Almanya’da restoran, kafe ve işletme kirası: hasılat kirası (Pachtvertrag)
Restoran, kafe, otel veya benzinlik için yapılan sözleşmeler Almanya’da çoğu zaman olağan bir kira değil, hasılat kirasıdır (Pachtvertrag). Kanzlei1848, işletmecilere ve işletmeyi kiraya verenlere sözleşme incelemesinden fesih ve tahliyeye kadar Türkçe danışmanlık verir.
Bu sayfada
Bir lokanta, kafe veya otel mutfağı, tezgâhı ve donanımıyla birlikte kiralandığında Alman hukukunda çoğu zaman hasılat kirası (Pacht) söz konusudur. Bu ayrım önemlidir: Fesih, demirbaşlar ve iade yükümlülükleri olağan işyeri kirasından farklı işleyebilir. Kanzlei1848, işletmecilere (Pächter) ve işletmeyi kiraya verenlere (Verpächter) hızlı ve anlaşılır bir değerlendirme sunar.
Başvurulara genellikle bir iş günü içinde dönüş yapılır. Kanzlei1848; otel, gastronomi ve benzinlik işletmelerine ilişkin hasılat kirası sözleşmelerinde danışmanlık ve temsil hizmeti verir. Avukat Hakan Ayaz, meslek hayatı boyunca mahkeme dışında ve mahkemede 700’den fazla dosya yürütmüştür.
Sözleşmeyi imzadan önce inceletmek
Süre ve uzatma hakları, kira bedeli (Pachtzins) ve ciroya bağlı kira, demirbaş listesi, bakım ve yatırım yükümlülükleri ile iade şartları imzadan önce birlikte okunur. Kanzlei1848, sözleşmedeki ekonomik riskleri ve değiştirilmesi gereken noktaları açıkça belirtir; böylece pazarlığa neyi talep edeceğinizi bilerek girersiniz.
Sözleşme taslağını ve eklerini, planlanan kullanımı ve öngörülen imza tarihini iletmeniz yeterlidir. Hizmetin kapsamı ve ücret işe başlamadan önce belirlenir. Ayrıntılar (Almanca): Pachtvertrag vor Abschluss prüfen.
Hasılat kirası sözleşmesinin hazırlanması
İşletmeyi kiraya verenler için sözleşme, demirbaş listesi ve teslim tutanağı işletmenin özelliklerine göre hazırlanır. Süre, kira artışı, bakım ve onarım, ruhsatlar ile iade kuralları açık düzenlendiğinde sonraki uyuşmazlıkların önemli bir kısmı baştan önlenir.
Fesih ve sözleşmeden erken çıkış
Belirli süreli bir hasılat kirası sözleşmesi kural olarak süre dolmadan olağan şekilde feshedilemez. İşletmeyi bırakmak isteyen işletmeci için önemli sebeple fesih, karşılıklı sona erdirme veya yeni bir işletmeci önerilmesi gibi yollar sözleşmeye ve somut duruma göre değerlendirilir.
Kiraya veren açısından ödenmeyen kira ve ağır sözleşme ihlalleri fesih sebebi olabilir. Fesih yazısının içeriği, gönderilme şekli ve süreler birlikte incelenir; aceleyle yapılan bir fesih sonradan geçersiz sayılabilir.
Ayıplar, kullanım engelleri ve kira indirimi
Mutfak tesisatı, havalandırma, nem veya ruhsata engel olan yapısal sorunlar işletmeyi doğrudan etkiler. Ayıbın kime ait olduğu, kiraya verene ne zaman bildirildiği ve kira bedelinden indirim yapılıp yapılamayacağı belgelere göre incelenir.
Kira bedelini kendiliğinden kesmek, ödeme gecikmesi nedeniyle fesih riskini doğurabilir. Bu nedenle ayıp önce yazılı olarak bildirilmeli, fotoğraf ve yazışmalarla belgelenmeli ve indirim hakkının şartları değerlendirilmelidir.
Yeni işletmeci ve sona erdirme sözleşmesi
İşletmeyi bırakmak isteyen işletmeci için yeni bir işletmeci (Nachpächter) önerilmesi veya karşılıklı sona erdirme sözleşmesi (Aufhebungsvertrag) çoğu zaman en ekonomik yoldur. Bunun için sözleşmedeki devir ve alt kiralama hükümleri incelenir.
Karşı taraftan gelen bir sona erdirme sözleşmesi taslağını Kanzlei1848; kalan borçlar, demirbaşlar, teminatlar, iade tarihi ve karşılıklı ibra açısından inceler. Böylece imza atmadan önce hangi yükümlülüklerin sona erdiğini ve hangilerinin devam ettiğini bilirsiniz.
