Mieter zahlt nicht: Kündigung und Räumung der Wohnung

Ab wie viel Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?

Maßgeblich ist § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt danach vor, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Für Wohnraum ergänzt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB die erste Alternative: Der Rückstand aus den beiden Terminen ist nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Genau eine Monatsmiete reicht nicht.

Beispiel: Die Gesamtmiete beträgt 950 € (750 € Nettokaltmiete und 200 € Betriebskostenvorauszahlung). Der Mieter zahlt im März nichts und im April nur 300 €. Der Rückstand von 1.600 € übersteigt eine Monatsmiete; gekündigt werden kann, sobald der Mieter mit der April-Miete in Verzug ist. Zahlt er dagegen jeden Monat 300 € zu wenig, greift nur die zweite Alternative, und die Schwelle von zwei Monatsmieten (1.900 €) ist erst nach sieben Monaten mit 2.100 € erreicht.

Eine Abmahnung ist nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB), eine Mahnung in der Regel ebenfalls nicht, weil die Miete bei Wohnraum spätestens am dritten Werktag des Monats fällig ist (§ 556b Abs. 1 BGB). Ausgeschlossen ist die Kündigung, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang vollständig befriedigt wird; unwirksam wird sie bei einer unverzüglich danach erklärten, durchgreifenden Aufrechnung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB).

Wie wird der Mietrückstand richtig berechnet?

Vor der Kündigung sollte der Rückstand Monat für Monat aufgestellt werden: geschuldete Miete, Zahlungseingang, Datum, Differenz.

• Maßstab: Zur Miete gehören die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen. Mahnkosten und Verzugszinsen zählen nicht mit. Ob Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen mitzählen, hat der BGH offengelassen; die ganz überwiegende Auffassung verneint das (BGH, Beschluss vom 13.08.2024 – VIII ZR 255/21).
• Tilgungsreihenfolge: Zahlungen ohne Bestimmung werden nach § 366 Abs. 2 BGB verrechnet. Das kann darüber entscheiden, ob der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen stammt.
• Minderung: Bei einem Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Mindert der Mieter zu Unrecht, entfällt der Verzug nicht, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die Voraussetzungen der Minderung nicht vorliegen (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).
• Zurückbehaltung: Wegen eines Mangels darf der Mieter zusätzlich einen Teil der Miete zurückhalten, allerdings nur in begrenzter Höhe und für begrenzte Zeit (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14).
• Mieterhöhung: Nach einer rechtskräftigen Verurteilung zur Zahlung einer erhöhten Miete darf wegen Zahlungsverzugs erst zwei Monate nach Rechtskraft gekündigt werden, wenn die Voraussetzungen nicht schon wegen der bisherigen Miete vorliegen (§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB).

Schonfristzahlung und hilfsweise ordentliche Kündigung

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also nach Zustellung der Räumungsklage, wegen der gesamten fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt wird. Gleichgestellt ist die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle, etwa des Jobcenters. Teilzahlungen genügen nicht. Die Schonfristzahlung wirkt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist.

Die ordentliche Kündigung erfasst diese Regel nicht. Der Vermieter kann deshalb neben der fristlosen hilfsweise ordentlich kündigen (BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Grundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung verlangt. Daran fehlt es, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und der Verzug kürzer als ein Monat ist (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12). Das Mietverhältnis endet erst mit Ablauf der Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Dass die Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung unberührt lässt, hat der BGH mit zwei Urteilen vom 23.10.2024 (VIII ZR 106/23 und VIII ZR 177/23) bestätigt und auf den eindeutigen Willen des Gesetzgebers verwiesen. Eine Nachzahlung kann die Pflichtverletzung allerdings in milderem Licht erscheinen lassen; im Einzelfall ist zu prüfen, ob die Berufung auf die ordentliche Kündigung gegen Treu und Glauben verstößt (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12). Einen Härtewiderspruch nach § 574 BGB kann der Mieter nicht erheben, wenn ein Grund zur fristlosen Kündigung vorlag, auch nicht nach einer Schonfristzahlung (BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18).

Stand der Mietrechtsreform

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete eingebracht (BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026). Nach § 573 Abs. 4 BGB-E soll die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, und zwar nur einmal im Mietverhältnis. Für Pflichtverletzungen vor dem Inkrafttreten soll das bisherige Recht weiter gelten. Nach der ersten Lesung am 09.07.2026 liegt der Entwurf im Rechtsausschuss; die öffentliche Anhörung ist für den 14.10.2026 angesetzt. Beschlossen oder verkündet ist das Gesetz nicht (Stand: 04.10.2026), Änderungen sind möglich. Bis dahin bleibt die hilfsweise ordentliche Kündigung die wichtigste Absicherung des Vermieters.

Welche Form muss die Kündigung haben?

Die Kündigung von Wohnraum bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB), also eines eigenhändig unterschriebenen Schreibens. E-Mail, Fax oder Messenger genügen nicht. Sie muss von allen Vermietern ausgehen und allen Mietern zugehen. Kündigt ein Verwalter, sollte die Originalvollmacht beiliegen, sonst kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.

Der Kündigungsgrund ist anzugeben (§ 569 Abs. 4, § 573 Abs. 3 BGB). Bei Zahlungsverzug genügt es, wenn der Mieter erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht und dass er darauf die Kündigung stützt, auch bei unübersichtlicher Rückstandsentwicklung (BGH, Urteil vom 12.05.2010 – VIII ZR 96/09). Eine monatsgenaue Aufstellung als Anlage ist trotzdem sinnvoll. Bei der ordentlichen Kündigung soll der Vermieter auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs nach § 574 BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB).

