Mietrecht betrifft nicht nur Auseinandersetzungen über einzelne Nebenkostenpositionen. Bei Kündigungen, Räumungsverfahren oder erheblichen Mietrückständen können erhebliche wirtschaftliche Interessen betroffen sein.
Kanzlei1848 in Bochum berät und vertritt Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht.
Typische Mandate betreffen:
- Kündigungen, Räumung und Klagen
- erhebliche Mietrückstände
- Zahlungsansprüche
- Mietmängel und Mietminderung
- Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen
- Vertragsänderungen
- Mietaufhebungsvereinbarungen
- Schadensersatzansprüche
- Streitigkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses
Suchen Sie Beratung zum Gewerbemietrecht? Für Gewerberaummietverträge, deren Kündigung oder vorzeitige Beendigung finden Sie die passende Vertiefung auf der Seite Gewerbemietrecht.
Abgrenzung zum Gewerbemietrecht
Ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet wird, ist rechtlich erheblich. Für Wohnraummieter bestehen zahlreiche zwingende Schutzvorschriften, die im Gewerbemietrecht keine Anwendung finden – dort haben stattdessen der ausgehandelte Vertrag, Laufzeit, Kündigungsregelungen und wirtschaftliche Nebenpflichten regelmäßig erheblich mehr Gewicht.
Alles zu Gewerbemietverträgen, deren Kündigung, vorzeitiger Beendigung und Vertragsprüfung finden Sie auf der Seite Gewerbemietrecht.
Kündigung wegen Mietrückständen
Bleiben Mietzahlungen aus, kann dies bis zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen.
Ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt unter anderem von Höhe, Zeitraum und Zusammensetzung des Zahlungsrückstands ab.
Auf Vermieterseite ist wichtig, Forderung und Kündigung nachvollziehbar zu berechnen und formale Fehler zu vermeiden. Auf Mieterseite sollte geprüft werden, ob der behauptete Rückstand tatsächlich besteht und ob Gegenrechte berücksichtigt wurden.
Bei Wohnraum gelten zusätzliche gesetzliche Schutzvorschriften.
So kann eine sogenannte Schonfristzahlung unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Sie beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht automatisch eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung.
Deshalb sollte auch nach vollständiger Zahlung nicht ungeprüft davon ausgegangen werden, dass eine Kündigung erledigt ist.
Räumung und Räumungsklage
Endet ein Mietverhältnis wirksam, muss der Mieter die Räume zurückgeben.
Geschieht dies nicht freiwillig, kann der Vermieter die Herausgabe grundsätzlich nicht eigenmächtig erzwingen. Die Durchsetzung erfolgt erforderlichenfalls durch ein gerichtliches Räumungsverfahren und anschließend durch Zwangsvollstreckung.
Vor einer Räumungsklage sollte deshalb insbesondere geprüft werden:
- Ist die Kündigung wirksam?
- Ist sie zugegangen?
- Ist die Kündigungsfrist abgelaufen?
- Sind sämtliche Kündigungsgründe nachvollziehbar dokumentiert?
- Bestehen weitere Zahlungsansprüche?
- Wer nutzt die Räume tatsächlich?
- Welche Ansprüche entstehen bis zur Rückgabe weiter?
Eigenbedarfskündigung
Neben dem Zahlungsverzug ist die Eigenbedarfskündigung einer der häufigsten Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht. Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
Formale Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung sind hoch. Insbesondere müssen im Kündigungsschreiben die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie das konkrete Interesse an der Erlangung der Räume nachvollziehbar angegeben werden.
Auf Vermieterseite kommt es deshalb entscheidend auf eine sorgfältige Begründung und Dokumentation des Eigenbedarfs an. Auf Mieterseite sollte geprüft werden, ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht, ob er ausreichend begründet wurde und ob Härtegründe – etwa hohes Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum – einer Kündigung entgegenstehen können.
Wird nach Auszug des Mieters keine tatsächliche Eigennutzung vorgenommen, kommen unter Umständen Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht. Auch hier gilt: Sowohl die Kündigung selbst als auch ein etwaiger späterer Nutzungswechsel sollten sorgfältig dokumentiert werden.
Mietmängel und Mietminderung
Der Vermieter muss die Mietsache grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten.
Ist die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt, kann eine Mietminderung in Betracht kommen.
