Kurzantwort
Ein Vermieter kann die Miete für Gewerberäume während einer laufenden Festlaufzeit nicht allein deshalb einseitig erhöhen, weil die Marktmieten gestiegen sind.
Entscheidend ist grundsätzlich die vertragliche Vereinbarung.
Gewerbemietverträge enthalten deshalb häufig:
- Staffelmieten
- Index- beziehungsweise Wertsicherungsklauseln
- Leistungsvorbehalte
- Neuverhandlungsklauseln
- Anpassungsregelungen bei Optionen oder Vertragsverlängerungen
Ob eine konkrete Erhöhung wirksam ist, hängt von der Klausel, ihrer rechtlichen Zulässigkeit und der richtigen Berechnung ab.
Gewerbemietrecht ist nicht Wohnraummietrecht
Bei Wohnraum existieren gesetzliche Regeln über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Diese Systematik lässt sich nicht einfach auf Gewerberaum übertragen.
Bei einem langfristigen Gewerbemietvertrag muss deshalb bereits bei Vertragsabschluss geregelt werden, ob und wie sich die Miete künftig verändern kann.
Fehlt eine entsprechende Grundlage, kann der Vermieter während einer festen Vertragslaufzeit nicht ohne Weiteres eine höhere Miete allein aufgrund der Marktentwicklung verlangen.
Staffelmiete: Die zukünftige Miete steht bereits fest
Bei einer Staffelmietvereinbarung wird regelmäßig schon im Vertrag festgelegt, wann die Miete auf welchen Betrag steigt oder nach welchem fest vereinbarten Schema sie sich verändert.
Beispiel:
- Jahr 1: 8.000 Euro
- Jahr 2: 8.300 Euro
- Jahr 3: 8.600 Euro
Dann hängt die Erhöhung nicht von der tatsächlichen Inflation ab.
Bei einem langfristigen Vertrag sollte wirtschaftlich geprüft werden, welche Gesamtbelastung daraus über die Laufzeit entsteht.
Gerade mehrere vermeintlich moderate Erhöhungen können über zehn Jahre einen erheblichen Betrag ausmachen.
Indexklausel: Miete folgt einer Bezugsgröße
Bei einer Wertsicherungsklausel wird die Mietentwicklung an eine bestimmte Bezugsgröße gekoppelt, häufig an den Verbraucherpreisindex.
Der Vertrag muss genau geprüft werden.
Wichtige Fragen sind:
- Welcher Index wird verwendet?
- Welcher Ausgangsmonat beziehungsweise Ausgangswert gilt?
- Ab welcher Veränderung erfolgt die Anpassung?
- Erfolgt die Anpassung automatisch oder erst nach Erklärung?
- Wirkt die Anpassung nur für die Zukunft?
- Kann die Miete bei sinkendem Index auch sinken?
- Wie werden spätere Anpassungen berechnet?
Schon kleine Unterschiede im Wortlaut können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Das Preisklauselgesetz beachten
Nicht jede automatische Kopplung einer Geldschuld an einen Preisindex ist ohne Weiteres zulässig.
Für langfristige Verträge sieht das Preisklauselgesetz unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen vom grundsätzlichen Preisklauselverbot vor.
Bei langfristigen Gewerbemietverträgen spielen insbesondere die Vertragsdauer, Kündigungsbindungen und Verlängerungsrechte eine Rolle.
Eine Indexklausel sollte deshalb nicht lediglich rechnerisch, sondern auch auf ihre rechtliche Zulässigkeit geprüft werden.
Problematisch können beispielsweise einseitige Regelungen sein, die nur Preissteigerungen berücksichtigen, einen Preisrückgang aber vollständig ausschließen.
Zu beachten ist außerdem die besondere Rechtsfolge des § 8 PrKG: Verstößt eine Klausel ausschließlich gegen das Preisklauselgesetz, tritt ihre Unwirksamkeit grundsätzlich erst mit der rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes ein, soweit keine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Davon zu unterscheiden ist eine Unwirksamkeit aufgrund der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB.
Muss der Vermieter eine Erhöhung erst verlangen?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten.
Es gibt Klauseln, nach denen sich die Miete bei Erreichen bestimmter Voraussetzungen automatisch verändert.
Andere Regelungen geben lediglich ein Anpassungsrecht oder verlangen eine Erklärung einer Vertragspartei.
Deshalb sollte vor der Berechnung zunächst festgestellt werden, welchen Mechanismus der konkrete Vertrag überhaupt vorsieht.
