Für Vermieter
Rückstand nachvollziehbar berechnen
Auf Vermieterseite ist wichtig, Forderung und Kündigung nachvollziehbar zu berechnen und formale Fehler zu vermeiden.
Kanzlei für Mietrecht in Bochum und im Ruhrgebiet
Kündigung, Räumung, Mietrückstände oder Mietmängel?
Die Kanzlei1848 berät und vertritt Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht – außergerichtlich und im Klageverfahren.
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Leistungen
1 · Mietrückstand
2 · Räumung
3 · Eigenbedarf
4 · Mietminderung
5 · Aufhebung und Rückgabe
6 · Erste Schritte
7 · Fall- und Kostenbeispiel
8 · Kanzlei
9 · Häufige Fragen
Leistungen
Unsere Leistungen im Mietrecht
-
Vor und während des Vertrags
Mietvertrag prüfen und gestalten
Mietvertrag prüfen
Mietvertrag, Nachträge und Vertragsänderungen vor der Unterschrift prüfen und nachteilige Regelungen ansprechen.
Mietvertrag gestalten
Mietverträge, Nachträge und Vertragsänderungen sorgfältig gestalten und prüfen.
-
Im laufenden Mietverhältnis
Mängel, Miete und Zahlungen
Mängel und Mietminderung
Heizungsausfall, Feuchtigkeit, Schimmel oder Lärm: Mängelanzeige, Minderung und Beweissicherung prüfen.
Unberechtigte Zahlungsforderungen
Behauptete Mietrückstände, Nachforderungen und Zahlungsklagen prüfen und abwehren.
Offene Mieten durchsetzen
Mietrückstände und sonstige Zahlungsansprüche berechnen und außergerichtlich oder gerichtlich geltend machen.
Mietkürzungen prüfen
Behauptete Mängel und die Höhe einer Minderung prüfen und überhöhte Kürzungen abwehren.
-
Wenn das Mietverhältnis enden soll
Kündigen, beenden, verhandeln
Kündigung prüfen und abwehren
Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Eigenbedarfs auf Form, Begründung, Fristen und Härtegründe prüfen.
Mietaufhebungsvertrag
Die Beendigung einvernehmlich verhandeln: Übergabetermin, offene Mieten, Ausgleichszahlung und Kaution regeln.
Kündigung vorbereiten
Fristlose und ordentliche Kündigung, auch wegen Eigenbedarfs, nachvollziehbar begründen und dokumentieren.
Mietaufhebungsvereinbarung
Aufhebungsvereinbarungen verhandeln und gestalten, einschließlich Übergabetermin, Rückbau und Ausgleichszahlungen.
-
Nach dem Mietende
Rückgabe, Räumung und Ansprüche
Räumungsklage abwehren
Räumungsklage und Vollstreckung prüfen, insbesondere Wirksamkeit der Kündigung und Fristen.
Rückgabe und Kaution
Zustand der Räume, Schönheitsreparaturen, Einbauten und Kaution klären.
Räumung durchsetzen
Die Herausgabe der Räume gerichtlich durchsetzen und anschließend vollstrecken.
Ansprüche nach Vertragsende
Nutzungsentschädigung, Schadensersatz und Rückbau geltend machen; kurze Verjährungsfristen beachten.
Mietrecht für Vermieter und Mieter
Die Kanzlei1848 in Bochum berät und vertritt Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht. Typische Mandate betreffen Kündigungen, Räumung und Klagen, erhebliche Mietrückstände, Zahlungsansprüche, Mietmängel und Mietminderung, die Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen, Vertragsänderungen, Mietaufhebungsvereinbarungen, Schadensersatzansprüche sowie Streitigkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Gewerberaum statt Wohnraum?
Ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet wird, ist rechtlich erheblich. Für Wohnraummieter bestehen zahlreiche zwingende Schutzvorschriften, die im Gewerbemietrecht keine Anwendung finden – dort haben stattdessen der ausgehandelte Vertrag, Laufzeit, Kündigungsregelungen und wirtschaftliche Nebenpflichten regelmäßig erheblich mehr Gewicht.
Für Gewerberaummietverträge, deren Kündigung oder vorzeitige Beendigung finden Sie die passende Vertiefung auf der Seite Gewerbemietrecht.
Mietrückstand
Kündigung wegen Mietrückständen
Bleiben Mietzahlungen aus, kann dies bis zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen. Ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt unter anderem von Höhe, Zeitraum und Zusammensetzung des Zahlungsrückstands ab. Bei Wohnraum gelten zusätzliche gesetzliche Schutzvorschriften.
