Kann ein Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz verlangen?
Ja. Täuscht der Vermieter einen tatsächlich nicht bestehenden Eigenbedarf vor und zieht der Mieter deshalb aus, kann ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB bestehen. Der Bundesgerichtshof erkennt eine solche Haftung bei schuldhaft unberechtigter Eigenbedarfskündigung grundsätzlich an. Entscheidend sind aber der konkrete Kündigungsgrund, die Beweise, der Zusammenhang zwischen Kündigung und Auszug sowie die einzelnen geltend gemachten Schäden.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung grundsätzlich zulässig?
Bei Wohnraum kann der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ordentlich kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden.
Eine wirksame Eigenbedarfskündigung setzt daher einen ernsthaften, nachvollziehbaren Nutzungswunsch voraus. Nicht ausreichend ist es, Eigenbedarf nur vorzuschieben, um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen, die Wohnung anschließend teurer neu zu vermieten oder ein anderes wirtschaftliches Ziel zu erreichen.
Wann spricht man von vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der in der Kündigung behauptete Nutzungswunsch tatsächlich nicht bestand und der Vermieter dies wusste oder die Kündigung jedenfalls schuldhaft auf einen nicht vorhandenen Bedarf stützte. Dass die Wohnung später anders genutzt wird als angekündigt, beweist für sich allein noch nicht automatisch eine Täuschung. Es kann aber ein wichtiges Indiz sein.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 – betont, dass die Gerichte die Umstände sorgfältig würdigen müssen, wenn der nach der Kündigung behauptete Bedarf später nicht verwirklicht wird. Entscheidend bleibt die konkrete Beweislage.
Was gilt, wenn der Eigenbedarf erst nach der Kündigung wegfällt?
Ein zunächst tatsächlich vorhandener Eigenbedarf kann später entfallen. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich informieren, wenn der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Unterbleibt ein erforderlicher Hinweis, kann dies rechtliche Folgen haben.
Der BGH hat dies im Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 – nochmals ausdrücklich hervorgehoben. Ein später vereinbarter Auszugstermin in einem Räumungsvergleich verlängert diese Hinweispflicht nicht automatisch über das Ende der Kündigungsfrist hinaus.
Welche Schäden können nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung ersetzt werden?
Ein Schadensersatzanspruch bedeutet nicht, dass jede Ausgabe des Mieters automatisch erstattungsfähig ist. Erforderlich ist jeweils ein ausreichender Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Vermieters und dem geltend gemachten Schaden.
Je nach Einzelfall können insbesondere in Betracht kommen:
- notwendige Umzugskosten,
- Kosten einer erforderlichen Übergangsunterkunft,
- notwendige Einlagerungskosten,
- weitere unmittelbar durch den erzwungenen Wohnungswechsel verursachte Mehrkosten,
- unter Umständen Rechtsverfolgungskosten, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Bei einzelnen Schadenspositionen ist die Rechtsprechung differenziert. So hat der BGH entschieden, dass Maklerkosten, die zum Erwerb einer Eigentumswohnung anfallen, nicht als Kündigungsfolgeschaden einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung ersetzt werden müssen (BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18). Notwendige Umzugskosten können dagegen grundsätzlich in einem ausreichend engen Zusammenhang mit dem Wohnungsverlust stehen.
Muss der Mieter beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war?
Der Mieter muss die Voraussetzungen seines Schadensersatzanspruchs darlegen und beweisen. In der Praxis kann das schwierig sein, weil die ursprüngliche Nutzungsabsicht regelmäßig aus der Sphäre des Vermieters stammt.
Deshalb kommt den Umständen nach dem Auszug erhebliche Bedeutung zu. Relevant können beispielsweise sein:
- ob die benannte Bedarfsperson tatsächlich eingezogen ist,
- wie lange die Wohnung nach dem Auszug leer stand,
- ob die Wohnung zeitnah anderweitig vermietet oder verkauft wurde,
- welche Erklärung der Vermieter für eine geänderte Planung gibt,
- ob es bereits vor der Kündigung Hinweise auf andere Verwertungsabsichten gab,
- welche Aussagen in Schriftverkehr, Exposé oder Zeugenangaben dokumentiert sind.
Eine spätere Nichtverwirklichung des Eigenbedarfs ist daher weder bedeutungslos noch automatisch der Beweis einer Täuschung. Sie muss in den gesamten zeitlichen Ablauf eingeordnet werden.
Schließt ein Räumungsvergleich spätere Schadensersatzansprüche aus?
