Hauskauf: Wann sollte ein Anwalt den Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen?

Warum der Notar nicht dieselbe Funktion hat wie ein eigener Anwalt

Der Notar hat nach seiner gesetzlichen Stellung eine neutrale Funktion: Er berät beide Vertragsparteien, prüft die Wirksamkeit des Geschäfts und stellt sicher, dass der Vertrag rechtssicher vollzogen werden kann. Er vertritt aber gerade nicht einseitig die wirtschaftlichen Interessen des Käufers oder des Verkäufers.

Das bedeutet nicht, dass die notarielle Tätigkeit unvollständig wäre – sie hat schlicht eine andere Zielrichtung. Wer wissen möchte, ob ein konkreter Vertragsentwurf die eigenen Interessen als Käufer ausreichend absichert, kann diese Frage zusätzlich anwaltlich prüfen lassen.

Wann eine anwaltliche Prüfung vor der Beurkundung sinnvoll ist

Nicht jeder Hauskauf erfordert zwingend eine gesonderte anwaltliche Prüfung. Bei einem Standardvertrag mit klaren Verhältnissen kann der Aufwand überschaubar bleiben. Eine Prüfung vor dem Notartermin gewinnt jedoch an Bedeutung, wenn beispielsweise:

• der Verkäufer den Vertragsentwurf vorformuliert hat,
• bereits Mängel oder Auffälligkeiten bekannt sind,
• umfangreiche Vorinformationen, Exposés oder Zusicherungen vorliegen,
• das Objekt vermietet ist oder ein bestehendes Nutzungsverhältnis übernommen werden soll,
• erhebliche Investitionsentscheidungen anstehen
• oder der Vertragsentwurf ungewöhnliche Klauseln enthält.

Kaufgegenstand: Grundstück und Zubehör

Zunächst sollte genau geprüft werden, was tatsächlich Vertragsgegenstand ist – denn die Pflichten des Verkäufers aus § 433 Abs. 1 BGB (Übergabe und Eigentumsverschaffung) beziehen sich auf den vereinbarten Kaufgegenstand. Dazu gehören insbesondere das Grundstück selbst, aufstehende Gebäude sowie mitverkauftes Zubehör wie Einbauküche, Markisen oder sonstige fest verbundene Ausstattung. Unklare oder unvollständige Beschreibungen des Kaufgegenstands können später zu Streit darüber führen, was eigentlich geschuldet war.

Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang

Der Vertrag sollte klar regeln, zu welchem Zeitpunkt Besitz, Nutzungen und Lasten der Immobilie auf den Käufer übergehen. Relevant sind dabei insbesondere der Zeitpunkt der Übergabe, die Verteilung laufender Kosten wie Grundsteuer und Versicherung sowie die Frage, ab wann der Käufer wirtschaftlich von der Immobilie profitiert beziehungsweise deren Lasten trägt.

Kaufpreisfälligkeit

Die Regelung zur Kaufpreisfälligkeit legt fest, unter welchen Voraussetzungen der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist. Üblich ist eine Fälligkeit nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, etwa der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und dem Vorliegen erforderlicher Genehmigungen. Der Vertragsentwurf sollte hier genau geprüft werden, damit der Käufer nicht zur Zahlung verpflichtet wird, bevor seine eigene Absicherung im Grundbuch gewährleistet ist. Wie der Verkäufer bei ausbleibender Zahlung vorgehen kann, beschreibt der Beitrag Käufer zahlt den Kaufpreis nicht.

Haftung, Gewährleistung und Mängel

Bei Immobilienkaufverträgen wird die gesetzliche Sachmängelhaftung (§§ 434, 437 BGB) häufig weitgehend ausgeschlossen. Ein solcher Haftungsausschluss schützt den Verkäufer jedoch nicht uneingeschränkt: Nach § 444 BGB kann er sich insbesondere dann nicht auf den Ausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat. Für Gewerbeobjekte mit Mängeln: Gewerbeimmobilie mit Mängeln gekauft.

Für die Vertragsprüfung ist deshalb relevant, welche bekannten und möglichen unbekannten Mängel angesprochen werden, welche Erklärungen der Verkäufer zum Zustand der Immobilie abgibt und ob diese Erklärungen mit den tatsächlichen Umständen übereinstimmen. Bagatellisierende oder unvollständige Antworten auf konkrete Käuferfragen können rechtlich problematisch werden – eine vertiefte Einordnung dazu finden Sie im Beitrag Immobilienkauf rückabwickeln: Arglistige Täuschung und Haftung trotz Gewährleistungsausschluss.

