Immobilienkauf rückabwickeln: Arglistige Täuschung und Haftung trotz Gewährleistungsausschluss

Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: Was bedeutet das?

Arglistige Täuschung kann auf zwei Wegen vorliegen: durch bewusst unwahre oder unzutreffende tatsächliche Angaben des Verkäufers oder durch das Verschweigen eines Umstands, obwohl insoweit eine Offenbarungspflicht bestand. Beim Verschweigen ist deshalb stets zunächst zu prüfen, ob eine solche Offenbarungspflicht überhaupt bestand.

In beiden Fällen genügt einfache Fahrlässigkeit nicht. Arglist setzt zumindest bedingten Vorsatz voraus: Der Verkäufer muss den Umstand kennen oder zumindest für möglich halten und billigend in Kauf nehmen, dass er für die Kaufentscheidung des Käufers erheblich ist.

Rechtlich sind zwei Ansatzpunkte zu unterscheiden. Nach § 123 BGB kann eine arglistige Täuschung zur Anfechtung des Kaufvertrags berechtigen. Unabhängig davon verhindert § 444 BGB, dass sich der Verkäufer bei einem arglistig verschwiegenen Mangel auf einen vereinbarten Gewährleistungs- oder Haftungsausschluss beruft. Beide Rechtsfolgen können nebeneinander in Betracht kommen, setzen aber unterschiedliche Prüfungsschritte voraus.

Zur Frage, wann unzutreffende Angaben im Exposé oder in Verkaufsgesprächen eine Haftung begründen, hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen zuletzt konkretisiert. Mit Urteil vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) hat der BGH entschieden, dass tatsächliche Angaben, die der Verkäufer für die Kaufentscheidung relevant macht, zutreffend sein müssen – dies kann auch dann gelten, wenn ohne eine solche Angabe keine eigenständige Offenbarungspflicht bestanden hätte. Mit Urteil vom 27.10.2023 (V ZR 43/23) hat der BGH zum arglistigen Verschweigen klargestellt, dass es auf die Kenntnis der den Mangel begründenden tatsächlichen Umstände ankommt; der Verkäufer muss weder die technische Ursache im Detail kennen noch den Umstand selbst zutreffend als Sachmangel einordnen.

Aktuelle Rechtsprechung: OLG Hamm zur arglistigen Täuschung beim Immobilienkauf

Auch die Instanzgerichte konkretisieren die Anforderungen an die Aufklärungspflicht des Verkäufers fortlaufend. Mit Urteil vom 23.03.2026 (22 U 66/25) hat das OLG Hamm entschieden, dass der Verkäufer gehalten ist, konkrete Fragen des Käufers zum Zustand der Immobilie vollständig und wahrheitsgemäß zu beantworten. Bagatellisierende Antworten können danach eine Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung begründen.

Die Entscheidung zeigt, dass nicht nur das vollständige Verschweigen eines erheblichen Umstands rechtlich relevant sein kann. Auch eine verharmlosende Antwort auf eine konkrete Frage des Käufers kann bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen eine arglistige Täuschung begründen.

Warum Immobilienkaufstreitigkeiten wirtschaftlich so bedeutsam sind

Bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken geht es regelmäßig um hohe Vermögenswerte. Wird nach der Übergabe Feuchtigkeit, ein konstruktiver Schaden, eine nicht genehmigte Nutzung oder eine andere wesentliche Abweichung entdeckt, stehen Käufer vor einer strategischen Grundentscheidung: Immobilie behalten und finanziellen Ausgleich verlangen – oder eine vollständige Lösung vom Vertrag anstreben.

Vor jeder Erklärung muss geklärt werden, was vertraglich geschuldet war, ob ein rechtlich relevanter Mangel bereits bei Gefahrübergang bestand und welche Haftungsregeln der notarielle Vertrag enthält.

Gewährleistungsausschluss: Was § 444 BGB verändert

Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Ausschluss kann wirksam sein. Er greift aber nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Beschaffenheitsgarantie für die betreffende Eigenschaft übernommen wurde. Ob eine Garantie in diesem Sinne vorliegt, ist durch Auslegung der vertraglichen Erklärungen zu ermitteln und von einer bloßen Beschreibung des Zustands abzugrenzen.

Typische Konstellationen

• wiederkehrende Feuchtigkeit oder frühere Wasserschäden,
• überdeckte Schimmel- oder Abdichtungsprobleme,
• bekannte Dach- oder Fassadenschäden,
• nicht offengelegte frühere Sanierungsversuche,
• fehlende Genehmigungen oder erhebliche Nutzungsbeschränkungen,
• unzutreffende Angaben zu Flächen, Zustand oder Nutzung,
• frühere Versicherungsfälle oder Gutachten.

