Heizung ausgefallen: Mietminderung, Fristsetzung und Mängelanzeige mit Muster

Heizung ausgefallen: Die ersten Schritte

1. Ausfall dokumentieren. Datum, Uhrzeit und betroffene Räume festhalten, Raumtemperaturen mehrmals täglich und nachts messen und Fotos vom Thermometer und von der Heizung anfertigen.
2. Vermieter oder Hausverwaltung sofort informieren. Für die erste Meldung genügt ein Anruf bei der Notdienstnummer. Zusätzlich folgt eine E-Mail oder ein Brief mit Fristsetzung (Muster unten).
3. Eine kurze Frist setzen. Bei Totalausfall in der kalten Jahreszeit werden häufig 24 bis 48 Stunden gewählt, bei Teilausfall einige Tage. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.
4. Ersatz für die Zwischenzeit verlangen. Ersatzheizgeräte kann der Mieter vom Vermieter fordern. Belege für selbst beschaffte Geräte und Mehrstromkosten werden aufbewahrt.
5. Die Miete mit Augenmaß behandeln. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, eine zu hohe Kürzung kann jedoch einen Rückstand auslösen. Möglich ist die Weiterzahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung oder eine vorherige Prüfung der Quote.
6. Bei ausbleibender Reaktion Hilfe einschalten. Anwaltliche Unterstützung und ein Eilantrag beim Amtsgericht sind die nächsten Schritte, wenn die Frist ohne Abhilfe verstrichen ist.

Was schuldet der Vermieter? Heizpflicht und Mindesttemperatur

Der Vermieter hat die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei zentraler Beheizung gehört dazu eine funktionierende Heizung und, soweit vertraglich geschuldet, die Warmwasserversorgung.

Eine gesetzlich festgelegte Heizperiode gibt es nicht. Gerichte stellen regelmäßig auf den Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April ab. Auch außerhalb dieser Zeit kann Heizbedarf bestehen, wenn die Außentemperaturen stark absinken.

Für die Raumtemperatur nennen Gerichte häufig 20 bis 22 °C tagsüber in den Wohnräumen. Für die Nacht zwischen 23 und 6 Uhr sind 18 °C verbreitet; das AG Köln sah ein Unterschreiten dieses Werts als Mangel an (AG Köln, Urteil vom 05.07.2016 – 205 C 36/16). Der Mietvertrag kann abweichende Regelungen enthalten, und im Einzelfall kommt es auf die Räume und die Nutzung an.

Mietminderung bei Heizungsausfall: Berechnung und Quoten

Ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert, schuldet der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein und gilt für die Dauer des Mangels. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht.

Maßgeblich für die Berechnung ist die Bruttomiete, also die Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04; für Gewerberaum BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03). Eine feste Tabelle sieht das Gesetz nicht vor. Die Gerichte entscheiden nach Ausmaß, Dauer, Jahreszeit und betroffenen Räumen. Beispiele aus der Rechtsprechung:

Beim LG Berlin war noch die Nettokaltmiete Berechnungsgrundlage; heute gilt die Bruttomiete.

Die Beispiele sind keine festen Sätze. Teilausfälle, etwa einzelne Räume, zu niedrige Temperaturen oder ein Ausfall der Warmwasserversorgung, führen zu anderen Quoten. Die Beispiele zeigen zudem, dass die Jahreszeit die Quote beeinflusst: Im Hochwinter liegt sie höher als im Herbst oder Frühjahr.

Rechenbeispiel: Bei einer Bruttomiete von 800 Euro und einer Quote von 50 Prozent mindert sich die Miete um 400 Euro im Monat. Bezogen auf einen einzelnen Tag sind das rund 13,33 Euro (800 € × 50 % ÷ 30). Bei Totalausfall von 10 Tagen ergibt dies etwa 133 Euro.

Mängelanzeige und Fristsetzung: Warum die Anzeige zählt

Zeigt sich ein Mangel, hat der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Eine frühe und belegbare Anzeige sichert Minderung, Schadensersatz und Kündigungsrecht. Unterbleibt sie und konnte der Vermieter deshalb nicht abhelfen, gehen diese Rechte insoweit verloren; außerdem kann der Mieter zum Schadensersatz verpflichtet sein (§ 536c Abs. 2 BGB).

Die Anzeige ist formfrei. Für den Nachweis eignen sich eine E-Mail, ein Einwurf-Einschreiben, ein Bote oder ein Zeuge. Ein Telefonat wird mit Datum, Uhrzeit und Gesprächspartner notiert und kurz darauf schriftlich bestätigt.