Den Zugang muss der Vermieter beweisen. Am sichersten ist ein Bote, der das Schreiben vor dem Einwurf liest und den Einwurf schriftlich festhält. Ein nicht abgeholtes Übergabe-Einschreiben ist grundsätzlich nicht zugegangen.

Wie läuft die Räumungsklage ab?

Zieht der Mieter nicht aus, darf der Vermieter weder das Schloss austauschen noch Strom oder Wasser sperren oder die Wohnung ausräumen. Das ist verbotene Eigenmacht und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Er braucht einen Räumungstitel, also ein Urteil oder einen gerichtlichen Vergleich. Im Mahnverfahren lässt sich nur der Zahlungsanspruch verfolgen, nicht die Räumung.

Zuständig ist unabhängig vom Streitwert ausschließlich das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2 Buchstabe a GVG), in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a Abs. 1 ZPO). Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen (§ 272 Abs. 4 ZPO). Die Klage verbindet regelmäßig Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1 BGB), Zahlung der Rückstände und Nutzungsentschädigung ab Vertragsende (§ 546a BGB).

Laufen während des Prozesses neue Rückstände auf, kann der Vermieter bei verbundener Räumungs- und Zahlungsklage eine Sicherungsanordnung für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Beträge beantragen. Voraussetzung sind eine hohe Erfolgsaussicht der Zahlungsklage und besondere Nachteile für den Vermieter (§ 283a ZPO). Leistet der Mieter die angeordnete Sicherheit nicht, kann die Räumung durch einstweilige Verfügung angeordnet werden (§ 940a Abs. 3 ZPO).

Ein Versäumnisurteil kann innerhalb weniger Monate vorliegen; wird über Rückstand oder Mängel gestritten, vergehen bis zum erstinstanzlichen Urteil oft sechs bis zwölf Monate. Das Gericht kann eine Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO); in besonderen Härtefällen kommt Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO in Betracht. Ein Räumungsvergleich mit festem Auszugstermin verkürzt das Verfahren häufig erheblich.

Vollstreckung und Berliner Räumung

Bei der klassischen Räumung nach § 885 ZPO lässt der Gerichtsvollzieher die Wohnung durch eine Spedition ausräumen und verlangt dafür einen Kostenvorschuss, der bei vollgestellten Wohnungen erheblich sein kann. Günstiger ist die Berliner Räumung nach § 885a ZPO: Der Auftrag wird auf die Besitzverschaffung beschränkt, der Gerichtsvollzieher dokumentiert die frei ersichtlichen beweglichen Sachen. Der Vermieter darf sie wegschaffen und verwahren und haftet dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er vernichten. Fordert der Mieter die übrigen Sachen nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung heraus, darf der Vermieter sie verwerten. Ohne sorgfältige Dokumentation drohen Schadensersatzforderungen.

Welche Kosten kommen auf den Vermieter zu?

Der Streitwert der Räumung richtet sich nach der Nettokaltmiete für ein Jahr; Betriebskosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 1 und 2 GKG). Eingeklagte Rückstände kommen hinzu.

Beispiel: Bei 750 € Nettokaltmiete beträgt der Wert der Räumung 9.000 €, mit einem Zahlungsantrag über 2.850 € liegt der Streitwert bei 11.850 €. Nach den seit dem 01.06.2025 geltenden Tabellen entstehen in einem streitigen Verfahren mit Termin in erster Instanz rund 940 € Gerichtskosten und je Partei rund 2.130 € Anwaltskosten einschließlich Umsatzsteuer. Das Kostenrisiko liegt damit bei rund 5.200 €, zuzüglich Vollstreckungskosten.

Die Kosten trägt, wer unterliegt (§ 91 ZPO). Der Vermieter muss sie aber vorfinanzieren, und ein Mieter, der die Miete nicht zahlt, kann häufig auch keine Prozesskosten erstatten. Erledigt sich die Räumungsklage durch Schonfristzahlung, werden die Kosten nach § 91a ZPO in der Regel dem Mieter auferlegt. Ein Räumungsvergleich mit teilweisem Verzicht auf Rückstände kann deshalb wirtschaftlich günstiger sein.

Kaution und Nutzungsentschädigung

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht wegen streitiger Forderungen verwerten (BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13). Nach Rückgabe der Wohnung kann er mit Rückständen, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz verrechnen. Da die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten beträgt (§ 551 Abs. 1 BGB), deckt sie längere Ausfälle selten.

Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende nicht zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder, wenn sie höher ist, die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Einen weiteren Schaden kann der Vermieter bei Wohnraum nur nach § 571 BGB verlangen, für die Dauer einer gerichtlichen Räumungsfrist nicht.

Welche Unterlagen werden für die Prüfung benötigt?

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Mieterkonto oder Kontoauszüge mit allen Zahlungseingängen
• Mängelanzeigen, Minderungserklärungen und Schriftverkehr mit dem Mieter
• Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution, bei Verwaltern die Vollmacht des Eigentümers

Was ist bei Gewerberäumen anders?

Schonfristzahlung, Schriftform nach § 568 BGB, Härtewiderspruch und die streitwertunabhängige Zuständigkeit des Amtsgerichts gelten nur für Wohnraum. Zum Vorgehen bei Gewerbemietern: Gewerbemieter zahlt nicht – fristlose Kündigung und Räumung.

Kündigung und Räumung bei Mietrückstand prüfen lassen

Die Kanzlei1848 berechnet den Rückstand anhand von Mietvertrag und Zahlungsübersicht, bereitet die Kündigung vor und führt bei Bedarf die Räumungsklage bis zur Vollstreckung. Mehr zum Mietrecht. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig.

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Rechtsanwalt Hakan Ayaz

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