Typische Streitfälle betreffen beispielsweise:
- Heizungsausfall
- Feuchtigkeit
- Schimmel
- Wasserschäden
- erhebliche Lärmbeeinträchtigungen
- Ausfall wesentlicher Einrichtungen
- Einschränkungen bei Geschäftsräumen
Die Höhe einer möglichen Mietminderung lässt sich jedoch nicht zuverlässig aus pauschalen Tabellen ablesen.
Entscheidend sind insbesondere Art, Umfang und Dauer des Mangels sowie die konkrete Beeinträchtigung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs.
Eine überhöhte eigenmächtige Kürzung kann wiederum Zahlungsrückstände erzeugen. Deshalb sollten Mangel, Anzeige an den Vermieter und Berechnung der zurückbehaltenen oder geminderten Beträge sorgfältig dokumentiert werden.
Mietaufhebungsvertrag statt langem Streit
Nicht jede Auseinandersetzung muss mit einer Kündigung und Räumungsklage enden.
Ein Mietaufhebungsvertrag kann sinnvoll sein, wenn beide Seiten das Vertragsverhältnis beenden möchten, über Zeitpunkt oder Bedingungen aber noch verhandeln.
Darin können beispielsweise geregelt werden:
- Übergabetermin
- noch offene Mieten
- Ausgleichszahlungen
- Rückbau
- Inventar
- Kaution
- Betriebskosten
- Schlüsselübergabe
- Erledigung wechselseitiger Ansprüche
Eine klare vertragliche Lösung kann wirtschaftlich zweckmäßiger sein als ein langjähriger Streit.
Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe
Auch nach einer grundsätzlich geklärten Beendigung entstehen häufig neue Streitpunkte.
Dazu gehören:
- Zustand der Räume
- Beschädigungen
- Schönheitsreparaturen
- Einbauten
- Rückbau
- Kaution
- Betriebskosten
- ausstehende Mieten
- Nutzungsentschädigung
Für bestimmte Ersatzansprüche im Zusammenhang mit Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gelten kurze gesetzliche Verjährungsfristen. Eine geordnete Übergabe und Dokumentation ist deshalb für beide Seiten wichtig.
Was Sie bei einem Mietrechtsproblem jetzt tun sollten
Sichern Sie zunächst:
- vollständigen Mietvertrag und Nachträge
- Kündigungen und Abmahnungen
- Zahlungsübersichten
- Betriebskostenabrechnungen
- E-Mails und sonstigen Schriftverkehr
- Mängelanzeigen
- Fotos und Videos
- Übergabeprotokolle
- gegebenenfalls Zeugen
Bei Zahlungsstreitigkeiten sollte zusätzlich eine chronologische Soll-/Ist-Aufstellung erstellt werden.
Bei einer bereits zugestellten Kündigung oder Klage sollte die Prüfung kurzfristig erfolgen.
Ablauf der anwaltlichen Bearbeitung
Zunächst werden Mietvertrag, Zahlungsverlauf und Schriftverkehr geprüft.
Danach wird eingeordnet,
- welche Ansprüche bestehen,
- ob eine Kündigung wirksam ist,
- welche Fristen laufen,
- ob Zahlungsansprüche zutreffen,
- welche Einwendungen bestehen
- und welches wirtschaftliche Ergebnis erreicht werden soll.
Je nach Situation folgt eine außergerichtliche Aufforderung, Kündigung, Vergleichsverhandlung oder die gerichtliche Durchsetzung beziehungsweise Abwehr von Zahlungs- und Räumungsansprüchen.
Mietrecht in Bochum, im Ruhrgebiet und bundesweit
Kanzlei1848 befindet sich in der Hattinger Str. 221, 44795 Bochum.
Die Kanzlei berät Mandanten aus Bochum und dem gesamten Ruhrgebiet – unter anderem aus Dortmund, Essen, Herne, Gelsenkirchen und Mülheim an der Ruhr – persönlich und digital. Mietrechtliche Mandate können darüber hinaus digital bundesweit bearbeitet werden.
Abgrenzung: Geht es statt um die Nutzung einer Immobilie um deren Kauf oder Verkauf, finden Sie die passende Vertiefung im Immobilienrecht. Streitigkeiten über Bau- oder Sanierungsleistungen werden im Baurecht und Werkvertragsrecht vertieft.
Darüber hinaus werden Mandate auch aus dem weiteren Einzugsgebiet übernommen, etwa aus Wuppertal, Schwelm, Gevelsberg, Unna, Holzwickede, Kamen, Recklinghausen.
Wer Ihr Mandat bearbeitet und wie die Kanzlei1848 arbeitet, erfahren Sie im Team-Bereich.