Für Mieter
Rückstand und Gegenrechte prüfen
Auf Mieterseite sollte geprüft werden, ob der behauptete Rückstand tatsächlich besteht und ob Gegenrechte berücksichtigt wurden.
Schonfristzahlung
Eine Schonfristzahlung kann unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Sie beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht automatisch eine daneben ausgesprochene ordentliche Kündigung. Deshalb sollte auch nach vollständiger Zahlung nicht ungeprüft davon ausgegangen werden, dass eine Kündigung erledigt ist.
Räumung
Räumung und Räumungsklage
Endet ein Mietverhältnis wirksam, muss der Mieter die Räume zurückgeben. Geschieht dies nicht freiwillig, kann der Vermieter die Herausgabe grundsätzlich nicht eigenmächtig erzwingen. Die Durchsetzung erfolgt erforderlichenfalls durch ein gerichtliches Räumungsverfahren und anschließend durch Zwangsvollstreckung. Vertiefend dazu: Mieter zahlt nicht: Kündigung und Räumung der Wohnung →
Vor einer Räumungsklage sollte insbesondere geprüft werden:
- Wirksamkeit der Kündigung
Ist die Kündigung wirksam, und sind sämtliche Kündigungsgründe nachvollziehbar dokumentiert?
- Zugang der Kündigung
Ist die Kündigung dem Mieter zugegangen?
- Kündigungsfrist
Ist die Kündigungsfrist abgelaufen?
Außerdem zu klären ist
- wer die Räume tatsächlich nutzt,
- ob weitere Zahlungsansprüche bestehen und
- welche Ansprüche bis zur Rückgabe weiter entstehen.
Eigenbedarf
Eigenbedarfskündigung
Neben dem Zahlungsverzug ist die Eigenbedarfskündigung einer der häufigsten Kündigungsgründe im Wohnraummietrecht. Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
Die formalen Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung sind hoch. Insbesondere müssen im Kündigungsschreiben die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie das konkrete Interesse an der Erlangung der Räume nachvollziehbar angegeben werden. Vertiefend dazu: Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz nach Eigenbedarfskündigung →
Auf Vermieterseite kommt es an auf
- eine sorgfältige Begründung des Eigenbedarfs,
- die Dokumentation der Kündigung und
- die Dokumentation eines etwaigen späteren Nutzungswechsels.
Auf Mieterseite ist zu prüfen
- ob der geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht,
- ob er ausreichend begründet wurde,
- ob Härtegründe wie hohes Alter, Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum entgegenstehen und
- ob nach dem Auszug eine tatsächliche Eigennutzung erfolgt; andernfalls kommen unter Umständen Schadensersatzansprüche in Betracht.
Mietminderung
Mietmängel und Mietminderung
Der Vermieter muss die Mietsache grundsätzlich in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Ist die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt, kann eine Mietminderung in Betracht kommen.
Die Höhe einer möglichen Mietminderung lässt sich nicht zuverlässig aus pauschalen Tabellen ablesen. Entscheidend sind insbesondere Art, Umfang und Dauer des Mangels sowie die konkrete Beeinträchtigung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs. Eine überhöhte eigenmächtige Kürzung kann wiederum Zahlungsrückstände erzeugen.
Typische Streitfälle betreffen beispielsweise
- Heizungsausfall,
- Feuchtigkeit und Schimmel,
- Wasserschäden,
- erhebliche Lärmbeeinträchtigungen,
- den Ausfall wesentlicher Einrichtungen und
- Einschränkungen bei Geschäftsräumen.
Sorgfältig zu dokumentieren sind
- der Mangel,
- die Anzeige an den Vermieter und
- die Berechnung der zurückbehaltenen oder geminderten Beträge.
Aufhebung und Rückgabe
Mietaufhebungsvertrag statt langem Streit
Nicht jede Auseinandersetzung muss mit einer Kündigung und Räumungsklage enden. Ein Mietaufhebungsvertrag kann sinnvoll sein, wenn beide Seiten das Vertragsverhältnis beenden möchten, über Zeitpunkt oder Bedingungen aber noch verhandeln. Eine klare vertragliche Lösung kann wirtschaftlich zweckmäßiger sein als ein langjähriger Streit.
