Alman miras hukukunda ev, saklı pay ve miras ortaklığı

Mirasçı olmak ile para alacağına sahip olmak farklıdır

Alman hukukunun uygulandığı bir olayda mirasçı, ölenin hukuki konumuna geçer. Vasiyetle miras dışında bırakılmış belirli yakınların ise saklı paya dayalı para alacağı bulunabilir. Bu hak, kendiliğinden evin belirli odasına veya tapuda paya sahip olmak anlamına gelmez.

Kimin hak sahibi olduğu; aile ilişkileri, vasiyet, eşlerin mal rejimi ve diğer koşullarla belirlenir. Alman hukukunda saklı pay kural olarak yasal miras payının yarısıdır (§ 2303 BGB). Bu oran Türkiye’deki bir taşınmaza uygulanacak hukuk incelenmeden bütün aile malvarlığına taşınmamalıdır.

Önce hak sahibinin sıfatı belirlenir. Mirasçı, saklı pay alacaklısı ve belirli mal vasiyeti lehtarı aynı talebi aynı gerekçeyle ileri sürmez. Günlük dilde hepsine “miras payım” denmesi bu ayrımı ortadan kaldırmaz.

Tereke hakkında bilgi ve taşınmazın değeri

Mirasçı olmayan saklı pay alacaklısı, § 2314 BGB şartları altında tereke hakkında bilgi ve değer tespiti isteyebilir. Özel veya noter tarafından hazırlanmış envanterin kapsamı ile eksiklerin nasıl tamamlanacağı ayrı değerlendirilir.

Ev için hazırlanmış özel bir değer raporu, ödeme uyuşmazlığında değeri otomatik olarak bağlayıcı biçimde belirlemez. Değerleme tarihi, alan, kira gelirleri, yapı durumu ve tapudaki haklar incelenmelidir. İlan fiyatı, gerçekleşmiş satış veya uzman raporu farklı anlam taşıyabilir.

Kanzlei1848, mevcut raporu hukuki uyuşmazlık açısından değerlendirir; kendi başına yeni bir teknik değerleme raporu hazırladığı sözü vermez. Gerektiğinde bağımsız uzman incelemesi gerekir. Bilgi istemekle ödeme talebinin zamanaşımını korumak da aynı işlem değildir.

Birden fazla mirasçı varsa

Bir mirasçının evi almak istemesi, diğerlerinin hemen istediği tutarı ödemekle yükümlü olduğu anlamına gelmez. Bütün tereke, borçlar, paylar ve vasiyetin düzenlemeleri değerlendirilir. Evin devri ve para ödemesi uygun şekilde kararlaştırılmalıdır.

Bir mirasçı evde tek başına oturuyorsa kullanımın hukuki temeli önemlidir. Sırf tek başına kullanım nedeniyle ölüm tarihinden itibaren otomatik kira borcu doğduğu varsayılmamalıdır. Kullanımın geleceğe yönelik yeniden düzenlenmesi ve olası kullanım bedeli ayrı incelenir.

Anlaşma sağlanamıyorsa satış, bir mirasçı tarafından devralma veya şartları varsa paylaşım için satış yolu değerlendirilebilir. Her yargısal yol aynı ekonomik sonucu vermez. Değer, finansman ve tarafların gerçek hedefleri birlikte ele alınır.

Ev belirli bir kişiye vasiyet edilmişse

“Ev kızımın olsun” ifadesi her olayda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Mirasçı atama, paylaşım talimatı veya belirli mal vasiyeti söz konusu olabilir. Metnin bütünü ve mirasın yapısı incelenir.

Belirli mal vasiyeti, genellikle yükümlü kişiye karşı bir devretme talebi verir (§ 2174 BGB). Tapu mülkiyetinin geçmesi için gerekli noter ve kayıt işlemleri ayrıca yapılır. Kredi borcu, ipotek veya oturma hakkı varsa bunların kimde kalacağı da açıklığa kavuşturulur.

Almanya ve Türkiye’de malvarlığı varsa

Avrupa Birliği Miras Tüzüğü tek başına her durumda yeterli değildir. Uygulama alanında Alman-Türk konsolosluk sözleşmesinin miras düzenlemesi öncelikli olabilir. Özellikle taşınır ve taşınmaz malvarlığı farklı kurallara bağlanabilir; yetkili makam ve gereken mirasçılık belgesi ayrıca belirlenir.

Bu nedenle yalnızca son ikamet yerine bakarak bütün terekeye Alman hukukunun uygulanacağı söylenemez. Vatandaşlıklar, ölüm tarihi, taşınmazların yeri ve olası hukuk seçimi birlikte incelenir. Alman mirasçılık belgesinin Türkiye’de her işlem için tek başına yeterli olduğu da varsayılmaz.

Kanzlei1848 bu tür olaylarda Alman hukukuna ilişkin kısmı üstlenir. Türkiye’deki tapu veya dava işlemleri için Türkiye’de yetkili bir avukat ayrıca görevlendirilmelidir. Türkiye’deki avukatla görev paylaşımı ve gerekli işlemler somut dosya için ayrıca kararlaştırılır.

Başvuru için gerekenler

Vasiyet ve açılma belgeleri, ölüm belgesi, aile ilişkileri, mevcut envanter, tapu kayıtları, değer raporları ve yazışmalar hazırlanmalıdır. Yurt dışı bağlantısında vatandaşlık ve yerleşim bilgisi de önemlidir. Süre riski varsa olay yalnızca aile içi görüşmelerin sonucuna bırakılmamalıdır.

Ücret, inceleme ve temsilin kapsamı baştan açıklanır. Gayrimenkul alımına ilişkin uyuşmazlıklar ise mirasın paylaşılmasından farklı sözleşmesel sorular doğurabilir.