Die Fristsetzung ist der zweite Baustein: Mit Aufforderung und Frist gerät der Vermieter bei ausbleibender Abhilfe in Verzug (§ 286 BGB). Damit entstehen die Voraussetzungen für Selbstvornahme, Schadensersatz und gegebenenfalls Kündigung (§ 536a Abs. 2, § 543 Abs. 3 BGB). Ein Formular dafür bietet das Muster weiter unten.

Eigenmächtig kürzen oder einbehalten: das Risiko einer Kündigung

Die Minderung ist gesetzlich vorgesehen, doch das Risiko einer falschen Bewertung trägt der Mieter. Wer mehr zurückhält, als ihm zusteht, gerät mit der Miete in Rückstand. Ein Rückstand kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs tragen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB). Der BGH hat bestätigt, dass ein unberechtigter Einbehalt, der eine Monatsmiete übersteigt, eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).

Praktikable Wege sind die Weiterzahlung unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung, eine vorsichtig bemessene Kürzung oder die vorherige Prüfung der Quote. Neben der Minderung kann ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) in Betracht kommen; auch hier gilt das Risiko einer Überschreitung. Für Vermieter, die mit Kürzungen konfrontiert sind, gilt umgekehrt: Vor einer Kündigung lohnt die Prüfung, wie hoch die Minderung tatsächlich war. Mehr zur Vermieterseite: Mieter zahlt nicht: Kündigung und Räumung bei Wohnraum.

Selbstvornahme, Ersatzgeräte und einstweilige Verfügung

• Ersatzgeräte und Schadensersatz: Kosten für Heizlüfter und Mehrstrom kommen als Schadensersatz in Betracht, insbesondere wenn der Vermieter in Verzug ist (§ 536a Abs. 1 BGB). Belege und Messprotokolle sind die Grundlage.
• Selbstvornahme: Der Mieter darf den Mangel selbst beseitigen lassen und Aufwendungsersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB). Bei Frostgefahr und fehlender Erreichbarkeit des Vermieters kann ein Notdienst beauftragt werden; Rücksprache und Dokumentation sind dabei wichtig.
• Einstweilige Verfügung: Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter beim Amtsgericht am Ort der Wohnung beantragen, dass die Beheizung wiederhergestellt wird (§§ 935, 940 ZPO). Erforderlich sind Dringlichkeit und die Glaubhaftmachung, etwa durch Temperaturprotokoll, Fotos, Mängelanzeige und eidesstattliche Versicherung. Zügiges Handeln unterstützt die Dringlichkeit; über Eilanträge wird häufig innerhalb weniger Tage entschieden.
• Kündigung: Nach erfolglos gesetzter Frist kommt eine fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs in Betracht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB); bei Gesundheitsgefährdung auch nach § 569 Abs. 1 BGB. Sie sollte als letztes Mittel und mit vorheriger Prüfung eingesetzt werden.

Muster: Mängelanzeige mit Fristsetzung an den Vermieter

Das folgende Muster lässt sich direkt verwenden. Angaben in eckigen Klammern werden angepasst, Nichtzutreffendes wird gestrichen. Muster als Word-Datei herunterladen (DOCX)

Hinweise zur Verwendung: Die Frist wird dem Ausmaß des Ausfalls angepasst. Der Zugang des Schreibens wird dokumentiert, und eine Kopie bleibt beim Mieter. Das Muster ist allgemein gehalten; Mietvertrag, Sachverhalt und Fristen im konkreten Fall prüft die Kanzlei1848 gern. Für Geschäftsräume gibt es ein eigenes Muster im Beitrag Heizungsausfall im Gewerberaum.

Kosten anwaltlicher Hilfe bei Heizungsausfall: Rechenbeispiele nach RVG

Die Vergütung richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG), soweit keine Vergütungsvereinbarung nach § 3a RVG getroffen wird. Für die außergerichtliche Vertretung entsteht regelmäßig eine Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG. Der Satz von 1,3 gilt als Regelgebühr bei durchschnittlichem Umfang und durchschnittlicher Schwierigkeit. Bei Ansprüchen auf Beseitigung des Mangels wird der Gegenstandswert nach § 41 Abs. 5 GKG, § 23 RVG aus dem Jahresbetrag der angemessenen Minderung gebildet.

Die folgenden Beispiele verwenden die seit dem 1. Juni 2025 geltende RVG-Tabelle, eine 1,3-Geschäftsgebühr, die Auslagenpauschale von 20 Euro (Nr. 7002 VV RVG) und 19 Prozent Umsatzsteuer. Bruttomiete und Quote sind jeweils Annahmen; der Gegenstandswert ergibt sich aus Bruttomiete × Quote × 12 Monate.

