Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht es regelmäßig um erhebliche Vermögenswerte. Rechtliche Probleme sollten deshalb nicht erst dann geprüft werden, wenn sich ein Konflikt bereits zugespitzt hat.
Kanzlei1848 in Bochum berät und vertritt Käufer, Verkäufer und andere Beteiligte in immobilienrechtlichen Angelegenheiten. Ein Schwerpunkt liegt auf Streitigkeiten rund um den Immobilien- und Grundstückskauf: von erheblichen Mängeln nach der Übergabe über verschwiegene Vorschäden und Gewährleistungsausschlüsse bis hin zu Rücktritt, Schadensersatz und Rückabwicklung.
Auch die Prüfung immobilienbezogener Verträge und Auseinandersetzungen über Maklerprovisionen gehören zu den möglichen Gegenständen einer Beratung.
Persönliche Termine sind in der Kanzlei in Bochum möglich. Mandate können zudem digital und bundesweit bearbeitet werden.
Immobilienrecht bei Kauf, Verkauf und Streitigkeiten
Immobilienrecht umfasst unterschiedliche Rechtsverhältnisse. Für Käufer und Verkäufer besonders relevant sind häufig:
- Prüfung von Grundstücks- und Immobilienkaufverträgen
- rechtliche Fragen vor der notariellen Beurkundung
- Mängel an gekauften Häusern, Wohnungen oder Grundstücken
- Feuchtigkeits-, Schimmel- und sonstige Gebäudeschäden
- verschwiegene Vorschäden oder frühere Sanierungsprobleme
- unzutreffende Angaben über Zustand, Nutzung oder Eigenschaften einer Immobilie
- Gewährleistungsausschlüsse im notariellen Kaufvertrag
- Beschaffenheitsvereinbarungen
- Rücktritt und Rückabwicklung
- Minderung und Schadensersatz
- offene Kaufpreisforderungen und weitere Ansprüche aus dem Kaufvertrag
- Maklerprovision und Maklerverträge
- sonstige immobilienbezogene Vertragsstreitigkeiten
Welche Ansprüche bestehen, lässt sich nicht allein danach beurteilen, dass eine Immobilie einen Schaden oder eine unerwartete Eigenschaft aufweist. Entscheidend sind unter anderem der konkrete Kaufvertrag, die vereinbarte Beschaffenheit, die Informationen vor Vertragsschluss, der Zustand bei Übergabe und die Kenntnis der Beteiligten.
Immobilienkaufvertrag prüfen und rechtliche Risiken erkennen
Der Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Der notarielle Vertragsentwurf sollte dennoch nicht nur als Formalität betrachtet werden.
Immobilienkaufvertrag prüfen lassen
Kanzlei1848 prüft notarielle Kaufvertragsentwürfe aus Sicht des Käufers oder Verkäufers und weist auf rechtlich und wirtschaftlich relevante Risiken hin.
Vor der Unterzeichnung können insbesondere Regelungen zu folgenden Punkten rechtlich bedeutsam sein:
- Haftungsausschlüsse
- Beschaffenheitsvereinbarungen
- Kaufpreisfälligkeit
- Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang
- bekannte Mängel
- bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse
- Rücktritts- und sonstige Risikoklauseln
Eine anwaltliche Vertragsprüfung verfolgt dabei eine andere Perspektive als die notarielle Beurkundung: Im Mittelpunkt stehen die konkrete Interessenlage und die rechtlichen Risiken der jeweiligen Partei.
Insbesondere bei ungewöhnlichen Vertragsklauseln, bekannten Baumängeln, umfangreichen Vorinformationen oder erheblichen Investitionsentscheidungen kann es sinnvoll sein, den Kaufvertrag für eine Immobilie prüfen zu lassen, bevor er unterzeichnet wird, um späteren Streit zu vermeiden.
Eine ausführliche Einordnung, worauf es bei einer anwaltlichen Prüfung vor dem Notartermin konkret ankommt, finden Sie im Beitrag Hauskauf: Wann sollte ein Anwalt den Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen?
Mängel nach dem Immobilienkauf
Ein häufiger Anlass für immobilienrechtliche Auseinandersetzungen sind Schäden oder Eigenschaften, die erst nach der Übergabe festgestellt werden.
