Nachmieter im Gewerbemietvertrag: Muss der Vermieter einer Vertragsübernahme zustimmen?

Der Mythos von den „drei Nachmietern"

Immer wieder wird angenommen, ein Mieter könne einen Vertrag beenden, wenn er drei geeignete Nachmieter stellt.

Eine solche allgemeine gesetzliche Regel gibt es nicht.

Ob ein Nachmieter einen Ausstieg ermöglicht, richtet sich vielmehr nach:

• Mietvertrag
• ausdrücklich vereinbarter Nachmieterklausel
• Übertragungsrechten
• Untervermietungsregelungen
• konkretem Sachverhalt
• gegebenenfalls einer neuen Vereinbarung mit dem Vermieter

Bei einem langfristigen Gewerbemietvertrag sollte deshalb nicht darauf vertraut werden, ein geeigneter Nachfolger werde automatisch zur Vertragsentlassung führen.

Vertragsübernahme: Der neue Mieter ersetzt den alten

Bei einer Vertragsübernahme soll der bisherige Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und ein neuer Mieter vollständig an seine Stelle treten.

Das betrifft nicht nur die Zahlung der künftigen Miete.

Übernommen werden sollen beispielsweise auch:

• Laufzeit
• Optionen
• Betriebskostenregelungen
• Instandhaltungspflichten
• Rückbaupflichten
• Sicherheiten
• sonstige Rechte und Verpflichtungen

Weil sich dadurch der Vertragspartner des Vermieters ändert, ist dessen Beteiligung grundsätzlich erforderlich.

Der Bundesgerichtshof behandelt die Vertragsübernahme als einheitliches Rechtsgeschäft, an dem die betroffenen Vertragsparteien mitwirken müssen.

Untervermietung ist etwas anderes

Bei einer Untervermietung bleibt der bisherige Gewerbemieter Vertragspartner des Eigentümers.

Er überlässt die Räume lediglich einem Dritten.

Das bedeutet:

Hauptmietvertrag: Vermieter ↔ bisheriger Mieter

Untermietvertrag: bisheriger Mieter ↔ Untermieter

Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter weiterhin für die Pflichten aus seinem Gewerbemietvertrag.

Für einen Unternehmer, der seinen Betrieb vollständig aufgeben und keinerlei langfristige Mietrisiken mehr behalten möchte, ist eine Untervermietung deshalb wirtschaftlich etwas völlig anderes als eine Vertragsübernahme.

Braucht der Mieter für eine Untervermietung eine Erlaubnis?

Nach § 540 BGB darf der Mieter die Mietsache grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen.

Der Gewerbemietvertrag kann dazu detailliertere Regelungen enthalten.

Deshalb ist zu prüfen:

• Ist Untervermietung allgemein erlaubt?
• Ist vorherige Zustimmung erforderlich?
• Welche Anforderungen gelten an den Untermieter?
• Kann der Vermieter seine Zustimmung aus bestimmten Gründen verweigern?
• Gibt es Sonderkündigungsrechte?

§ 540 Abs. 1 BGB kann bei verweigerter Erlaubnis unter den dort genannten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vorsehen. Ob dieses im konkreten Gewerbemietverhältnis greift oder vertraglich wirksam modifiziert wurde, muss gesondert geprüft werden.

Betriebsverkauf bedeutet nicht automatisch Mietvertragsübernahme

Dieser Punkt ist besonders wichtig bei:

• Restaurantverkauf
• Praxisverkauf
• Verkauf einer Kfz-Werkstatt
• Verkauf eines Fitnessstudios
• Verkauf eines Handwerksbetriebs
• Übertragung einer Produktionsstätte

Ein Beispiel aus dem Gesundheitsbereich: Praxis oder MVZ verkaufen: Was passiert mit dem Gewerbemietvertrag?.

Der Käufer kann den Betrieb, Inventar, Kundenbeziehungen und sonstige Vermögenswerte erwerben.

Damit ist aber noch nicht automatisch entschieden, dass er auch neuer Gewerbemieter wird.

Deshalb sollte ein Unternehmenskaufvertrag nicht vollzogen werden, bevor klar ist, ob und zu welchen Konditionen der Standort übernommen werden kann. Speziell zum Verkauf einer Arzt- oder Zahnarztpraxis: Praxis oder MVZ verkaufen.

Sonderfall: Verkauf von Gesellschaftsanteilen

Ist nicht der Unternehmer persönlich, sondern beispielsweise eine GmbH Mieterin und werden lediglich die Gesellschaftsanteile verkauft, bleibt grundsätzlich dieselbe Gesellschaft Vertragspartnerin.

Es findet dann nicht bereits deshalb ein Mieterwechsel statt.

Allerdings können Gewerbemietverträge sogenannte Change-of-Control-Klauseln enthalten.

