Makler fordert Provision: Wann besteht kein Anspruch?

Zuerst den eigenen Maklervertrag feststellen

Wer ein Exposé erhält oder eine Immobilie besichtigt, hat nicht in jedem Fall bereits einen kostenpflichtigen Vertrag geschlossen. Zu prüfen ist, welche Provisionsforderung erkennbar war und wie der Kunde darauf reagiert hat. E-Mails, Portalbestätigungen, Exposé und Besichtigungsvereinbarung gehören zusammen.

Bei einem Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses verlangt § 656a BGB Textform. Diese Formvorschrift ist von den nur bei einem Verbraucherkäufer geltenden besonderen Kostenverteilungsregeln zu unterscheiden. Nicht jede Gewerbehalle oder jedes unbebaute Grundstück fällt unter dieselbe Regelung.

Auch die Person des Schuldners muss stimmen. Die private Besichtigung eines Geschäftsführers und ein späterer Erwerb durch eine Gesellschaft sind nicht ohne Weiteres identisch. Ob wirtschaftliche oder persönliche Verbindungen provisionsrechtlich genügen, muss am konkreten Verlauf geprüft werden.

Was hat der Makler nachgewiesen oder vermittelt?

Ein Nachweismakler muss eine konkrete Gelegenheit zum Abschluss des angestrebten Hauptvertrags nachweisen. Eine allgemeine Marktinformation genügt nicht automatisch. Bei einer Vermittlung kommt es auf die dafür erforderliche Tätigkeit zur Herbeiführung des Abschlusses an.

Der Kunde sollte deshalb nicht nur bestreiten, der Makler habe „zu wenig getan“. Die Tätigkeit muss mit dem vereinbarten Auftrag verglichen werden. Auch eine einzelne wesentliche Leistung kann provisionsrelevant sein. Umgekehrt macht ein ausführliches Exposé eine fehlende Anspruchsvoraussetzung nicht entbehrlich.

In einem fiktiven Fall verlangt der Makler 24.000 Euro für einen Grundstückserwerb. Der Kunde kannte die Adresse schon aus einer Anzeige. Daraus folgt noch nicht, dass er auch den verkaufsbereiten Eigentümer und die konkrete Abschlussgelegenheit kannte. Die genaue Vorkenntnis ist entscheidend, nicht allein das Wissen, dass das Gebäude existiert.

Vorkenntnis und Kausalität konkret darlegen

Die Maklertätigkeit muss für den Abschluss ursächlich geworden sein; eine wesentliche Mitursächlichkeit kann ausreichen. Der Kunde sollte deshalb darstellen können, welche Informationen er vor dem Maklerkontakt bereits hatte und woher sie stammten. Alte Inserate, Korrespondenz und Kontakte zum Verkäufer können helfen.

Eine nachgewiesene Vorkenntnis kann einen bloßen Nachweis entwerten. Zusätzliche Vermittlungsleistungen können jedoch weiterhin Bedeutung haben. Ebenso ist ein längerer zeitlicher Abstand nicht automatisch ein Provisionsausschluss. Der gesamte Geschehensablauf ist zu würdigen.

Der Makler benötigt eine nachvollziehbare Dokumentation seiner Tätigkeit. Eine bloße Liste von Besichtigungen beweist nicht in jeder Konstellation sämtliche Voraussetzungen. Umgekehrt muss der Kunde auf konkreten Vortrag substantiiert eingehen; ein pauschaler Satz „hätte ich auch ohne Makler gekauft“ ist häufig zu wenig.

Stimmt der abgeschlossene Hauptvertrag mit dem Auftrag überein?

§ 652 BGB knüpft an den angestrebten Hauptvertrag an. Wird ein wesentlich anderes Geschäft geschlossen, kann die erforderliche wirtschaftliche Übereinstimmung fehlen. Nicht jede Änderung von Preis, Fläche oder Erwerbsstruktur beseitigt sie jedoch automatisch.

Bei einem Kauf in mehreren Schritten, dem Erwerb durch Angehörige oder einer Gesellschaft und bei späterer Umgestaltung sind besondere Fragen zu prüfen. Der Provisionsanspruch sollte nicht allein anhand eines anderen Namens in der Notarurkunde bejaht oder verneint werden.

Ist der Hauptvertrag von Anfang an unwirksam, liegt eine andere Situation vor als bei einem erst später gescheiterten wirksamen Kauf. Die Folgen einer späteren Rückabwicklung erläutert der bestehende Beitrag Maklerprovision nach Rückabwicklung des Immobilienkaufs.

Wohnung und Einfamilienhaus: Wer schuldet welchen Anteil?

Ist der Käufer Verbraucher, gelten im Anwendungsbereich des § 656b BGB die besonderen Regeln der §§ 656c und 656d. Bei Maklerverträgen mit beiden Kaufvertragsparteien darf die Vergütung grundsätzlich nur in gleicher Höhe vereinbart werden. Ein Erlass oder eine unentgeltliche Tätigkeit für eine Seite kann Auswirkungen auf die andere Seite haben.

Hat dagegen nur eine Partei einen Maklervertrag geschlossen und soll die andere Maklerkosten übernehmen, ist § 656d BGB zu prüfen. Die beauftragende Partei muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Für die Fälligkeit des Anspruchs gegen die andere Seite sieht das Gesetz zusätzlich Zahlung und Nachweis vor.

Diese Modelle dürfen nicht verwechselt werden. Bei zwei eigenständigen Maklerverträgen ist der Zahlungsnachweis des § 656d nicht pauschal dieselbe Voraussetzung wie bei einer Kostenabwälzung. Auch die Einordnung des Kaufobjekts und des Käufers muss stimmen.

Doppeltätigkeit, Pflichtverletzung und Widerruf

Eine Tätigkeit für beide Seiten ist nicht in jedem Maklergeschäft automatisch verboten. Vertragliche Abreden, offengelegte Rolle und das konkrete Verhalten sind zu untersuchen. Eine schwerwiegende Treuwidrigkeit kann insbesondere unter § 654 BGB Bedeutung erlangen. Nicht jede Unzufriedenheit des Kunden führt dagegen zur Verwirkung der gesamten Provision.

Ein wirksamer Widerruf ist eine weitere, eigenständige Prüfung. Abschlussweg, Verbraucherstatus, Belehrung, Frist und mögliche Ansprüche nach erbrachter Leistung müssen zusammenpassen. Dazu siehe Maklervertrag widerrufen.

Auf die Forderung gezielt reagieren

Stellen Sie Vertrag, Provisionshinweise, Exposé, Kommunikation, Tätigkeitsnachweise, Notarvertrag und Rechnung zusammen. Trennen Sie fehlenden Vertrag, fehlende Kausalität, Formprobleme und Einwendungen gegen die Höhe. Eine bereits erfolgte Zahlung ist gesondert auf mögliche Rückforderungsansprüche und Fristen zu prüfen.

Gerichtliche Fristen dürfen nicht mit dem Zahlungsdatum einer außergerichtlichen Rechnung verwechselt werden. Die Kanzlei1848 prüft Provisionsforderungen und vertritt Maklerkunden bei Abwehr oder Rückforderung; bei berechtigten Provisionsforderungen ist auch die Vertretung von Maklern möglich, soweit kein Interessenkonflikt besteht.