Beispiele sind:
- Feuchtigkeit oder Wassereintritt
- Schimmel
- Schäden an Dach oder Fassade
- erhebliche technische oder konstruktive Probleme
- nicht offengelegte frühere Schäden
- abweichende Flächen oder Nutzbarkeiten
- baurechtlich problematische Nutzungen
- falsche oder unvollständige Angaben über die Immobilie
Nicht jede nachträglich bemerkte Beeinträchtigung führt automatisch zu einem Anspruch gegen den Verkäufer. Zunächst muss geklärt werden, welche Beschaffenheit vertraglich geschuldet war und ob im maßgeblichen Zeitpunkt überhaupt ein rechtlich relevanter Mangel vorlag.
Danach ist zu prüfen, ob die Haftung vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt wurde und ob dieser Ausschluss im konkreten Fall eingreift.
Gewährleistungsausschluss und arglistig verschwiegene Mängel
Bei gebrauchten Immobilien enthalten notarielle Kaufverträge häufig weitreichende Ausschlüsse der Sachmängelhaftung.
Ein solcher Haftungsausschluss bedeutet jedoch nicht in jedem Fall, dass der Käufer sämtliche Risiken übernimmt.
Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen („arglistige Täuschung", § 123 Abs. 1 BGB), kann er sich auf einen vereinbarten Haftungsausschluss grundsätzlich nicht berufen. Entscheidend ist deshalb häufig die Frage, was der Verkäufer vor Vertragsschluss wusste und welche Informationen er dem Käufer mitgeteilt hat.
Dabei ist die Beweislage regelmäßig der zentrale Punkt. Eine vertiefte Einordnung zur Rückabwicklung solcher Fälle finden Sie im Beitrag Immobilienkauf rückabwickeln: Haftung trotz Gewährleistungsausschluss.
Relevant können unter anderem sein:
- ältere Rechnungen und Sanierungsunterlagen
- E-Mails und Messenger-Nachrichten
- frühere Gutachten
- Angaben gegenüber Handwerkern
- Fotos
- Verkaufsanzeigen und Exposés
- Aussagen von Zeugen
- frühere Versicherungsfälle
- Dokumentationen über wiederkehrende Schäden
Deshalb sollte die Beweissicherung möglichst beginnen, bevor ein Schaden beseitigt oder der Zustand wesentlich verändert wird.
Rücktritt, Minderung und Schadensersatz
Besteht ein rechtlich erheblicher Mangel und greift kein wirksamer Haftungsausschluss ein, kommen je nach Sachverhalt unterschiedliche Rechte in Betracht.
Dazu können gehören:
- Nacherfüllung
- Minderung des Kaufpreises
- Rücktritt vom Kaufvertrag
- Schadensersatz
- Ersatz vergeblicher Aufwendungen
Welche Rechtsfolge wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte vor der Ausübung eines Gestaltungsrechts sorgfältig geprüft werden.
Wer die Immobilie grundsätzlich behalten möchte, verfolgt regelmäßig ein anderes Ziel als ein Käufer, für den nur eine vollständige Lösung vom Vertrag in Betracht kommt. Auch Finanzierungsverträge, bereits getätigte Investitionen, Nutzungen und zwischenzeitliche Veränderungen können bei einer Rückabwicklung erhebliche Bedeutung erhalten.
Ein Rücktritt oder eine Anfechtung sollte deshalb nicht vorschnell erklärt werden.
Welche Bedeutung haben Exposé und Angaben des Verkäufers?
Nicht nur der Wortlaut der notariellen Urkunde kann eine Rolle spielen.
Auch Angaben vor Vertragsschluss können rechtlich erheblich sein. Dazu zählen beispielsweise Aussagen zu:
- Wohn- oder Nutzfläche
- Baujahr
- erfolgten Sanierungen
- Trockenheit eines Kellers
- vorhandenen Genehmigungen
- Nutzungsmöglichkeiten
- Zustand bestimmter Gebäudeteile
- früheren Schäden
Ob eine Angabe rechtlich zu einer vereinbarten oder geschuldeten Beschaffenheit führt oder eine Aufklärungspflicht begründet, hängt vom Einzelfall und vom Zusammenspiel sämtlicher Vertragsunterlagen ab.
