Bau- und Sanierungsprojekte sind technisch komplex und wirtschaftlich erheblich. Wenn Leistungen mangelhaft sind, Nachträge verlangt werden, Bauzeiten aus dem Ruder laufen oder Werklohn offensteht, greifen Vertragsrecht, Werkvertragsrecht und Beweisfragen ineinander.
Kanzlei1848 in Bochum berät und vertritt Bauherren, Auftraggeber und Auftragnehmer im privaten Baurecht und Werkvertragsrecht.
Typische Angelegenheiten sind:
- Baumängel
- Mängelbeseitigung
- Neubau und Sanierung
- Bau- und Werkverträge
- Abnahme
- Werklohn und Schlussrechnungen
- Nachträge
- zusätzliche Vergütung
- Bauzeitverzögerungen
- Kündigung von Bauverträgen
- Schadensersatz
- Generalunternehmer- und Handwerkerstreitigkeiten
- Beweissicherung
- selbständige Beweisverfahren
- Sachverständigengutachten
- Streitigkeiten im Zusammenhang mit Photovoltaikanlagen
Privates Baurecht und Werkvertragsrecht
Ein Werkvertrag unterscheidet sich von einem reinen Dienstleistungsvertrag dadurch, dass der Unternehmer einen bestimmten Erfolg schuldet.
Ein Bauvertrag betrifft insbesondere die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.
Die rechtliche Bewertung beginnt deshalb regelmäßig mit dem Vertrag:
Was wurde konkret geschuldet?
Relevant sind unter anderem:
- Leistungsbeschreibung
- Pläne
- Angebote
- Nachträge
- Baubeschreibung
- vereinbarte Materialien
- Termine
- Vergütung
- Abnahmevereinbarungen
- gegebenenfalls die Einbeziehung der VOB/B
Erst auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob eine Leistung mangelhaft, unvollständig oder zusätzlich zu vergüten ist.
Baumängel und Mängelbeseitigung
Ein Werk muss grundsätzlich die vereinbarte Beschaffenheit besitzen. Soweit keine Beschaffenheit vereinbart ist, kommt es insbesondere darauf an, ob es sich für die vertraglich vorausgesetzte beziehungsweise gewöhnliche Verwendung eignet.
Typische Konflikte entstehen bei:
- Feuchtigkeit und Abdichtung
- Dacharbeiten
- Fassaden
- Estrich und Bodenbelägen
- Fenstern und Türen
- Haustechnik
- Schallschutz
- Wärmedämmung
- Sanierungsleistungen
- Ausbauarbeiten
- Photovoltaik- und anderen technischen Anlagen
Bei Mängeln kann der Auftraggeber je nach Voraussetzungen unterschiedliche Rechte haben.
Dazu gehören insbesondere Nacherfüllung, Selbstvornahme und Ersatz beziehungsweise Vorschuss der erforderlichen Kosten, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz.
Welche Kombination sinnvoll und rechtlich möglich ist, hängt vom konkreten Stadium des Bauvorhabens und den bereits abgegebenen Erklärungen ab.
Erst Nachbesserung verlangen oder sofort sanieren?
Eine eigenmächtige Mängelbeseitigung kann rechtlich problematisch werden.
Das Gesetz setzt für die Selbstvornahme grundsätzlich voraus, dass der Unternehmer zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung erhält und eine angemessene Frist erfolglos verstreicht, soweit nicht ausnahmsweise eine Fristsetzung entbehrlich ist.
Deshalb sollte vor der Beauftragung eines Ersatzunternehmens geprüft werden:
- Ist der Mangel ausreichend dokumentiert?
- Wurde der richtige Vertragspartner in Anspruch genommen?
- Wurde konkret zur Mängelbeseitigung aufgefordert?
- Ist eine angemessene Frist gesetzt worden?
- Muss der bestehende Zustand zunächst sachverständig dokumentiert werden?
Gerade bei größeren Mängeln kann eine vorschnelle Sanierung den späteren Nachweis erheblich erschweren.
Die Abnahme ist rechtlich ein zentraler Zeitpunkt
Die Abnahme sollte bei größeren Bauvorhaben nicht als bloßer Übergabetermin behandelt werden.
Sie kann unter anderem Einfluss haben auf:
- Fälligkeit der Vergütung
- Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen
- Beweisfragen
- Vorbehalt bekannter Mängel
- weitere Rechte der Vertragsparteien
Wer bei der Abnahme einen bekannten Mangel akzeptiert, ohne sich bestimmte Rechte vorzubehalten, kann Rechtspositionen verlieren.
Auf Unternehmerseite ist wiederum entscheidend, ob eine Abnahme wirksam erfolgt ist oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen als erfolgt gilt.
Werklohn und Schlussrechnung
Nicht nur Auftraggeber machen Ansprüche wegen Mängeln geltend.
Auftragnehmer sehen sich häufig mit offenen Abschlags- oder Schlussrechnungen konfrontiert.
Streit kann insbesondere entstehen über:
- Umfang der tatsächlich beauftragten Leistungen
- Einheitspreise oder Pauschalpreise
- Nachträge
- Massen und Aufmaße
- Gegenforderungen wegen Mängeln
- Zurückbehaltungsrechte
- Abnahme
- Prüffähigkeit der Schlussrechnung
Bei Bauverträgen hängt die Fälligkeit einer Schlussvergütung unter anderem mit der Abnahme und einer prüffähigen Schlussrechnung zusammen.
Deshalb genügt weder auf Unternehmer- noch auf Auftraggeberseite eine isolierte Betrachtung der Rechnung. Steht die Durchsetzung offenen Werklohns gegenüber einem Geschäftskunden im Vordergrund, finden Sie eine gezielte Darstellung auf der Seite B2B-Forderungen durchsetzen.