Darin können beispielsweise geregelt werden:
- Übergabetermin und Schlüsselübergabe
- Offene Mieten und Ausgleichszahlungen
- Rückbau und Inventar
- Kaution
- Erledigung wechselseitiger Ansprüche
Nach der Beendigung entstehen häufig neue Streitpunkte, etwa um
- den Zustand der Räume und Beschädigungen,
- Schönheitsreparaturen,
- Einbauten und Rückbau,
- die Kaution,
- ausstehende Mieten und
- die Nutzungsentschädigung.
Kurze Verjährung
Für bestimmte Ersatzansprüche im Zusammenhang mit Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gelten kurze gesetzliche Verjährungsfristen. Eine geordnete Übergabe und Dokumentation ist deshalb für beide Seiten wichtig.
Erste Schritte
Was Sie jetzt tun sollten und wie die Bearbeitung abläuft
Bei einer bereits zugestellten Kündigung oder Klage sollte die Prüfung kurzfristig erfolgen.
Zunächst werden Mietvertrag, Zahlungsverlauf und Schriftverkehr geprüft. Bei Zahlungsstreitigkeiten sollte zusätzlich eine chronologische Soll-/Ist-Aufstellung erstellt werden. Je nach Situation folgt eine außergerichtliche Aufforderung, Kündigung, Vergleichsverhandlung oder die gerichtliche Durchsetzung beziehungsweise Abwehr von Zahlungs- und Räumungsansprüchen.
Sichern Sie zunächst
- vollständigen Mietvertrag und Nachträge,
- Kündigungen und Abmahnungen,
- Zahlungsübersichten,
- E-Mails und sonstigen Schriftverkehr,
- Mängelanzeigen,
- Fotos und Videos,
- Übergabeprotokolle und
- gegebenenfalls Zeugen.
Danach wird eingeordnet
- welche Ansprüche bestehen,
- ob eine Kündigung wirksam ist,
- welche Fristen laufen,
- ob Zahlungsansprüche zutreffen,
- welche Einwendungen bestehen und
- welches wirtschaftliche Ergebnis erreicht werden soll.
Abgrenzung
Geht es statt um die Nutzung einer Immobilie um deren Kauf oder Verkauf, finden Sie die passende Vertiefung im Immobilienrecht. Streitigkeiten über Bau- oder Sanierungsleistungen werden im Baurecht und Werkvertragsrecht vertieft.
Fall- und Kostenbeispiel
Fiktives Fall- und Kostenbeispiel: Räumungsklage nach Eigenbedarfskündigung
Ein frei erfundenes Beispiel zeigt, mit welchen Anwaltskosten zu rechnen ist, wenn ein Vermieter nach einer Eigenbedarfskündigung auf Räumung klagt.
Fiktives Beispiel
Der Fall
Ein Vermieter kündigt einer Mieterin die Wohnung in Bochum wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Die Nettokaltmiete beträgt 1.150 € im Monat. Die Mieterin hält die Kündigung für unwirksam und zieht nicht aus; der Vermieter erhebt Räumungsklage.
Für den Gegenstandswert ist bei der Räumung der Jahresbetrag der Nettomiete maßgeblich (§ 41 Abs. 2 GKG).
Ob die Kündigung wirksam ist, hängt unter anderem von ihrer Begründung ab. Ob Härtegründe der Mieterin entgegenstehen, ist im Einzelfall zu prüfen.
Die Kanzlei1848
Warum die Kanzlei1848?
Rechtsanwalt Hakan Ayaz hat rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung aus über 700 bearbeiteten Mandaten. Die Kanzlei1848 verfügt über 25x 5,0 ★ Google-Bewertungen.
Digital bearbeitet
Mietverträge, Kündigungen, Zahlungsübersichten und Schriftverkehr können elektronisch übermittelt werden. Rechtliche Fragen lassen sich telefonisch oder per Videokonferenz besprechen; die Kommunikation mit der Gegenseite führt die Kanzlei.
Auch überregional
Auch die gerichtliche Vertretung kann je nach Verfahren überregional organisiert werden.
Weitere Informationen zur bundesweiten anwaltlichen Vertretung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Mietrecht
Kanzlei, Ablauf und Unterlagen
Zusammenarbeit, Anwaltswahl und Vorbereitung
Wie unterstützt die Kanzlei1848 bei einem Mietrechtsfall?
Die Kanzlei1848 prüft Mietvertrag, Kündigung, Zahlungs- oder Mängelsachverhalt und die vorhandenen Unterlagen und vertritt Vermieter oder Mieter außergerichtlich und gerichtlich.