Weitere Gegenstände, etwa Schadensersatz, ein Eilverfahren oder ein gerichtliches Verfahren, verändern die Rechnung. Für gerichtliche Verfahren gelten eigene Gebühren, die Anrechnung der Geschäftsgebühr richtet sich nach den gesetzlichen Regeln. Für eine Klage auf Feststellung der Minderung setzt die Rechtsprechung einen höheren Wert an (dreieinhalbfacher Jahresbetrag, BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIII ZR 43/15).

Wer trägt die Kosten?

• Rechtsschutzversicherung: Eine Mietrechtsschutzversicherung kann die Kosten übernehmen. Deckungsanfrage, Wartezeit und Selbstbeteiligung werden vorab geklärt.
• Erstattung durch den Vermieter: Anwaltskosten kommen als Verzugsschaden in Betracht (§§ 280, 286 BGB), wenn sich der Vermieter bei Beauftragung bereits im Verzug befand, etwa weil die Mängelanzeige mit Fristsetzung bereits zugegangen und die Frist verstrichen war. Für ein erstes Schreiben ohne vorherige Anzeige durch den Mieter besteht dieser Anspruch häufig noch nicht.
• Zweistufiges Vorgehen: Deshalb bietet sich an, zunächst die Mängelanzeige mit dem Muster selbst zu versenden. Bleibt die Abhilfe aus, übernimmt die Kanzlei1848 das weitere Vorgehen mit anwaltlicher Fristsetzung, Berechnung der Minderung und Eilantrag. Dann kommt eine Kostenerstattung durch den Vermieter in Betracht.

Der konkrete Betrag richtet sich nach Wert und Umfang des Auftrags. Die Kanzlei1848 informiert vor Beginn der Tätigkeit über Gebühren und Kostenrisiko und bespricht auf Wunsch eine Vergütungsvereinbarung nach § 3a RVG.

Diese Unterlagen und Angaben helfen bei der Prüfung

Mit den folgenden Informationen kann die Kanzlei1848 Fristen, Minderungshöhe und weiteres Vorgehen rasch einordnen:

• Was ist passiert? Datum und Uhrzeit des Ausfalls, betroffene Räume, Totalausfall oder Teilausfall, Warmwasser.
• Wo liegt das Objekt? Adresse und Etage der Wohnung sowie die Art der Heizung, soweit bekannt.
• Mietvertrag: Der vollständige Mietvertrag mit allen Nachträgen und die monatliche Gesamtmiete einschließlich Nebenkosten.
• Mängelanzeige: Wann und auf welchem Weg der Mangel angezeigt wurde (Telefon, E-Mail, Brief) und an wen, mit Nachweisen.
• Rückmeldung: Antwort des Vermieters oder der Hausverwaltung, Zusagen und genannte Termine.
• Handwerker: Ob bereits ein Fachbetrieb vor Ort war und was festgestellt oder zugesagt wurde.
• Belege: Temperaturprotokoll, Fotos, Rechnungen für Ersatzgeräte und Mehrstrom sowie bereits einbehaltene Beträge.
• Rechtsschutzversicherung: Versicherer und Versicherungsnummer, falls vorhanden.

Heizungsausfall aus Sicht des Vermieters: strukturiert abarbeiten

Die Minderung tritt unabhängig vom Verschulden des Vermieters ein. Schnelle Abhilfe und eine lückenlose Dokumentation begrenzen Minderung, Schadensersatz und Streit um die Miete. Bewährt hat sich folgendes Vorgehen:

1. Meldung bestätigen: Eingang der Mängelanzeige bestätigen und eine erreichbare Ansprechperson sowie die Notdienstnummer nennen.
2. Fachbetrieb beauftragen: Heizungsbauer oder Notdienst sofort einschalten, die Ursache (Anlage, Energieversorgung, Wartung) klären und Termine schriftlich zusagen.
3. Zwischenlösung schaffen: Ersatzheizgeräte bereitstellen und die Bewohner mit einem Zeitplan informieren.
4. Dokumentieren: Meldezeitpunkte, Beauftragungen und Reparaturprotokolle sammeln. Sie belegen zügiges Handeln.
5. Zahlungen prüfen: Bei gekürzter Miete zunächst die angemessene Quote bewerten. Auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob und in welcher Höhe ein Rückstand besteht, bevor Mahnung oder Kündigung erfolgen.
6. Regress prüfen: Wartungsvertrag, Herstellergewährleistung und Versicherungen auf Ansprüche prüfen.

Die Kanzlei1848 vertritt Vermieter bei Minderungsforderungen, Mietrückständen und Kündigungen, ebenso wie Mieter bei Mängelanzeige, Minderung und Eilverfahren. Zum Leistungsangebot: Mietrecht bei der Kanzlei1848.