Nachträge und zusätzliche Vergütung
Bauprojekte verändern sich häufig während der Ausführung.
Zusätzliche Leistungen können durch Änderungswünsche, Planänderungen, notwendige Zusatzarbeiten oder unklare Leistungsbeschreibungen entstehen.
Ob hierfür zusätzliche Vergütung verlangt werden kann und in welcher Höhe, hängt unter anderem davon ab,
- was ursprünglich vereinbart war,
- ob tatsächlich eine Änderung vorliegt,
- wer sie veranlasst hat,
- welche Vertragsregelungen gelten
- und wie die zusätzliche Vergütung zu bestimmen ist.
Für Bauverträge enthält das BGB besondere Regeln über Änderungsbegehren und Vergütungsanpassungen.
Eine saubere Dokumentation von Anordnungen, Angeboten und ausgeführten Mehrleistungen ist daher wesentlich.
Bauzeitverzögerung und Stillstand
Verzögerungen können auf Baustellen erhebliche Folgekosten verursachen.
Rechtlich muss zunächst geklärt werden:
- Welche Termine waren überhaupt verbindlich?
- Welche Partei musste welche Vorleistung erbringen?
- Warum kam es zur Verzögerung?
- Wurde eine Frist gesetzt?
- Welche Mehrkosten sind tatsächlich entstanden?
- Lassen sie sich dem Vertragspartner zurechnen?
Nicht jeder überschrittene Zeitplan führt automatisch zu Schadensersatz. Bei klar vereinbarten Terminen und zurechenbaren Verzögerungen können jedoch erhebliche Ansprüche entstehen.
Selbständiges Beweisverfahren bei Baumängeln
Bei technischen Streitigkeiten reicht juristische Argumentation allein häufig nicht aus.
Der Zustand des Bauwerks muss fachlich festgestellt werden.
Ein selbständiges Beweisverfahren kann insbesondere dazu dienen, bereits vor einer Zahlungsklage gerichtlich durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen:
- ob ein Mangel besteht,
- welche Ursache er hat,
- welchen Umfang er besitzt
- und welcher Aufwand zur Beseitigung erforderlich ist.
Das Verfahren kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn ein Zustand später durch Sanierung verändert wird oder die technische Ursache zwischen den Beteiligten streitig ist.
Die Beweisfragen sollten präzise vorbereitet werden. Ein gerichtlicher Sachverständiger entscheidet keine Rechtsfragen; seine Aufgabe ist die fachliche Feststellung der relevanten Tatsachen.
Photovoltaikanlagen und Werkvertragsrecht
Bei Photovoltaikanlagen entstehen zunehmend Streitigkeiten über Lieferung, Montage und technische Funktionsfähigkeit.
Rechtlich ist zunächst zu bestimmen, welcher Vertragstyp im konkreten Fall vorliegt. Je nach Umfang von Lieferung, Planung und Montage können unterschiedliche kauf- oder werkvertragliche Regelungen relevant sein.
Typische Konflikte betreffen:
- fehlerhafte Montage
- Dachschäden
- technische Mängel
- fehlende oder verspätete Fertigstellung
- Leistungsumfang
- offene Vergütung
- zugesagte Eigenschaften
Auch hier ist die Vertragsprüfung Ausgangspunkt der rechtlichen Bewertung.
Immobilienkauf oder Baurecht?
Wurde eine bereits bestehende Immobilie gekauft und wird mit dem Verkäufer über verschwiegene Mängel gestritten, liegt der Schwerpunkt regelmäßig im Immobilienkaufrecht.
Wurde dagegen ein Handwerker, Bauunternehmen oder Generalunternehmer mit Bau- oder Sanierungsleistungen beauftragt, ist regelmäßig das Bau- und Werkvertragsrecht maßgeblich.
Was Sie bei Baumängeln jetzt tun sollten
- Vertrag, Leistungsverzeichnisse und Nachträge vollständig sichern.
- Mängel mit Fotos und Videos dokumentieren.
- Schriftverkehr chronologisch sichern.
- Rechnungen und Zahlungsnachweise zusammentragen.
- Baustellenprotokolle, Abnahmen und Gutachten sichern.
- Mängel nicht vorschnell beseitigen lassen.
- Laufende Fristen und Verjährung prüfen.
- Vor Kündigung, Selbstvornahme oder endgültiger Zahlungsverweigerung die Rechtslage prüfen lassen.
Ablauf der anwaltlichen Bearbeitung
Am Anfang steht die Rekonstruktion des Vertrags- und Bauverlaufs.
Danach wird geprüft:
- Welche Leistungen wurden vereinbart?
- Welche Änderungen kamen hinzu?
- Welche Leistungen wurden ausgeführt?
- Welche Mängel werden behauptet?
- Ist eine Abnahme erfolgt?
- Welche Zahlungen wurden geleistet?
- Welche Fristen wurden gesetzt?
- Welche Beweise existieren?
Anschließend wird entschieden, ob zunächst außergerichtlich nachgebessert, gezahlt, abgerechnet oder verhandelt werden sollte oder ob eine gerichtliche Durchsetzung beziehungsweise ein selbständiges Beweisverfahren sinnvoll ist.
Baurecht in Bochum und im Ruhrgebiet
Kanzlei1848 hat ihren Sitz in der Hattinger Str. 221, 44795 Bochum.
Neben persönlichen Terminen in Bochum und dem gesamten Ruhrgebiet – unter anderem in Dortmund, Essen, Herne, Gelsenkirchen und Mülheim an der Ruhr – können Bau- und Werkvertragsmandate digital bundesweit bearbeitet werden.
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