Nicht automatisch. Der BGH hat mit Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 – klargestellt, dass ein Räumungsvergleich den Zusammenhang zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und späterem Schaden nur dann unterbrechen kann, wenn die Parteien mit dem Vergleich auch mögliche Ansprüche wegen des behaupteten Eigenbedarfs erledigen wollten.
Deshalb ist der genaue Wortlaut entscheidend. Eine allgemeine Auszugsvereinbarung oder Räumungsfrist bedeutet nicht zwingend, dass der Mieter zugleich auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet hat.
Welche Unterlagen sollten Mieter sichern?
- Mietvertrag und sämtliche Nachträge,
- Eigenbedarfskündigung und Umschlag beziehungsweise Zugangsnachweis,
- gesamten Schriftverkehr mit dem Vermieter oder dessen Vertretern,
- Räumungsvergleich oder Aufhebungsvereinbarung,
- Hinweise zur späteren Nutzung der Wohnung,
- Belege über Umzug, Einlagerung und sonstige Folgekosten,
- neuen Mietvertrag oder sonstige Unterlagen zur Ersatzwohnung,
- mögliche Zeugen und öffentlich zugängliche Inserate.
Je früher der zeitliche Ablauf dokumentiert wird, desto leichter lässt sich später nachvollziehen, welche Erklärung zu welchem Zeitpunkt abgegeben wurde.
Was sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten?
Auch auf Vermieterseite ist eine saubere Dokumentation wichtig. Der konkrete Bedarf sollte vor Ausspruch der Kündigung nachvollziehbar feststehen und im Kündigungsschreiben ausreichend beschrieben werden. Ändert sich die Planung später, sollte geprüft werden, ob und bis wann der Mieter informiert werden muss.
Eine Eigenbedarfskündigung sollte nicht als taktisches Mittel eingesetzt werden, um ein wirtschaftlich unerwünschtes Mietverhältnis zu beenden. Besteht kein tragfähiger Eigenbedarf, sind andere rechtliche oder einvernehmliche Lösungen zu prüfen.
Wann sollte der Fall anwaltlich geprüft werden?
Eine frühe Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung bereits ausgezogen ist und die angekündigte Eigennutzung anschließend nicht stattfindet oder die Wohnung kurzfristig anderweitig angeboten wird. Ebenso sollte auf Vermieterseite vor Ausspruch einer Kündigung geprüft werden, ob der behauptete Bedarf rechtlich tragfähig und ausreichend dokumentiert ist.
Bei Kanzlei1848 werden sowohl Mieter als auch Vermieter im Wohnraummietrecht vertreten. Entscheidend ist eine nüchterne Rekonstruktion des Sachverhalts, bevor Ansprüche geltend gemacht oder zurückgewiesen werden.
Ausgewählte Rechtsgrundlagen und Rechtsprechung
Häufige Fragen zu vorgetäuschtem Eigenbedarf
Ist eine andere Nutzung nach dem Auszug automatisch Beweis für vorgetäuschten Eigenbedarf?
Nein. Eine abweichende spätere Nutzung kann ein wichtiges Indiz sein, beweist aber nicht automatisch, dass der ursprünglich geltend gemachte Bedarf nie bestand. Entscheidend sind der zeitliche Ablauf und die Erklärung für die Änderung.
Kann auch nach einem Räumungsvergleich Schadensersatz verlangt werden?
Das ist möglich. Entscheidend ist, ob der Vergleich nach seinem Inhalt auch mögliche Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs erledigen sollte. Ein Vergleich über Auszug und Räumungsfrist schließt solche Ansprüche nicht automatisch aus.
Muss der Vermieter mitteilen, wenn der Eigenbedarf nach der Kündigung entfällt?
Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich informieren, wenn der Eigenbedarf bis zum Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt. Ob und welche Folgen ein unterlassener Hinweis hat, ist im Einzelfall zu prüfen.
Werden die Maklerkosten für den Kauf einer Ersatzwohnung ersetzt?
Nach der Rechtsprechung des BGH gehören Maklerkosten für den Erwerb einer Eigentumswohnung nicht zum ersatzfähigen Kündigungsfolgeschaden einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung.
Welche Kosten sollte der Mieter nach dem Auszug dokumentieren?
Insbesondere Umzugs-, Einlagerungs- und gegebenenfalls Kosten einer Übergangsunterkunft sollten mit Rechnungen und Zahlungsnachweisen dokumentiert werden. Für jede Position ist der Zusammenhang mit der Kündigung gesondert zu prüfen.
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