgenräume
• Strahlenschutzmaßnahmen
• Laboreinrichtungen
• Klimatisierung
• Empfangs- und Wartebereiche
• Einbaumöbel
• Boden- und Wandaufbauten

Beim Verkauf muss geklärt werden:

• Welche Einrichtungen werden mitverkauft?
• Welche gehören dem Vermieter?
• Welche müssen bei Mietvertragsende entfernt werden?
• Hat der Vermieter deren Einbau genehmigt?
• Darf der Erwerber sie weiter nutzen?

Eine unklare Rückbausituation kann den wirtschaftlichen Wert des Standorts erheblich beeinflussen.

Was geschieht mit Bürgschaft und Kaution?

Auch Sicherheiten müssen in die Vertragsübernahme einbezogen werden.

Hat der bisherige Praxisinhaber persönlich gebürgt oder eine Barkaution geleistet, endet diese Sicherung nicht zwangsläufig automatisch mit dem wirtschaftlichen Verkauf des Betriebs.

Im Rahmen einer Übernahmevereinbarung sollte klar geregelt werden:

• wann der bisherige Mieter aus allen Verpflichtungen entlassen wird
• was mit der bestehenden Kaution geschieht
• welche Sicherheit der neue Mieter stellt
• ob persönliche Bürgschaften erlöschen
• ab welchem Zeitpunkt ausschließlich der Erwerber haftet

Gerade für den Verkäufer ist eine ausdrückliche Haftungsentlassung wesentlich.

Was, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

Dann sollte zunächst geprüft werden, ob der Vertrag ein Übertragungs-, Nachmieter- oder Untervermietungsrecht enthält; eine Untervermietung bedarf nach § 540 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Zu den Möglichkeiten einer vorzeitigen Beendigung: Gewerbemietvertrag kündigen oder vorzeitig beenden.

Fehlt eine solche Regelung, besteht nicht allein deshalb ein Anspruch auf Vertragsübernahme, weil der bisherige Praxisinhaber einen wirtschaftlich geeigneten Käufer gefunden hat.

Je nach Vertrag und Sachverhalt können andere Wege geprüft werden, etwa:

• neuer Mietvertrag
• dreiseitige Nachtragsvereinbarung
• Untervermietung
• Aufhebungsvertrag
• zeitlich abgestimmter Betreiberwechsel

Entscheidend ist, den Praxiskaufvertrag und die mietrechtliche Lösung miteinander zu verzahnen. Zu den allgemeinen Voraussetzungen einer Vertragsübernahme: Nachmieter im Gewerbemietvertrag.

Checkliste vor dem Praxis- oder MVZ-Verkauf

Frühzeitig prüfen:

• Gewerbemietvertrag und sämtliche Nachträge
• genaue Mietvertragspartei
• Restlaufzeit
• Verlängerungsoptionen
• Mietanpassungsklauseln
• Übertragungs- und Untervermietungsregelungen
• Change-of-Control-Regelungen
• Kaution und Bürgschaften
• Genehmigungen zu Praxiseinbauten
• Rückbaupflichten
• Betriebskosten und Instandhaltung
• Zeitplan des Unternehmenskaufs

Idealerweise wird die mietrechtliche Situation geklärt, bevor der Unternehmensverkauf endgültig vollzogen werden muss.

Wird für die Praxis ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, lohnt sich eine Prüfung vor der Unterschrift: Gewerbemietvertrag prüfen lassen.

Praxisverkauf und Gewerbemietvertrag anwaltlich abstimmen

Die Kanzlei1848 berät bei Praxis- und MVZ-Übernahmen zu den mietrechtlichen Folgen des Unternehmensverkaufs – von Vermieterzustimmung und Vertragsübernahme über Praxiseinbauten und Sicherheiten bis zur Abstimmung von Mietvertrag und Transaktionszeitplan. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig.