Grundstück „baureif“ gekauft: Haftet der Verkäufer für belasteten Boden?

OLG Hamm: Grundstückskauf von der Stadt, „Baureife“ und belasteter Boden

Ein Käufer erwarb 2018 von einer Stadt rund 3.865 m² Grundstück für 444.475 Euro, um dort ein Pflegeheim zu errichten. Die Stadt hatte die Altgebäude abgebrochen und die Flächen verfüllt; der Käufer beteiligte sich mit 165.000 Euro brutto an den Abbruchkosten. Vereinbart war eine „baureife“ Übergabe.

Nach den Gutachten bestanden die Anschüttungen zu großen Teilen aus Material der Klassen Z1.2 und Z2 mit Fremdbestandteilen, und die verfüllten Hohlräume erreichten nicht die erforderliche Tragfähigkeit. Der Käufer ließ den Baugrund 2023 verbessern (Schlussrechnung 396.439,98 Euro) und verlangte 217.781,73 Euro Schadensersatz nebst Zinsen. Das Landgericht Dortmund hatte die Klage abgewiesen; das OLG Hamm änderte das Urteil ab.

Baureife als vereinbarte Beschaffenheit

Die Regelungen zur baureifen Übergabe und zur Verdichtung der Hohlräume legte der Senat als Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB aus (in der damals geltenden Fassung): Der Boden sollte frei von Belastungen sein, die eine Bebauung ohne zusätzliche Baugrundverbesserung verhindern. Maßgeblich waren der Wortlaut, die Bauverpflichtung des Käufers, die Vorgeschichte mit dem Abbruch durch die Stadt und die eigene Ausschreibung der Stadt. Der Senat bejahte damit einen Sachmangel.

Gewährleistungsausschluss, Arglist und Verjährung

• Gewährleistungsausschluss: Er erfasste nach Auslegung keine Abweichungen von einer vereinbarten Beschaffenheit.
• Arglist: Das Wissen des Bauleiters wurde der Stadt nach § 166 Abs. 1 BGB analog zugerechnet. Auf einen Ausschluss kann sich ein arglistig handelnder Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen.
• Fristsetzung: Eine Frist zur Nacherfüllung war wegen des arglistigen Verschweigens entbehrlich (§ 281 Abs. 2 BGB).
• Verjährung: Die zweijährige Frist ab Übergabe am 04.01.2019 war durch fortlaufende Verhandlungen nach § 203 BGB gehemmt; die Klage ging rechtzeitig ein.

Kostenzusage der Stadt, Grundurteil und Zurückverweisung

Die E-Mail eines Baudezernenten mit einer Kostenzusage begründete keine verbindliche Verpflichtung: Verpflichtungserklärungen einer Gemeinde bedürfen nach § 64 Abs. 1 GO NRW der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift des Bürgermeisters. Auch eine Genehmigung durch den Rat lag nicht vor.

Der Senat entschied durch Grundurteil (§ 304 ZPO): Der Zahlungsanspruch ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Die Höhe, die ein aufwendiges Sachverständigengutachten erfordert, verwies er auf Antrag des Käufers an das Landgericht zurück (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO). Der Feststellungsantrag zu künftigen Schäden war unzulässig, weil die Maßnahmen vollständig ausgeführt waren. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Learnings für Käufer

1. „Baureif“ konkret festlegen. Bodenklasse, Verdichtungsgrad, Tragfähigkeit und Nachweise wie Lastplattenversuche gehören in den Vertrag. Dazu: Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen.
2. Zusagen beurkunden lassen. Mündliche Absprachen und E-Mails ersetzen keine Vertragsregelung. Bei Kommunen gelten zusätzlich die Formvorschriften des Gemeinderechts.
3. Verjährung im Blick behalten. Verhandlungen können die Frist hemmen, Beginn und Ende der Hemmung müssen aber belegbar sein. Mehr zu Fristen: Forderung verjährt? Fristen prüfen.
4. Schaden von Anfang an dokumentieren. Gutachten, Rechnungen und Nebenkosten der Baugrundverbesserung belegen die Höhe. Einordnung: Schadensersatz nach dem Immobilienkauf.

Learnings für Verkäufer und Kommunen

1. Zusagen präzise formulieren. Leistungsverzeichnis, tatsächliche Ausführung und Vertragswortlaut sollten übereinstimmen.
2. Wissen im eigenen Lager klären. Das Wissen von Bauleitern und anderen Beauftragten kann dem Verkäufer zugerechnet werden. Abweichungen sind vor dem Verkauf offenzulegen.
3. Gewährleistungsausschluss richtig einordnen. Ein Ausschluss begrenzt Mängelansprüche; für vereinbarte Beschaffenheit und bei Arglist bleibt der Verkäufer verantwortlich. Dazu: Haftung trotz Gewährleistungsausschluss.
4. Form wahren. Kostenzusagen von Gemeinden folgen den Vorgaben von § 64 GO NRW.

Die Kanzlei1848 prüft Grundstücks- und Immobilienkaufverträge vor der Beurkundung und vertritt Käufer und Verkäufer bei Streit um Mängel, Altlasten, Arglist und Schadensersatz. Zum Leistungsangebot: Immobilienrecht Bochum und Gewerbeimmobilie mit Mängeln gekauft.