Bu sayfada
Gayrimenkul yatırımında sözleşme ve kira risklerini önceden görün.
Almanya’da daire, ticari bina veya birden fazla taşınmaz satın alırken yalnızca satış bedeline bakmak yeterli değildir. Mevcut kira sözleşmeleri, tapu kayıtları, satıcının açıklamaları ve gelecekteki kullanım planı önemli hukuki sonuçlar doğurabilir. Kanzlei1848, Almanya’daki gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili sözleşme incelemesi ve uyuşmazlıklarda Türkçe danışmanlık sunar.
Satın almadan önce hukuki Due Diligence
Hukuki inceleme (Legal Due Diligence), bir taşınmazla ilgili belgelerde görülebilen sözleşmesel ve hukuki risklerin belirlenen görev kapsamında değerlendirilmesidir. Satış sözleşmesi taslağı, mevcut kira sözleşmeleri, tapu kayıtları, kullanım ve sorumluluk düzenlemeleri incelenebilir.
Kiracılı bir binada yalnızca mevcut kira geliri değil, sözleşmelerin süresi, kiracıların güvence ve kullanım hakları, kira artış hükümleri ve devam eden uyuşmazlıklar da önemlidir. İncelemenin kapsamını taşınmazın türüne ve sunulan belgelere göre belirliyoruz.
Alım ve satış sözleşmeleri
Noter sözleşmesi taslağındaki ödeme şartları, teslim zamanı, sorumluluk ve satıcı açıklamaları yatırımın hukuki riskini etkiler. Noter tarafsızdır. Bir tarafın kendi avukatı ise o tarafın çıkarlarını dikkate alarak sözleşmeyi inceleyebilir ve gerekli hukuki konuları müzakere edebilir.
Mevcut yükümlülükler ve kiracı hakları, özellikle ticari taşınmazlarda satın alma kararının önemli parçasıdır.
Satın aldıktan sonra: kiraya verme ve sözleşmeler
Yeni bir ticari kira sözleşmesi hazırlanırken kullanım amacı, sözleşme süresi, kira artışı, yan giderler, bakım, depozito ve kefalet düzenlemeleri uzun vadeli sonuçlar doğurabilir. Mevcut sözleşmelerin incelenmesi, kiracı değişikliği veya işletme devri gibi durumlarda da önemlidir.
Birden fazla taşınmazı olan mülk sahipleri için hukuki sorunları tek tek olaylardan bağımsız değerlendirmek yerine sözleşmelerin sürelerini, yükümlülüklerini ve açık uyuşmazlıklarını birlikte görmek yararlı olabilir.
Uyuşmazlık ve çıkış seçenekleri
Satın alınan taşınmazda sonradan ayıp ortaya çıkması, kira alacağının ödenmemesi veya bir kiracının taşınmazı geri vermemesi farklı hukuki yollar gerektirir. Taleplerin dayanağını, delilleri, süreleri ve ekonomik seçenekleri somut olay bakımından değerlendiriyoruz.
Bedel indirimi, tazminat, sözleşmeden dönme veya tahliye gibi yolların her birinin ayrı koşulları vardır. Her uyuşmazlıkta aynı sonuca ulaşılacağı söylenemez.
Hangi belgeler yararlı?
Satış ilanı, noter taslağı, tapu kayıtları, mevcut kira sözleşmeleri, ek protokoller, gelir ve yan gider dökümleri, satıcıyla yazışmalar ve varsa açık uyuşmazlığa ilişkin belgeler ilk hukuki inceleme için yararlı olabilir. Hangi belgelerin gerçekten gerektiği görev kapsamına göre belirlenir.
Hizmetin sınırları: Kanzlei1848’in hizmeti Alman hukukuna ilişkin avukatlık danışmanlığıdır. Teknik bina incelemesi, vergi danışmanlığı, finansman aracılığı veya yatırım getirisi garantisi sunulmaz. Türkiye’deki tapu ve mahkeme işlemleri bu hizmete dâhil değildir.
Sık sorulan sorular
Hukuki Due Diligence tam olarak neyi kapsar?
Hukuki inceleme, üzerinde anlaşılmış görev kapsamındaki sözleşmelerin ve belgelerin hukuki risklerini belirlemeyi amaçlar. Tapu bilgileri, satış sözleşmesi, mevcut kira ilişkileri ve ilgili yükümlülükler incelenebilir. Teknik inceleme ve vergi değerlendirmesi bu hizmetin dışında kalır.
Kiracılı bir bina alırken hangi kira belgelerini inceletmeliyim?
Mevcut kira sözleşmeleri, ek protokoller, kira ve yan gider dökümleri, teminat belgeleri ve devam eden uyuşmazlıklara ilişkin yazışmalar önemlidir. Belgeler, alıcının ileride üstlenebileceği hukuki ilişkilerin anlaşılmasına yardımcı olur.
Portföyümdeki tüm ticari kira sözleşmelerini birlikte inceletebilir miyim?
Evet, birden fazla taşınmaza ilişkin sözleşmelerin hukuki incelemesi görev kapsamına göre yapılandırılabilir. Özellikle süresi yaklaşan sözleşmeler, kira artışları, teminatlar ve açık uyuşmazlıklar ayrı ayrı değerlendirilir. İncelemenin yöntemi ve ücreti önceden belirlenir.
Taşınmaz veya portföy belgelerinizin hukuki incelemesini görüşelim.
Ayrıca: Türkçe ana sayfa · Gayrimenkul hukuku · İşyeri kira hukuku · Avukat Hakan Ayaz
Bu sayfa Alman hukuku hakkında genel bilgi verir ve somut olayın hukuki incelemesinin yerine geçmez. Kanzlei1848’in hizmeti Alman hukukuna ilişkindir; Türkiye’deki tapu ve dava işlemleri için Türkiye’de yetkili bir avukat görevlendirilmelidir.