Deshalb sollten Verkaufsanzeige, Exposé und Kommunikation auch nach dem Notartermin nicht gelöscht werden.
Maklerrecht als eigener Schwerpunkt
Streitigkeiten über Maklervertrag, Maklerprovision, Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit, Kausalität und Widerruf werden bei Kanzlei1848 als eigener Schwerpunkt bearbeitet. Ausführliche Informationen finden Sie auf der Seite Maklerrecht und Maklerprovision.
Die Trennung ist sinnvoll, weil ein Provisionsstreit anderen Voraussetzungen folgt als ein Gewährleistungsstreit zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Überschneidungen – etwa wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird und zugleich die Maklerprovision streitig ist – werden beide Vertragsverhältnisse zusammen geprüft.
Abgrenzung: Immobilienrecht oder Baurecht?
Entscheidend ist, aus welchem Vertragsverhältnis der Konflikt entsteht.
Haben Sie eine bereits bestehende Immobilie gekauft und streiten mit dem Verkäufer über deren Zustand, gehört die Angelegenheit typischerweise zum Immobilien- und Kaufrecht.
Geht es dagegen um eine mangelhafte Sanierung, einen Handwerker, einen Generalunternehmer, Werklohn oder Bauleistungen, liegt der Schwerpunkt regelmäßig im Baurecht und Werkvertragsrecht.
Bei Überschneidungen erfolgt die rechtliche Einordnung anhand der konkreten Vertragsstruktur.
Was Sie nach einem Immobilienproblem jetzt tun sollten
Wenn nach dem Kauf einer Immobilie erhebliche Probleme auftreten, sollten zunächst die tatsächlichen Grundlagen gesichert werden.
Sinnvoll sind insbesondere:
- Notariellen Kaufvertrag sichern. Maßgeblich sind insbesondere Haftungsausschlüsse, Beschaffenheitsangaben und sonstige Vereinbarungen.
- Exposé und Vorabkommunikation aufbewahren. Auch E-Mails, Nachrichten und Verkaufsanzeigen können später relevant werden.
- Mangel dokumentieren. Fotos, Videos, Zeitpunkte und Entwicklung des Schadens möglichst nachvollziehbar festhalten.
- Nicht vorschnell sanieren. Eine sofortige Beseitigung kann die spätere Beweisführung erschweren. Notwendige Sicherungsmaßnahmen sind hiervon zu unterscheiden.
- Fristen prüfen lassen. Mängelansprüche und weitere Ansprüche unterliegen Verjährungsfristen.
- Keine weitreichenden Erklärungen ohne Prüfung abgeben. Rücktritt, Anfechtung, Vergleich oder Abgeltung können erhebliche rechtliche Folgen haben.
So läuft die anwaltliche Bearbeitung typischerweise ab
Zu Beginn werden die vorhandenen Unterlagen und die zeitliche Abfolge ausgewertet. Besonders wichtig sind der notarielle Kaufvertrag, das Exposé, bekannte Schäden und die Kommunikation vor und nach Vertragsschluss.
Danach wird geprüft,
- welche vertragliche Beschaffenheit geschuldet war,
- ob ein Sachmangel vorliegt,
- ob ein Haftungsausschluss besteht,
- ob Anhaltspunkte für Arglist vorliegen,
- welche Beweise vorhanden sind,
- welche Fristen laufen
- und welche Rechtsfolge wirtschaftlich sinnvoll erscheint.
Auf dieser Grundlage wird die weitere Strategie festgelegt.
Je nach Sachverhalt kann dies eine außergerichtliche Anspruchsanmeldung, Vergleichsverhandlungen oder die gerichtliche Durchsetzung beziehungsweise Abwehr von Ansprüchen umfassen. Bei technischen Mängeln kann zusätzlich die Einbindung eines Sachverständigen erforderlich sein.
Immobilienrecht in Bochum und darüber hinaus
Kanzlei1848 hat ihren Sitz in der Hattinger Str. 221, 44795 Bochum.
Mandanten aus Bochum und dem Ruhrgebiet können die Kanzlei persönlich erreichen. Durch die digitale Akten- und Mandatsbearbeitung können immobilienrechtliche Mandate zugleich überregional und bundesweit bearbeitet werden.