Nicht jede unzutreffende Angabe im Exposé führt allerdings automatisch zu einer Haftung trotz Gewährleistungsausschluss. Auch nach öffentlichen Äußerungen zu erwartende Eigenschaften können von einem allgemeinen Haftungsausschluss erfasst sein; entscheidend ist dann insbesondere, ob die Voraussetzungen des § 444 BGB vorliegen.

Die Beweisführung ist häufig der Kern des Mandats

Bei einem vereinbarten Haftungsausschluss trägt grundsätzlich der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, aus denen sich das arglistige Verschweigen ergibt. Bei der negativen Tatsache der unterbliebenen Offenbarung können ihm allerdings Beweiserleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zugutekommen. Deshalb sollte nicht erst nach einer Sanierung nach Beweisen gesucht werden.

Besonders wertvoll können sein:

• Exposé und alte Verkaufsanzeigen,
• E-Mails und Messenger-Nachrichten,
• Handwerkerrechnungen vor dem Verkauf,
• frühere Gutachten und Versicherungsunterlagen,
• Fotos vor und nach der Übergabe,
• Nachbarn, Handwerker oder andere Zeugen,
• Dokumentationen wiederkehrender Schäden.

Technische Fragen sollten bei Bedarf sachverständig gesichert werden, bevor der Zustand verändert wird.

Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz?

Welche Rechtsfolge sinnvoll ist, hängt nicht nur vom juristischen Anspruch, sondern vom wirtschaftlichen Ziel ab. Beim Rücktritt sind Kaufpreis, Immobilie, gezogene Nutzungen und weitere Rückabwicklungspositionen zu berücksichtigen. Zusätzlich können Finanzierung, Erwerbsnebenkosten, Investitionen und bereits erfolgte Umbauten relevant werden.

Wer die Immobilie behalten möchte, kann ein anderes Vorgehen benötigen als ein Käufer, für den das Objekt wirtschaftlich oder tatsächlich untragbar geworden ist.

Einvernehmliche Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags

Nicht jede Rückabwicklung muss durch Rücktritt oder Anfechtung erzwungen werden. Käufer und Verkäufer können sich grundsätzlich auch vergleichsweise oder einvernehmlich auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verständigen, etwa wenn beide Seiten eine streitige Auseinandersetzung vermeiden möchten.

Eine solche Vereinbarung muss insbesondere folgende Punkte regeln: die Rückübertragung der Immobilie, den Umgang mit dem gezahlten Kaufpreis, eine bestehende Finanzierung, die Übergabe von Besitz und die Verrechnung gezogener Nutzungen, zwischenzeitliche Investitionen des Käufers sowie die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Da es sich um ein Grundstücksgeschäft handelt, unterliegt auch eine einvernehmliche Rückabwicklungsvereinbarung grundsätzlich der notariellen Form. Eine solche Vereinbarung sollte daher ebenso sorgfältig gestaltet werden wie der ursprüngliche Kaufvertrag, damit sämtliche wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen der Rückabwicklung abschließend geklärt sind.

Nicht vorschnell Rücktritt oder Anfechtung erklären

Gestaltungsrechte haben weitreichende Folgen. Vor einer Erklärung sollte der Sachverhalt vollständig rekonstruiert werden: Kaufvertrag, Exposé, Kommunikation, Mangelbild, Kenntnislage und Beweise. Bei einem Sachmangel richtet sich das Vorgehen zunächst nach den §§ 437 ff. BGB. Rücktritt, Minderung und Schadensersatz statt der Leistung setzen die jeweils weiteren gesetzlichen Voraussetzungen voraus; insbesondere ist dem Verkäufer regelmäßig Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben. Eine Fristsetzung kann entbehrlich sein, etwa wenn besondere Umstände einen sofortigen Rücktritt rechtfertigen. Bei arglistigem Verschweigen ist die für eine Nacherfüllung erforderliche Vertrauensgrundlage regelmäßig beeinträchtigt. Eine Anfechtung, insbesondere nach § 123 BGB, ist hiervon gesondert zu prüfen.

Was Sie jetzt sichern sollten

1. notariellen Kaufvertrag und sämtliche Anlagen,
2. Exposé und Verkaufsanzeige,
3. Kommunikation mit Verkäufer und Makler,
4. Fotos, Videos und zeitliche Entwicklung des Mangels,
5. Gutachten, Rechnungen und frühere Reparaturunterlagen,
6. Finanzierungs- und Erwerbsnebenkosten, wenn eine Rückabwicklung erwogen wird.

Häufige Fragen

Rechtsanwalt Hakan Ayaz

Kanzlei1848 · Schwerpunkt Immobilienrecht

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Hinweis: Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick mit Stand September 2026 und ersetzt keine rechtliche Prüfung des konkreten Einzelfalls.