Räumung und bestehende Mietverhältnisse

Ist die Immobilie vermietet oder wird sie derzeit vom Verkäufer selbst bewohnt, sollte der Vertrag klar regeln, wann und in welchem Zustand die Übergabe erfolgt. Bestehende Mietverhältnisse gehen beim Verkauf grundsätzlich auf den Käufer über; ob und wann eine Eigennutzung möglich ist, hängt von der konkreten Vertrags- und Mietsituation ab. Bei vermieteten Gewerbeobjekten gehört die Prüfung von Gewerbemietverträgen dazu.

Belastungen, Rechte Dritter und Grundbuch

Vor der Beurkundung sollte geprüft werden, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, etwa Grundschulden, Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten. Der Vertrag sollte klar regeln, welche Belastungen vor oder bei Übergabe gelöscht werden und welche gegebenenfalls bestehen bleiben. Unklarheiten an dieser Stelle können den späteren Nutzen der Immobilie erheblich beeinträchtigen.

Individuelle Risiken erkennen

Über die genannten Standardpunkte hinaus kann jeder Kaufvertrag individuelle Besonderheiten enthalten, etwa besondere Rücktrittsrechte, Vertragsstrafen, Fristen oder Zusicherungen. Eine anwaltliche Prüfung zielt darauf ab, solche individuellen Risiken vor der Beurkundung zu erkennen und, soweit möglich, noch Änderungen am Vertragsentwurf zu erwirken – nach der notariellen Beurkundung sind Anpassungen nur noch eingeschränkt möglich. Bestehen Zweifel am Wert der Immobilie, kann ein vorhandenes Gutachten rechtlich überprüft werden: Immobiliengutachten anwaltlich prüfen lassen.

Was eine anwaltliche Vertragsprüfung nicht leistet

Eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertragsentwurfs ersetzt keine technische Begutachtung der Immobilie. Fragen zum baulichen Zustand, zu Feuchtigkeit, Statik oder technischen Anlagen sollten durch einen Sachverständigen oder Gutachter geklärt werden. Rechtliche und technische Prüfung ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht gegenseitig.

Wie eine Vertragsprüfung praktisch abläuft

Für eine zügige Prüfung vor dem Notartermin ist es hilfreich, frühzeitig den Kaufvertragsentwurf und die vorhandenen Unterlagen zu übermitteln, etwa Exposé, Grundbuchauszug, Kommunikation mit dem Verkäufer oder Makler sowie bekannte Informationen zu Mängeln oder Nutzungsverhältnissen. Die Kanzlei1848 prüft den Entwurf aus Käufer- oder Verkäufersicht und ordnet die rechtlich und wirtschaftlich relevanten Punkte ein, bevor der Notartermin stattfindet.

Immobilienkaufvertrag vor dem Notartermin anwaltlich prüfen lassen

Die Kanzlei1848 prüft Immobilienkaufverträge aus Käufer- und Verkäufersicht – von Kaufgegenstand und Kaufpreisfälligkeit über Gewährleistung und bekannte Mängel bis zu Übergabe, Belastungen und individuellen Risikoklauseln. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig.

Was kostet die anwaltliche Kaufvertragsprüfung?

Eine Kaufvertragsprüfung wird nicht automatisch mit einem festen Prozentsatz des Immobilienpreises abgerechnet. Entscheidend sind Auftrag und Vergütungsgrundlage: Soll nur ein Entwurf besprochen werden, werden Änderungen formuliert oder sollen anschließend Verhandlungen geführt werden? Für eine abgegrenzte Prüfung kann ein Pauschalhonorar oder eine Zeitvergütung vereinbart werden. Eine über die Beratung hinausgehende Vertretung kann anderen Gebührenregeln unterliegen.

Die Verbrauchergrenze von 190 Euro netto nach § 34 RVG betrifft ohne Vergütungsvereinbarung ein erstes Beratungsgespräch. Sie ist kein allgemeiner Höchstpreis für die vollständige Prüfung und Überarbeitung jedes notariellen Kaufvertrags. Auch Beratung, schriftliches Gutachten und Vertragsgestaltung müssen rechtlich unterschieden werden. Die Kanzlei1848 klärt Umfang und Vergütung vor der Beauftragung; ein bestimmter Pauschalpreis wird hier nicht zugesagt.

Kommt es später zum Mängelprozess, ist der Gegenstandswert gesondert zu bestimmen. Eine Klage auf 30.000 Euro Schadensersatz hat nicht allein wegen eines Kaufpreises von 500.000 Euro denselben Streitwert wie eine vollständige Rückabwicklung. Zur Berechnung und zum Kostenrisiko siehe Anwaltskosten: Erstberatung, RVG und Prozesskosten.

Für die Vergütungsanfrage sollten Vertragsentwurf, Anlagen, gewünschter Prüfungsumfang und der geplante Notartermin vorliegen. Zusätzliche technische Begutachtung, notarielle Gebühren und steuerliche Beratung sind eigene Leistungen und Kostenpositionen.