Diese können beispielsweise Zustimmungspflichten, Informationspflichten, Sonderkündigungsrechte oder zusätzliche Sicherheiten an einen Wechsel der Beteiligungsverhältnisse knüpfen.

Auch beim Share Deal muss der Mietvertrag deshalb geprüft werden.

Wann hat der Vermieter ein Interesse am Nachfolger?

Eine Vertragsübernahme kann auch für den Vermieter attraktiv sein.

Beispielsweise wenn der bisherige Betrieb wirtschaftlich schwach ist, der neue Betreiber bessere Bonität besitzt, eine Leerstandsphase vermieden wird, vorhandene Einbauten weiter genutzt werden, kein kostenintensiver Rückbau erforderlich wird oder das Nutzungskonzept erhalten bleibt.

Diese wirtschaftlichen Interessen können Teil einer Aufhebungs- oder Übernahmeverhandlung sein.

Welche Informationen braucht der Vermieter typischerweise?

Wer einen Nachfolger vorschlägt, sollte damit rechnen, dass der Vermieter dessen wirtschaftliche und betriebliche Eignung prüfen möchte.

Relevant können beispielsweise sein:

• Unternehmensdaten
• Bonität
• Geschäftskonzept
• gewünschter Nutzungszweck
• Sicherheiten
• Handelsregisterinformationen
• geplante Umbauten
• bisherige Branchenerfahrung

Ein professionell vorbereitetes Übernahmekonzept kann Verhandlungen erleichtern.

Vorsicht bei einer bloßen „Zustimmung"

Entscheidend ist nicht nur, dass der Vermieter irgendwie mit dem Nachfolger einverstanden ist.

Die Vereinbarung sollte eindeutig klären:

• Wann scheidet der bisherige Mieter aus?
• Ab wann tritt der neue Mieter ein?
• Bleibt der alte Mieter für frühere Forderungen verantwortlich?
• Wird er auch aus zukünftigen Verpflichtungen entlassen?
• Was passiert mit Kaution und Bürgschaften?
• Welche Einbauten werden übernommen?
• Wer trägt spätere Rückbaupflichten?
• Welche Vertragsbedingungen gelten künftig?

Wer seinen Betrieb verkauft, sollte besonders darauf achten, ausdrücklich von zukünftigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag befreit zu werden.

Was, wenn der Vermieter nicht zustimmt?

Dann sollte geprüft werden:

1. Gibt es eine Nachmieterklausel?
2. Gibt es ein vertragliches Übertragungsrecht?
3. Ist Untervermietung möglich?
4. Greift § 540 BGB?
5. Bestehen andere Kündigungsrechte?
6. Kommt ein Aufhebungsvertrag gegen Ausgleichszahlung in Betracht?
7. Welche wirtschaftlichen Vorteile kann der vorgeschlagene Nachfolger dem Vermieter bieten?

Zu den Wegen aus dem Vertrag: Gewerbemietvertrag kündigen oder vorzeitig beenden.

Gerade bei einer langen Restlaufzeit lohnt es sich, rechtliche Position und wirtschaftliches Verhandlungsinteresse gemeinsam zu betrachten.

Nachfolgeregelungen schon beim Vertragsschluss vereinbaren

Für Unternehmen mit realistischem Verkaufs-, Umstrukturierungs- oder Expansionsrisiko sollte bereits der ursprüngliche Mietvertrag flexibler gestaltet werden.

Denkbar sind beispielsweise Regelungen zu Vertragsübernahme, verbundenen Unternehmen, Umstrukturierungen, Gesellschafterwechseln, Untervermietung, Nachmietern oder Betriebsverkauf.

Eine solche Klausel kann Jahre später erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Checkliste bei Nachmieter oder Vertragsübernahme

Benötigt werden insbesondere:

• vollständiger Gewerbemietvertrag
• sämtliche Nachträge
• Restlaufzeit
• Verlängerungsoptionen
• Untervermietungsklausel
• Nachmieterklausel
• Übertragungsklausel
• Change-of-Control-Regelung
• Sicherheiten
• Kaution
• Bürgschaften
• Informationen zum Nachfolger
• geplantes Übergabedatum
• gegebenenfalls Unternehmenskaufvertrag

Nachfolgeregelungen lassen sich am einfachsten vor Vertragsschluss prüfen: Gewerbemietvertrag prüfen lassen.

Nachmieter und Vertragsübernahme anwaltlich gestalten

Die Kanzlei1848 berät Gewerbemieter, Vermieter und Unternehmen bei Nachfolgelösungen – von Nachmieterklausel und Untervermietung über Bonitätsprüfung und Vertragsübernahme bis zur rechtssicheren Entlassung des bisherigen Mieters und der Abstimmung mit einem Betriebsverkauf. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig.