Lager- oder Produktionshalle gemietet: Worauf Unternehmen beim Gewerbemietvertrag achten müssen

Eine Halle ist nicht automatisch für jede gewerbliche Nutzung geeignet

Eine Immobilie kann baulich wie eine geeignete Produktionshalle aussehen und trotzdem nicht ohne Weiteres für den vorgesehenen Betrieb nutzbar sein.

Zwischen Lagerung, Werkstatt, Logistik und Produktion können erhebliche Unterschiede bestehen.

Vor Vertragsschluss sollte geklärt werden:

• Welcher Mietzweck steht im Vertrag?
• Welche Nutzung ist baurechtlich zulässig?
• Sind Produktionsprozesse erfasst?
• Welche Lärm- oder Emissionsbelastungen entstehen?
• Dürfen Gefahrstoffe oder bestimmte Waren gelagert werden?
• Ist die Nutzung der Außenfläche erlaubt?
• Welche Liefer- und Betriebszeiten sind möglich?

Die bloße Angabe „Gewerbehalle" beantwortet diese Fragen nicht.

Den Mietgegenstand exakt beschreiben

Bei Hallen entstehen viele Streitigkeiten nicht innerhalb des Gebäudes, sondern bei den Nebenflächen.

Typische Fragen:

• Gehören Stellplätze exklusiv zur Mietsache?
• Darf der Hof als Lagerfläche verwendet werden?
• Dürfen Container aufgestellt werden?
• Besteht ein exklusives Nutzungsrecht an Laderampen?
• Wer darf Zufahrten nutzen?
• Gibt es Flächen für Mitarbeiter- oder Kundenfahrzeuge?
• Wer übernimmt Winterdienst und Verkehrssicherung?

Halle, Büro, Sozialräume, Außenlager, Stellplätze und Zufahrten sollten möglichst eindeutig in Vertrag und Plan bezeichnet werden.

Bodenbelastbarkeit, Strom und technische Infrastruktur

Bei Produktionsbetrieben können die technischen Anforderungen erheblich sein.

Vor größeren Investitionen ist beispielsweise zu klären:

• Tragfähigkeit des Hallenbodens
• zulässige Punktlasten
• Stromanschluss und Anschlussleistung
• Druckluft
• Gasversorgung
• Lüftung
• Heizung
• Hallenhöhe
• Tore
• Kranbahnen
• Brandschutzeinrichtungen
• Daten- und Kommunikationsanschlüsse

Wird eine bestimmte Beschaffenheit für den Betrieb benötigt, sollte sie nicht lediglich vorausgesetzt, sondern möglichst vertraglich eindeutig festgehalten werden.

Maschinen und Fundamente: Wer darf was einbauen?

Produktionsmaschinen können feste Fundamente, Leitungen, Absaugungen oder Durchbrüche erfordern.

Der Vertrag sollte beantworten:

1. Welche baulichen Veränderungen sind zulässig?
2. Wann ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich?
3. Wer trägt Planung und Genehmigung?
4. Wer haftet für Schäden am Gebäude?
5. Wer wartet die eingebauten Anlagen?
6. Was geschieht bei Vertragsende?

Eine bloße Genehmigung des Einbaus bedeutet nicht automatisch, dass die Anlage nach Vertragsende im Gebäude verbleiben darf.

Brandschutz und Genehmigungen nicht erst nach Unterzeichnung prüfen

Gerade bei einem Wechsel der Nutzung können zusätzliche öffentlich-rechtliche Anforderungen entstehen. Wird die Nutzung später behördlich untersagt, stellt sich die Frage nach Miete, Minderung und Kündigung – dazu Nutzungsuntersagung bei Gewerberäumen.

Dazu können je nach Betrieb gehören:

• Brandschutzmaßnahmen
• Flucht- und Rettungswege
• Brandabschnitte
• Löschtechnik
• Nutzungsänderung
• Umwelt- oder Immissionsschutz
• gewerbe- oder anlagenbezogene Genehmigungen

Für die mietrechtliche Risikoverteilung ist wichtig, warum eine Nutzung gegebenenfalls nicht zulässig ist.

Objektbezogene Hindernisse können rechtlich anders zu bewerten sein als Anforderungen, die ausschließlich aus dem besonderen Betrieb des Mieters folgen.

Wartung und Instandhaltung können zu einem zweiten Mietpreis werden

Bei großen Hallen kann eine unscheinbare Instandhaltungsklausel erhebliche finanzielle Folgen haben. Einzelheiten zur Kostenverteilung: Instandhaltung und Reparaturen im Gewerbemietvertrag.

