Almanya’da ev ve gayrimenkul alımında hukuki destek

Noter sözleşmesi imzalanmadan önce

Almanya’da taşınmaz satış sözleşmesi kural olarak noterde düzenlenir (§ 311b BGB). Noter tarafsızdır; yalnızca alıcının ya da satıcının ekonomik çıkarlarını temsil etmez. Avukatın görevi ise üstlendiği tarafın risklerini sözleşme ve belgeler üzerinden incelemektir.

İncelemede satın alınan yerin tam olarak ne olduğu, bedelin hangi koşullarda ödeneceği, teslim tarihi, tapudaki yükler ve kusurlara ilişkin düzenlemeler ele alınır. Satış ilanındaki önemli bilgilerle noter taslağı karşılaştırılır. Kiracılı bir taşınmazda mevcut kira sözleşmeleri de kararın parçasıdır.

Taslağı son gün göndermek, değişikliklerin görüşülmesini zorlaştırabilir. Satış ilanı, tapu kaydı, ekler ve satıcıyla yazışmalar mümkün olduğunca taslakla birlikte hazırlanmalıdır. Hukuki sözleşme incelemesi binanın teknik kontrolünün yerini tutmaz.

Evi aldıktan sonra nem veya başka bir sorun çıkarsa

Duvarın arkasında nem bulunması, satıcının her durumda sorumlu olduğu anlamına gelmez. Sözleşmede beklenen durum, binanın yaşı, kullanım amacı ve sorunun teslim sırasında mevcut olup olmadığı incelenir. Eski bir depo bodrumuyla konut olarak satılan alan aynı ölçütlerle değerlendirilmeyebilir.

İkinci el taşınmaz sözleşmelerinde kusur sorumluluğu çoğu zaman geniş ölçüde sınırlandırılır. Ancak satıcı bildiği önemli bir kusuru hileyle gizlemişse veya ilgili nitelik için garanti vermişse § 444 BGB önem kazanır. Satıcının kusuru bilmesi ile yalnızca bilmesi gerektiği iddiası aynı şey değildir.

Önceki onarımlar, kurutma faturaları, uzman raporları ve satış görüşmelerindeki cevaplar bu nedenle değerlidir. Yeni boya tek başına hileyi kanıtlamaz. Alıcının hangi soruyu sorduğu ve ne cevap aldığı da somut olarak ortaya konmalıdır.

Onarımdan önce delilleri korumak

Su girişi veya tehlikeli bir durumda acil koruma gerekebilir. Yine de mümkün olduğu ölçüde önce fotoğraf, video, ölçüm ve uzman tespiti alınmalıdır. Bir bölüm tamamen yenilendikten sonra eski durumun ve nedenin kanıtlanması zorlaşabilir.

Satıcının giderim imkânı ve gerekli süre verme konusu da incelenmelidir. Başka bir firmayı hemen görevlendirip tüm faturayı satıcıya göndermek her zaman doğru yol değildir. Ciddi uyuşmazlıklarda mahkeme yoluyla delil tespiti ayrıca değerlendirilebilir.

Evi tutmak mı, sözleşmeden dönmek mi?

Bedel indirimi, tazminat ve sözleşmenin geri alınması farklı şartlara ve hesaplamalara tabidir. Onarım teklifindeki toplam tutar otomatik olarak tazminat değildir. Gönüllü iyileştirmeler, gerekli giderler ve gerçekten oluşan KDV ayrı değerlendirilir.

Satışın geri alınması düşünülüyorsa kredi, tapu işlemleri, kullanımdan doğan yararlar ve karşılıklı iadeler de hesaba katılır. Tek bir dilekçeyle bütün ekonomik sonuçların ortadan kalkacağı varsayılmamalıdır. Satıcı tarafında ise sorumluluk kadar istenen tutarın dayanağı da incelenir.

Belgeler, ücret ve temsilin kapsamı

İlk değerlendirme için noter sözleşmesi, ilan, teslim tutanağı, fotoğraflar, mevcut raporlar ve yazışmalar yararlıdır. Olayları tarih sırasına koymak, hangi iddianın nasıl kanıtlanabileceğini gösterir. Zamanaşımı ve olası iptal süreleri aynı olmayabilir; yalnızca karşı tarafa yazı göndermek her süreyi durdurmaz.

Ücret, görevin kapsamına göre önceden açıklanır. Sözleşme incelemesi, görüşme, karşı tarafla yazışma ve dava ayrı değerlendirilir. Türkçe görüşme imkânı, Alman belgelerinin her durumda yeminli çevirisinin gereksiz olduğu anlamına gelmez.

Kanzlei1848’in hizmeti burada Alman hukukuna ilişkindir. Türkiye’deki tapu veya mahkeme işlemleri için Türkiye’de yetkili bir avukat ayrıca görevlendirilmelidir. Ticari kira ilişkileri için Almanya’da işyeri kira hukuku sayfasına bakabilirsiniz.