Ödenmeyen kira, tahliye ve iade
Kira ödenmiyorsa ihtar, fesih, alacak davası ve tahliye davası doğru sırayla hazırlanmalıdır. Kilidi kendiliğinden değiştirmek veya eşyaları çıkarmak hukuka aykırı olabilir; tahliye mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşir.
Sözleşme sona erdiğinde demirbaşların iadesi, tadilatların sökülmesi ve depozito ayrıca değerlendirilir. İşletmeci açısından da hangi eşyaların bırakılması ve hangi masrafların karşılanması gerektiği önceden netleştirilmelidir.
Başvuru için gerekli belgeler
- Hasılat kirası veya kira sözleşmesi ve bütün ekleri.
- Demirbaş listesi ve teslim tutanağı.
- Kira ödemelerine ilişkin dökümler.
- Ayıp bildirimleri, fotoğraflar ve önemli yazışmalar.
- Fesih, ihtar veya mahkeme yazıları; size ulaştığı tarihle birlikte.
Kanzlei1848
Avukat Hakan Ayaz
Avukat Hakan Ayaz, Bochum’daki Kanzlei1848’in kurucusudur. İşyeri kirası, gayrimenkul ve miras hukukunda Alman hukukuna göre Türkçe danışmanlık ve temsil hizmeti verir. Avukatın mesleki geçmişi
Sık sorulan sorular
Restoran kiralarken yaptığım sözleşme kira mı, hasılat kirası mı?
Bu, sözleşmenin içeriğine bağlıdır. Yalnızca boş bir mekân kiralanıyorsa genellikle işyeri kirası söz konusudur. Mekân mutfak, donanım ve işletmeye hazır hâliyle birlikte kiralanıyor ve işletmeden gelir elde edilmesi amaçlanıyorsa hasılat kirası (Pacht) olabilir. Sözleşmenin başlığı tek başına belirleyici değildir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce ne kadar sürede inceletebilirim?
Sözleşmeyi ve eklerini öngörülen imza tarihiyle birlikte gönderin. İncelemenin bu tarihe kadar yapılıp yapılamayacağı, belgeler alındıktan sonra açıkça teyit edilir. Başvurulara genellikle bir iş günü içinde dönüş yapılır.
Süreli bir hasılat kirası sözleşmesinden erken çıkabilir miyim?
Kural olarak belirli süreli bir sözleşme süre dolmadan olağan şekilde feshedilemez. Önemli sebeple fesih, karşılıklı sona erdirme veya yeni bir işletmeci gibi seçenekler sözleşmeye ve somut duruma göre değerlendirilir.
Kira ödenmiyorsa kiraya veren olarak ne yapabilirim?
Önce borcun tutarı ve sözleşmedeki ödeme şartları netleştirilir. Ardından ihtar, fesih, alacak davası ve tahliye davası değerlendirilir. Kilidi kendiliğinden değiştirmek gibi işlemler hukuka aykırı olabilir.
Mutfakta veya tesisatta ayıp varsa kirayı kesebilir miyim?
Kira bedelini kendiliğinden kesmek, ödeme gecikmesi nedeniyle fesih riskini doğurabilir. Ayıp önce kiraya verene yazılı olarak bildirilmeli, belgelenmeli ve indirim hakkının şartları incelenmelidir.
Görüşmeyi Türkçe yapabilir miyim?
Evet. Görüşme Türkçe yapılabilir; sözleşmeler ve yazışmalar Almanca olarak iletilebilir. Alman mahkemelerine sunulan dilekçeler kural olarak Almanca hazırlanır.
Kanzlei1848 hangi şehirlerde hizmet sunuyor?
Kanzlei1848’in bürosu Bochum’dadır. Türkçe danışmanlık telefonla veya çevrim içi olarak Almanya genelinde verilir. Ruhr bölgesindeki şu şehirler için ayrı bilgi sayfaları bulunur: Bochum, Castrop-Rauxel, Dortmund, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Hagen, Hattingen, Herne, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Recklinghausen, Sprockhövel, Wetter (Ruhr), Witten ve Wuppertal. Yüz yüze görüşmeler Bochum’da randevuyla yapılır.
Türkçe iletişim ve başvuru
Konunuzu telefonla veya e-postayla Türkçe anlatabilirsiniz. Online başvuru formu Almancadır. Hizmetin kapsamı ve ücret işe başlamadan önce belirlenir.
İşyeri kira hukukuRestoran ve işletme kirasıGayrimenkul hukukuMiras hukukuTürkçe ana sayfaAvukat Hakan Ayaz
Bu sayfa Alman hukuku hakkında genel bilgi verir; somut olayın hukuki değerlendirmesinin yerini tutmaz. Türkiye hukukuna ilişkin danışmanlık ve Türkiye’de işlem takibi, bu sayfada sunulan hizmetlerin kapsamında değildir.