Denkbar sind Kosten für:

• Tore
• Dach
• Heizungsanlage
• Lüftung
• technische Gebäudeausrüstung
• Entwässerung
• Außenflächen
• Zufahrten
• Brandschutztechnik
• gemeinschaftliche Anlagen

Gesetzlich liegt die Erhaltung der Mietsache nach § 535 Abs. 1 BGB grundsätzlich beim Vermieter. In Gewerbemietverträgen werden Pflichten jedoch häufig auf den Mieter übertragen.

Deshalb muss genau geprüft werden, welche Bauteile erfasst sind, welche Grenzen gelten und ob der Mieter möglicherweise auch für Schäden oder Verschleiß einstehen soll, die nicht aus seiner eigenen Nutzung stammen. Mehr dazu im Beitrag Instandhaltung und Reparaturen im Gewerbemietvertrag.

Vertragslaufzeit an Investitionen und Unternehmensplanung anpassen

Eine Produktionshalle wird häufig langfristig gemietet, weil Maschinen und Betriebseinrichtungen nicht ohne Weiteres verlagert werden können.

Eine lange Festlaufzeit bietet Standort- und Investitionssicherheit.

Sie schafft zugleich ein erhebliches Risiko, wenn:

• Produktionskapazitäten verändert werden
• der Betrieb verkauft wird
• Flächen nicht mehr ausreichen
• der Standort aufgegeben wird
• eine Verlagerung notwendig wird

Deshalb sollte der Vertrag nicht nur auf die heutige Situation passen.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Verlängerungsoptionen
• Break-Optionen
• Erweiterungsmöglichkeiten
• Teilflächenrückgabe
• Untervermietung
• Vertragsübernahme
• Nachfolgerregelungen

Was passiert bei einem Unternehmensverkauf?

Wird das Unternehmen verkauft, sollte der Hallenmietvertrag frühzeitig in die Transaktion einbezogen werden. Zur Übernahme des Mietvertrags durch einen Erwerber: Nachmieter und Vertragsübernahme im Gewerbemietrecht.

Insbesondere beim Verkauf des Betriebs an einen neuen Rechtsträger geht der Mietvertrag nicht ohne Weiteres auf den Käufer über. Auch die Überlassung der Halle an einen Dritten bedarf nach § 540 Abs. 1 BGB grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters.

Ein Käufer wird regelmäßig wissen wollen:

• Wie lange ist der Standort gesichert?
• Welche Miete ist künftig geschuldet?
• Bestehen Index- oder Anpassungsklauseln?
• Welche Instandhaltungspflichten gibt es?
• Welche Umbauten müssen später zurückgebaut werden?
• Kann er überhaupt wirksam in den Vertrag eintreten?

Der Mietvertrag kann damit erheblichen Einfluss auf den Wert und die Durchführbarkeit des Unternehmensverkaufs haben. Zu den Voraussetzungen einer Vertragsübernahme: Nachmieter im Gewerbemietvertrag.

Rückgabe: Maschinen entfernen reicht möglicherweise nicht

Bei Beendigung können neben Maschinen auch deren bauliche Folgen relevant werden:

• Maschinenfundamente
• Bodenöffnungen
• Leitungen
• Kabeltrassen
• Absauganlagen
• Zwischenwände
• Tore
• Anbauten
• Außenbefestigungen

Bei Vertragsende ist die Mietsache nach § 546 BGB zurückzugeben; vom Mieter eingebrachte Einrichtungen und bauliche Veränderungen können dabei grundsätzlich zurückzubauen sein, soweit keine andere Vereinbarung besteht.

Deshalb sollte der ursprüngliche Zustand bereits bei Einzug sorgfältig dokumentiert werden.

Checkliste für Lager- und Produktionshallen

Vor Unterzeichnung insbesondere prüfen:

• genaue Flächen und Pläne
• Nutzungszweck
• Genehmigungslage
• Zufahrt und Anlieferung
• Außenflächen
• Stellplätze
• Bodenbelastbarkeit
• Energieversorgung
• Tore und Rampen
• Brandschutz
• Umbauten
• Maschinenfundamente
• Instandhaltung
• Betriebskosten
• Vertragslaufzeit
• Optionen
• Untervermietung
• Vertragsübernahme
• Rückbau

Vor Abschluss eines Mietvertrags für eine Lager- oder Produktionshalle lohnt sich eine Prüfung: Gewerbemietvertrag prüfen lassen.

Mietverträge für Lager- und Produktionshallen anwaltlich prüfen lassen

Die Kanzlei1848 berät Unternehmen und Vermieter bei Mietverträgen für Hallen- und Produktionsflächen – von Nutzungszweck, Genehmigungen und technischer Infrastruktur über Maschinenfundamente und Instandhaltung bis zu Laufzeit, Rückbau und Unternehmensnachfolge. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig.