Almanya’da işyeri kira sözleşmeleri ve uyuşmazlıkları

Ticari kira, konut kirasıyla aynı değildir

İşyeri kiralarında sözleşmeyle düzenlenebilen konular daha geniştir. Süre, kira artışı, işletme giderleri, bakım, teminat ve eski hâle getirme yükümlülükleri birlikte incelenmelidir. Konut kiralarındaki her koruma kuralı ticari yere aynen uygulanmaz.

Örneğin ticari depozitoda konutlar için geçerli üç aylık sınır genel olarak aynı şekilde uygulanmaz. Ödenmeyen kira nedeniyle geçerli biçimde feshedilen ticari sözleşmede sonradan ödeme, konutlardaki özel ödeme süresi kuralıyla otomatik olarak aynı sonucu doğurmaz.

Sözleşmenin adı da tek başına belirleyici değildir. İşletilmeye hazır bir işletme ve gelir elde etme imkânı birlikte devrediliyorsa kira ile işletme kirası arasındaki ayrım ayrıca yapılır. Türkçedeki günlük kullanım, Alman hukukundaki bütün sözleşme türlerini karşılamayabilir.

İmzadan önce toplam yükü görmek

Aylık kira düşük görünse bile uzun süreli artışlar, merkezi teknik tesisatın onarımı veya kapsamlı geri söküm yükü önemli maliyet yaratabilir. Kullanım amacı, yan alanlar, otopark, teslim durumu ve gerekli izinlere ilişkin risk dağılımı açık olmalıdır.

Sözleşmenin uzama seçenekleri ve bildirim tarihleri özellikle önemlidir. Süreli ticari kira sözleşmelerindeki güncel metin şekli kuralları ve eski sözleşmelere ilişkin geçiş hükümleri incelenmelidir. Eski bir şekil eksikliğinin bugün mutlaka erken çıkış sağlayacağı varsayılmamalıdır.

Kanzlei1848 taslak, plan, ekler ve önceki yazışmaları birlikte değerlendirir. Bina veya kullanım izinlerinin teknik ve idari incelemesi gerektiğinde bu konu sözleşme incelemesinden ayrıca ayrılır.

Erken ayrılmak isteyen kiracı

Önce sözleşmedeki özel fesih hakkı, önemli sebeple fesih ve karşılıklı sona erdirme imkânı araştırılır. İşin beklenen kazancı sağlamaması, kural olarak tek başına bütün kalan kiraları ortadan kaldırmaz.

Yeni kiracı bulmak da otomatik tahliye hakkı değildir. Sözleşmenin devri, kiraya verenin gerekli katılımı ve eski kiracının açıkça borçtan çıkarılmasıyla düzenlenmelidir. Alt kirada ise asıl kiracı genellikle sözleşme tarafı olarak kalır.

Karşılıklı anlaşma; çıkış tarihi, ödeme, tadilat, depozito ve açık hesapları birlikte çözebilir. Kalan ayların kiralarını yalnızca toplayarak dava değeri veya kesin borç hesaplanmaz. Hukuki durumla ekonomik alternatifler birlikte değerlendirilir.

Kira ödenmiyorsa kiraya verenin seçenekleri

Kiraya veren, önce borcu ay ve ödeme bazında hesaplamalıdır. İleri sürülen eksiklik, indirim, mahsup veya erteleme anlaşması sonucu değiştirebilir. Fesih şartları ve bildirimin ulaşması ayrıca incelenir.

Kiracı çıkmıyorsa gerekli tahliye kararı ve icra yolu hazırlanır. Kilidi değiştirmek veya içerideki makineleri kendiliğinden çıkarmak güvenli bir kısa yol değildir. Kiracı dışında bağımsız zilyetler bulunması, kararın kime karşı alınması gerektiğini etkileyebilir.

Kiracının iflasında başvuru tarihiyle iflasın açılması aynı şey değildir. § 112 InsO kapsamındaki fesih yasağı ve eski-yeni kira alacaklarının durumu ayrı değerlendirilir. Teminat bulunması her alacağın kesin tahsil edileceği anlamına gelmez.

Teslim, geri söküm ve depozito

Kira sonunda mevcut durum ile girişteki durum karşılaştırılır. İzin verilen tadilatın mutlaka kalabileceği veya her aşınmanın zarar olduğu varsayılmaz. § 548 BGB bazı kiraya veren talepleri için geri almaya bağlı kısa bir zamanaşımı öngörür.

Depozitonun ne zaman çözüleceği, açık talepler ve makul inceleme ihtiyacına göre değerlendirilir. Sürenin dolması, bütün teminatın aynı gün koşulsuz iadesi anlamına gelmez; belirsiz bir gerekçeyle süresiz tutulması da kabul edilmez.

Dosyayı nasıl hazırlamalısınız?

Sözleşme ve tüm ekleri, kira hesabı, fesih veya ihtar, masraf dökümleri ve önemli yazışmalar birlikte gönderilmelidir. İşletme devri varsa alıcı, mevcut kiracı ve teminat veren kişilerin kimliği açık olmalıdır.

Ücret ve üstlenilecek iş önceden açıklanır. Türkçe görüşme, Alman mahkemelerindeki usul ve belge dilini değiştirmez. Gayrimenkul satın alma için Almanya’da gayrimenkul hukuku sayfası ayrı bir başlangıç noktasıdır.