Das ist insbesondere wichtig, wenn eine Partei nach Jahren rückwirkend erhebliche Nachzahlungen verlangt.
Beispiel: Indexklausel wurde fünf Jahre nicht umgesetzt
Der Mietvertrag läuft seit mehreren Jahren. Die vertragliche Wertsicherungsklausel wurde bislang nicht angewendet.
Nun verlangt der Vermieter eine deutlich höhere Miete und zusätzlich Nachzahlungen.
Dann stellen sich unter anderem folgende Fragen:
- Trat die Anpassung automatisch ein?
- War eine Erklärung erforderlich?
- Ab welchem Zeitpunkt durfte angepasst werden?
- Ist die Berechnung richtig?
- Wurde das Recht möglicherweise durch spätere Vereinbarungen verändert?
- Welche Einwendungen bestehen gegen rückwirkende Forderungen?
Eine pauschale Aussage, eine Indexerhöhung könne immer für mehrere Jahre nachgefordert werden oder sei umgekehrt immer ausgeschlossen, wäre falsch. Der Wortlaut der Klausel ist entscheidend.
Was passiert bei einer Verlängerungsoption?
Viele langfristige Gewerbemietverträge geben dem Mieter ein Recht, die Vertragslaufzeit um weitere fünf oder zehn Jahre zu verlängern.
Dann sollte der Vertrag beantworten, welche Miete in der Optionszeit gilt.
Mögliche Modelle sind:
- Fortführung der bisherigen Indexierung
- fest vereinbarte neue Staffel
- Anpassung an Marktmiete
- Verhandlung nach bestimmten Kriterien
- Sachverständigenverfahren
Fehlt eine klare Regelung, kann gerade bei wirtschaftlich wertvollen Standorten erheblicher Streit entstehen.
Neuverhandlungsklausel ist nicht dasselbe wie automatische Erhöhung
Manche Verträge sehen nur vor, dass die Parteien bei bestimmten Veränderungen über eine neue Miete verhandeln.
Eine Verpflichtung zur Verhandlung bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Partei die von ihr gewünschte neue Miete einseitig festsetzen kann.
Deshalb muss zwischen automatischer Anpassung, einseitigem Anpassungsrecht, Leistungsbestimmungsrecht und bloßer Neuverhandlungspflicht unterschieden werden.
Was Mieter bei einer Erhöhung prüfen sollten
Vor Zahlung erheblicher Nachforderungen sollten insbesondere vorliegen:
- vollständiger Mietvertrag
- sämtliche Nachträge
- ursprüngliche Miethöhe
- Datum des Mietbeginns
- bisherige Mietanpassungen
- Schreiben des Vermieters
- zugrunde gelegter Index
- konkrete Berechnung
- Laufzeit und Verlängerungsoptionen
Was Vermieter vor einer Anpassung prüfen sollten
Auch Vermieter sollten die Miete nicht lediglich anhand eines Online-Rechners erhöhen.
Fehlerhafte Erhöhungen können über Jahre zu Streit über erhebliche Beträge führen.
Zu prüfen sind:
- genaue Klausel
- rechtliche Zulässigkeit
- Berechnungsmethode
- erforderliche Erklärung
- Anpassungszeitpunkt
- mögliche Mietsenkung
- bisheriges Verhalten der Vertragsparteien
Bei formularvertraglichen Indexklauseln sind neben den Vorgaben des Preisklauselgesetzes auch die §§ 305 ff. BGB zu beachten. Hält eine solche Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, kann sie nach § 307 BGB von Anfang an unwirksam sein. Kanzlei1848 berät hierzu auch bundesweit digital – mehr unter bundesweite Vertretung.
Rechtsgrundlagen und ausgewählte Rechtsprechung
Für indexbezogene Wertsicherungsklauseln sind insbesondere §§ 2, 3 und 8 PrKG relevant. Formularvertragliche Indexklauseln unterliegen daneben der Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB, insbesondere § 307 BGB.
BGH, Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25 – zur zusätzlichen AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle von Indexierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen und zur unterschiedlichen Rechtsfolge eines bloßen Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz gegenüber einer Unwirksamkeit nach § 307 BGB.
Passende Rechtsberatung
Sie benötigen rechtliche Unterstützung zu diesem Thema? Mehr zum Gewerbemietrecht →
Kanzlei1848 · Schwerpunkt Gewerbemietrecht
Hinweis: Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick mit Stand September 2026 und ersetzt keine rechtliche Prüfung des konkreten Einzelfalls.