Wuppertal’da bir işletme yürütürken uzun süreli kira, artan yan giderler veya işletmenin devri önemli hukuki kararlar doğurabilir. Kanzlei1848, Alman ticari kira ve sözleşme hukuku kapsamında kiracıları ve kiraya verenleri destekler. Türkçe görüşmeler telefonla, görüntülü veya randevuyla yüz yüze yapılabilir.
Artışın dayanağını bilmeden hesap yapmamak
Ticari kirada artışın hangi hükme dayandığı önce belirlenmelidir. Sabit artış, endeks, yeniden görüşme şartı veya tarafların sonradan yaptığı anlaşma farklı sonuçlar doğurur. Sadece güncel enflasyon oranını bilmek yeterli değildir.
Endeksin başlangıç tarihi, eşik, bildirim gerekliliği ve önceki uygulamalar incelenir. Yıllarca uygulanmamış bir artışın geriye dönük istenip istenemeyeceği her sözleşmede aynı değildir. Geçerli bir borcu görmezden gelmek de yanlış hesaplanmış bütün tutarı ödemek de ekonomik zarar yaratabilir.
Yan giderlerde ise hangi masrafların sözleşmeyle devredildiği belirleyicidir. Bakım adı altındaki bir faturada onarım bulunabilir. Konut kiralarındaki her süre ve sınırlama işyerine aynı şekilde uygulanmaz.
İşletme satılırken kiracı kim olacak?
Bir işletmenin demirbaş ve müşterileriyle satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden alıcıya geçirmez. Kiraya verenin gerekli katılımı ve mevcut kiracının sorumluluktan çıkarılması açıkça düzenlenmelidir. Sadece yeni kişinin ödeme yapmaya başlaması bütün eski borçları ve teminatları çözmeyebilir.
Kiracı bir şirketse ve yalnızca şirket payları satılıyorsa genellikle aynı tüzel kişi sözleşme tarafı olarak kalır. Buna rağmen sözleşmedeki kontrol değişikliği veya bildirim hükümleri önem taşıyabilir. İşletme devrinin adı, belge incelemesinin yerine geçmez.
Şahsi kefalet, depozito ve tadilatın geri sökülmesi özellikle unutulmamalıdır. İşletmeyi ekonomik olarak bırakmış olmak, bu yükümlülüklerin kendiliğinden bittiğini her durumda göstermez.
Erken çıkış ve karşılıklı anlaşma
Yeni bir yere taşınmak, süreli ticari kirayı genel olarak tek başına sona erdirmez. Özel fesih hakkı, önemli sebep, yeni kiracı ve karşılıklı sona erdirme seçenekleri incelenir. Alt kira ile sözleşmenin tamamen devri aynı risk düzeyinde değildir.
Bir anlaşmada çıkış tarihi, kalan ödeme, teslim, tadilat ve teminat birlikte düzenlenebilir. Bir taraf bütün talepleri bitirdiğini düşünürken diğerinin geri söküm hakkını saklı tuttuğu belirsiz metinler yeni uyuşmazlık yaratır.
Kanzlei1848 hukuki imkânlarla ekonomik sonucu birlikte değerlendirir. Kalan ayların kirası önemli bir planlama verisidir; fakat her durumda dava değeri veya kesin borç olarak alınmaz.
Sözleşme belgeleri nasıl gönderilmeli?
Ana sözleşme, ekler, sonradan yapılan değişiklikler, hesap dökümü ve önemli yazışmalar birlikte hazırlanmalıdır. Artış uyuşmazlığında kullanılan endeks ve hesap, devirde tarafların kimliği ve tarih planı eklenir. Mahkemeden gelen belge varsa verilen süre başvuruda belirtilmelidir.
İşin kapsamı ve ücret önceden açıklanır. İlk görüşme, sözleşme incelemesi ve dava temsili aynı hizmet değildir. Türkçe görüşme yapılabilse de Alman resmî işlemlerinin ve gerektiğinde tercümenin koşulları ayrıca değerlendirilir.
Ticari kira ayrıntıları Almanya’da işyeri kira hukuku sayfasındadır. İşyerinin satın alınması söz konusuysa gayrimenkul hukuku ayrıca önem kazanır. Bir miras bağlantısında Alman miras hukuku kapsamında hak ve değerleme soruları incelenebilir.
Sık sorulan sorular
Görüşme için Bochum’a gelmem gerekir mi?
Hayır. Belgeler ve hukuki sorular telefonla ve görüntülü görüşmeyle ele alınabilir. Bochum’da yüz yüze görüşme randevuyla mümkündür; bunun gerekli olup olmadığı başvurunun konusuna göre belirlenir.
Şirketimi satın alan kişi otomatik kiracı olur mu?
Bu, işlemin yapısına bağlıdır. İşletme varlıklarının devri ve şirket paylarının satışı aynı değildir; kira sözleşmesi ayrıca incelenir.
Geriye dönük her kira artışı geçersiz midir?
Hayır. Mekanizma, bildirim, önceki anlaşmalar ve zamanaşımı birlikte değerlendirilmelidir. Genel bir evet veya hayır güvenilir değildir.
Yasal dayanaklar ve kaynaklar
- BGB § 535
- BGB § 578
Bu sayfa Alman hukuku hakkında genel bilgi verir. Somut olayın hukuki incelemesinin yerine geçmez. Türkiye’deki tapu ve dava işlemleri ayrı Türk avukatlık hizmeti gerektirir.
Bochum · Castrop-Rauxel · Dortmund · Duisburg · Essen · Gelsenkirchen · Hagen · Hattingen · Herne · Mülheim an der Ruhr · Oberhausen · Recklinghausen · Sprockhövel · Wetter (Ruhr) · Witten · Wuppertal