Vermietete Gewerbeimmobilie kaufen: Mietverträge vor dem Kauf prüfen

Mieterliste und vollständiger Vertrag sind verschiedene Dinge

Eine Mieterliste zeigt meist Namen, Flächen und Beträge. Sie beweist nicht, welche Rechte tatsächlich bestehen. Für jede Einheit sollten Ursprungsvertrag, Anlagen, Nachträge, Optionsausübungen, Mietanpassungen, Sicherheiten und wesentliche Nebenabreden vorliegen. Auch ein gerichtlicher Vergleich kann den Vertrag geändert haben.

Zu klären ist, wer Vermieter, Eigentümer und Mieter ist. Identische Namen oder verbundene Unternehmen dürfen nicht einfach gleichgesetzt werden. Bei Untervermietung muss zusätzlich ermittelt werden, wer die Räume besitzt und wem welche Zahlung zusteht. Eine bloße Besichtigung der Immobilie beantwortet diese Vertragsfragen nicht.

Wann tritt der Käufer in den Mietvertrag ein?

Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen greift für Gewerberäume über § 578 BGB der Grundsatz des § 566 BGB. Der Eintritt knüpft grundsätzlich an den Eigentumserwerb an, bei Grundstücken also an die Eintragung im Grundbuch. Der im Kaufvertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten liegt häufig früher.

Beide Zeitpunkte sollten vertraglich aufeinander abgestimmt werden. Abtretungen, Einziehungsermächtigungen, Vollmachten und Abrechnungsregelungen können die Zwischenphase gestalten. Sie machen den Käufer aber nicht allein durch ihre Überschrift zum gesetzlichen Vermieter. Auch die Voraussetzungen des gesetzlichen Eintritts sind im Einzelfall zu prüfen, etwa wenn Eigentümer und vermietende Person auseinanderfallen.

Mieter sollten eine belegte Zahlungsanweisung erhalten. Wer voreilig auf ein neues Konto zahlt oder als Erwerber vor Eigentumsumschreibung ohne passende Vollmacht kündigt, kann vermeidbare Streitigkeiten auslösen.

Laufzeit, Optionen und Textform

Für den Ertrag ist entscheidend, wie lange der Vertrag den Mieter tatsächlich bindet. Zu prüfen sind Festlaufzeit, Verlängerungsautomatik, Optionsrechte, Sonderkündigung, Untervermietung und Vertragsübertragung. Die Ausübung einer Option muss anhand von Frist, Form, Zugang und Empfänger nachweisbar sein.

Für langfristige Gewerberaummieten gilt die Textformregelung des § 578 BGB. Bei Altverträgen ist das Übergangsrecht zu berücksichtigen. Die Abkehr vom früheren gesetzlichen Schriftformregime bedeutet nicht, dass unvollständige Vertragsunterlagen wirtschaftlich oder rechtlich folgenlos sind. Vertragliche Formabreden und die aktuelle Textform bleiben zu untersuchen.

Ein Käufer sollte weder mit einem vermeintlich sicheren Ausstieg wegen eines alten Schriftformmangels kalkulieren noch jede im Exposé genannte Laufzeit ungeprüft übernehmen. Der Beitrag Gewerbemietvertrag vorzeitig beenden behandelt die Beendigungswege.

Ertrag prüfen: Soll, Ist und streitige Beträge trennen

Anzufordern sind Mietkonten, tatsächliche Zahlungseingänge, offene Forderungen, Stundungen und Mängelanzeigen. Eine seit Jahren nicht umgesetzte Indexklausel lässt nicht ohne Weiteres jede rechnerische Nachforderung zu. Auch Umsatzsteuer und die dafür vereinbarten sowie steuerlich zulässigen Voraussetzungen müssen zum konkreten Mietverhältnis passen.

Ein fiktives Beispiel: Eine Halle wird mit 144.000 Euro Jahresnettomiete angeboten. Tatsächlich mindert der Mieter monatlich 2.000 Euro wegen eines Dachschadens. Die erwartete Jahreszahlung sinkt damit zunächst um 24.000 Euro; zusätzlich stehen Reparatur und die Berechtigung der Minderung im Streit. Der Kaufpreis sollte nicht allein mit der unbereinigten Sollmiete begründet werden.

Die anwaltliche Prüfung erstellt kein Verkehrswertgutachten. Sie klärt die rechtlichen Annahmen, auf denen eine Bewertung beruht. Technischer Sanierungsbedarf und Immobilienwert können zusätzliche Sachverständige erfordern.

Instandhaltung, Umbauten und Rückgabe

Gewerbemietverträge verlagern Wartung und Reparatur teilweise auf den Mieter. Entscheidend sind Wirksamkeit und Reichweite der Klauseln. Aus dem Satz „Mieter trägt Instandhaltung“ folgt nicht zwingend, dass Dach, zentrale Technik und Schäden an Gemeinschaftsanlagen vollständig auf ihn entfallen.

Für Einbauten müssen Zustimmung, Eigentum, spätere Übernahme und Rückbau nachvollziehbar sein. Eine mündliche Zusage des früheren Eigentümers kann relevant werden. Wer Unterlagen erst nach dem Kauf verlangt, hat weniger Einfluss auf Kaufpreis, Garantien und Vollzugsbedingungen.

Kaution und Ansprüche im Kaufvertrag zuordnen

§ 566a BGB enthält besondere Regeln zum Eintritt in Rechte und Pflichten aus einer Mietsicherheit. Die wirtschaftliche Übertragung der Kaution, vorhandene Bankbürgschaften und die Berechtigung zur Inanspruchnahme sollten praktisch gesichert werden. Ein Käufer sollte nicht nur eine Tabellenposition übernehmen, sondern Zahlungsnachweise und Originalurkunden prüfen.

Der Kaufvertrag sollte außerdem festlegen, wie Altrückstände, laufende Betriebskostenperioden, Guthaben und nachträgliche Abrechnungen behandelt werden. Diese interne Zuordnung ersetzt nicht die gesonderte Prüfung der Rechte des Mieters. Ein Anspruch gegen den Verkäufer hilft wenig, wenn die für die Durchsetzung benötigten Unterlagen fehlen.

Grenzen der Prüfung vor dem Kauf

Die mietrechtliche Prüfung ersetzt keine technische oder steuerliche Due Diligence und keine öffentlich-rechtliche Genehmigungsprüfung. Bekannte Risiken müssen aber in der Kaufvertragsgestaltung abgebildet werden. Bei einem Erwerb aus der Insolvenz sind besondere Regeln, insbesondere § 111 InsO, zu prüfen; ein gewöhnlicher Eigentümerwechsel darf damit nicht gleichgesetzt werden.

Die Kanzlei1848 prüft Bestandsmietverträge zusammen mit dem notariellen Kaufvertragsentwurf. Hilfreich sind eine vollständige Vertragsliste, Mietkonten, Sicherheiten und Angaben zu offenen Konflikten. Die Haftung für Mängel einer gekauften Gewerbeimmobilie ist ein eigener Prüfungsbereich.