Wer betreut meinen Fall?
Sie erhalten einen festen anwaltlichen Ansprechpartner. Zuständigkeit, Vorgehen und Kommunikation werden zu Beginn des Mandats geklärt. Die anwaltliche Verantwortung trägt derzeit Rechtsanwalt Hakan Ayaz. Das Kanzleiteam unterstützt bei Mandatsorganisation, Unterlagen und Kommunikation. Besprechungen sind in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich; eine bundesweite Vertretung ist möglich.
Woran erkenne ich einen guten Anwalt im Mietrecht, und muss es ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sein?
Ein Fachanwaltstitel weist besondere Kenntnisse und praktische Erfahrung in einem Rechtsgebiet nach und kann bei besonders komplexen Fällen hilfreich sein. Zwingend ist er nicht, denn auch Anwälte ohne Titel können häufig seit Jahren schwerpunktmäßig in einem Gebiet arbeiten. Die gesetzlichen Gebühren nach dem RVG sind in beiden Fällen gleich, höhere Honorare müssen ausdrücklich vereinbart werden. Wichtiger ist, ob der Anwalt Erfahrung mit Ihrer Art von Streit hat: Im Mietrecht sind das etwa Kündigungsfristen und Formvorgaben, Schonfristzahlung und Räumungsklage, Mietminderung und Beweissicherung, Nebenkostenabrechnung sowie Fristen und Verjährung. Achten Sie außerdem darauf, ob Ihr Fall persönlich vom Anwalt bearbeitet wird, ob Kosten und Prozessrisiko vorab offen besprochen werden und ob Sie eine realistische Einschätzung statt Versprechen erhalten. Die Kanzlei1848 berät Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht; jedes Mandat hat einen festen anwaltlichen Ansprechpartner, die anwaltliche Verantwortung trägt derzeit Rechtsanwalt Hakan Ayaz. Erfolgsaussichten und Kosten werden vor der Beauftragung offen besprochen.
Welche Unterlagen sollte ich meinem Anwalt im Mietrecht schicken?
Mindestens benötigt werden der Mietvertrag einschließlich sämtlicher Nachträge, relevanter Schriftverkehr, Kündigungen oder Abmahnungen sowie bei Zahlungsstreitigkeiten eine Übersicht der Zahlungen. Bei Mängeln sollten zusätzlich Fotos, Mängelanzeigen und gegebenenfalls Rechnungen oder Gutachten vorliegen.
Kündigung und Zahlungsverzug
Mietrückstände, Eigenbedarf und Schonfristzahlung
Wann kann wegen Mietrückständen fristlos gekündigt werden?
Das Gesetz nennt insbesondere bestimmte Rückstände über zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine sowie Rückstände in Höhe von zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum. Die konkrete Berechnung ist jedoch entscheidend. Fehler bei der Zusammensetzung des Rückstands können die rechtliche Bewertung verändern.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam?
Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Erlangung der Räume für sich selbst oder nahe Angehörige nachvollziehbar darlegen. Formfehler bei der Begründung können zur Unwirksamkeit führen. Zudem können im Einzelfall Härtegründe auf Mieterseite einer Kündigung entgegenstehen.
Rettet eine Nachzahlung nach der Kündigung das Mietverhältnis?
Bei Wohnraum kann eine rechtzeitige Schonfristzahlung unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht automatisch beseitigt.
Räumung und Mietminderung
Schlösser, Räumungsklage und Minderung
Kann der Vermieter nach einer Kündigung einfach die Schlösser austauschen?
Grundsätzlich nicht. Gibt der Mieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig zurück, muss der Räumungsanspruch grundsätzlich gerichtlich durchgesetzt und anschließend vollstreckt werden.
Wann ist eine Räumungsklage erforderlich?
Eine Räumungsklage wird typischerweise erforderlich, wenn das Mietverhältnis beendet ist, der Mieter die Räume aber nicht freiwillig herausgibt. Vor Klageerhebung sollte insbesondere die Wirksamkeit der Kündigung sorgfältig geprüft werden.
Wie hoch darf eine Mietminderung sein?
Eine allgemeingültige Prozentzahl gibt es nicht. Maßgeblich sind Art und Ausmaß des Mangels sowie die konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Tabellen können allenfalls Orientierung geben. Eine zu weitgehende Kürzung kann zu Zahlungsrückständen führen und sollte deshalb vermieden werden.
Stand der Prüfung: November 2026