Eigenbedarfskündigung vorbereiten: Bedarf, Begründung und Fristen

Wer benötigt die Wohnung und weshalb?

§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfasst den Wohnbedarf des Vermieters, seiner Familienangehörigen oder Angehöriger seines Haushalts. Nicht jede persönliche Nähe oder entfernte Verwandtschaft reicht automatisch aus. Bedarfsperson und ihr Verhältnis zum Vermieter müssen rechtlich in den gesetzlichen Kreis passen.

Auch die Vermieterseite selbst ist zu prüfen. Eine GmbH kann nicht wie eine natürliche Person in eine Wohnung einziehen. Bei Personengesellschaften und mehreren Vermietern bestehen besondere Fragen, die nicht mit einer bloßen Namensänderung im Muster erledigt werden.

Der Nutzungswunsch muss tatsächlich bestehen. Eine Kündigung, um anschließend teurer zu vermieten, wird nicht dadurch zu Eigenbedarf, dass vorsorglich ein Verwandter genannt wird. Reine Vorratsplanung ohne ausreichend konkretisierte Nutzung trägt eine Kündigung nicht zuverlässig.

Ein nachvollziehbarer Plan ist wichtiger als ein langer Text

Beschreiben Sie, welche Person die Wohnung ab wann und zu welchem Zweck bewohnen möchte. Relevant können etwa eine Haushaltsgründung, veränderte Familienverhältnisse oder eine konkret geplante räumliche Veränderung sein. Unbelegte Übertreibungen und wechselnde Erklärungen können später die Glaubhaftigkeit beschädigen.

Ein fiktives Beispiel: Die Tochter des Vermieters hat einen Arbeitsvertrag in der Stadt geschlossen und will einen eigenen Haushalt gründen. Das ist als tatsächlicher Plan anders aufzubereiten als der Satz, sie „könnte irgendwann vielleicht zurückkommen“. Der Arbeitgebernachweis allein beweist allerdings noch nicht sämtliche rechtlichen Kündigungsvoraussetzungen.

Der Vermieter sollte die Entscheidung und die tragenden Umstände vor Ausspruch dokumentieren. Nachträglich erfundene Details machen einen ursprünglich nicht vorhandenen Bedarf nicht rechtmäßig.

Besteht überhaupt ein ordentliches Kündigungsrecht?

Vor dem Schreiben gehören Mietvertrag und Nachträge auf den Tisch. Ein wirksamer Kündigungsausschluss oder eine andere Bindung kann den gewünschten Termin verhindern. Auch bei einem gerade gekauften Objekt muss geklärt werden, wer bereits Vermieter ist und wer wirksam erklären kann.

Bei nachträglicher Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum kann § 577a BGB eine Kündigungssperre vorsehen. Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre; durch Landesverordnung kann sie in bestimmten Gebieten bis zu zehn Jahre betragen. Ob die konkrete Wohnung erfasst ist, muss anhand von Überlassung, Umwandlung, Erwerb und der aktuell geltenden Gebietsverordnung geprüft werden.

Eine allgemeine Behauptung „nach jedem Kauf drei Jahre warten“ wäre falsch. Ebenso wenig darf eine Sperre übersehen werden, weil der Erwerber selbst dringend Wohnraum sucht. Auch die zusätzlichen Tatbestände des § 577a Abs. 1a BGB können relevant sein.

Was muss in der Kündigung stehen?

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben. Der Mieter muss den geltend gemachten Bedarf erkennen und prüfen können. Bedarfsperson und tragender Lebenssachverhalt sollten deshalb eindeutig benannt sein.

Eine gewöhnliche E-Mail oder Messenger-Nachricht genügt der gesetzlichen Schriftform nicht. In der Praxis wird ein eigenhändig unterzeichnetes Schreiben verwendet. Bei mehreren Parteien und bei einer Vertretung sind Absender, Empfänger und Vollmacht gesondert zu prüfen.

Das Schreiben sollte einen zutreffenden Beendigungszeitpunkt nennen. Eine nur hilfsweise Erklärung zum nächstmöglichen zulässigen Termin kann sinnvoll sein, heilt aber nicht jeden inhaltlichen Fehler. Auch der Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist des Härtewiderspruchs gehört in die Vorbereitung.

Kündigungsfrist und Zugang berechnen

§ 573c Abs. 1 BGB sieht grundsätzlich eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats vor. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung um jeweils drei Monate. Besondere Vertrags- und Übergangslagen müssen gesondert geprüft werden.

Es zählt der Zugang, nicht das Absendedatum. Wer einen Boten einsetzt, sollte auch den Inhalt des zugestellten Schreibens dokumentieren. Ein nicht abgeholtes Übergabe-Einschreiben sichert den gewünschten Zugang nicht zuverlässig.

Planen Sie die Zustellung so, dass nicht der letzte mögliche Tag über die gesamte zeitliche Planung entscheidet. Fehlerhafte Empfängerangaben oder eine fehlende Unterschrift können einen aufwendig vorbereiteten Eigenbedarfsfall unnötig verzögern.

Härtewiderspruch früh mitdenken

Auch bei bestehendem Eigenbedarf kann der Mieter nach §§ 574 ff. BGB die Fortsetzung wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte verlangen. Alter, Erkrankung und die Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums sind anhand der konkreten Umstände zu würdigen. Weder hohes Alter noch ein schwerer Nachteil entscheidet jeden Fall automatisch.

Der Widerspruch ist nach § 574b BGB in Textform zu erklären. Die gesetzliche Fristenregel und die Folgen eines fehlenden Hinweises des Vermieters müssen beachtet werden. Eine pauschale Bezeichnung des Widerspruchs als unbeachtlich hilft bei einer späteren Beweisaufnahme nicht.

Eine einvernehmliche Auszugsregelung kann Kosten und Unsicherheiten begrenzen. Ein Vergleich sollte Termin, Zahlungen, Rückgabe und Anspruchserledigung konkret festlegen. Gibt der Mieter nicht heraus, braucht der Vermieter einen Räumungstitel.

Wenn sich der Bedarf später ändert

Ein zunächst ernsthafter Plan kann entfallen. Dann sind Informationspflichten und Auswirkungen auf die Kündigung zu prüfen. Insbesondere ein Wegfall vor Ablauf der Kündigungsfrist darf nicht ignoriert werden. Die Folgen schuldhaft unberechtigter Kündigungen behandelt Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz.

Die Kanzlei1848 prüft Bedarf, Vertragsunterlagen, Fristen und Beweise vor dem Versand. Für die Anfrage sind Mietvertrag, Angaben zur Bedarfsperson, Überlassungs- und gegebenenfalls Erwerbsdaten sowie der geplante Nutzungstermin hilfreich.