Schadensersatz nach dem Immobilienkauf: Welche Kosten sind ersatzfähig?

Erst den Haftungsgrund, dann den Betrag klären

Beim Immobilienkauf ergeben sich mögliche Mängelrechte aus § 437 BGB. Für Schadensersatz statt der Leistung kommen insbesondere §§ 280, 281 BGB hinzu. Häufig muss der Verkäufer zuvor eine angemessene Gelegenheit zur Nacherfüllung erhalten. Ob eine Frist ausnahmsweise entbehrlich ist, hängt vom Fall ab.

Bei gebrauchten Immobilien steht oft ein Haftungsausschluss im Vertrag. Dann muss etwa nach § 444 BGB nachgewiesen werden, weshalb der Verkäufer sich darauf nicht berufen kann. Eine hohe Reparaturrechnung beweist keine Arglist. Ebenso wenig ersetzt ein bewiesener Mangel den Nachweis, dass gerade der Verkäufer für die beanspruchte Position haftet.

Die Grundfragen zur Täuschung und Rückabwicklung stehen im Beitrag Immobilienkauf rückabwickeln. Hier geht es um den nächsten Schritt: eine nachvollziehbare Schadensberechnung.

Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht

Der BGH hat im Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19 – bestätigt, dass der kleine kaufrechtliche Schadensersatz grundsätzlich anhand voraussichtlich erforderlicher, noch nicht ausgegebener Mängelbeseitigungskosten bemessen werden kann. Die für bestimmte werkvertragliche Fälle entwickelte andere Rechtsprechung darf nicht pauschal auf den Grundstückskauf übertragen werden.

Das ist kein allgemeiner Anspruch auf beliebige Modernisierungskosten. Erforderlich bleibt ein tragfähiger Sanierungsweg für den konkreten Mangel. Werden eine schadhafte Abdichtung und zugleich das gesamte Bad modernisiert, muss der Aufwand getrennt werden. Auch die Grenzen unverhältnismäßiger Mängelbeseitigungskosten sind zu prüfen.

Ein kaufrechtlicher Schadensersatzanspruch ist außerdem nicht mit einem werkvertraglichen Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB gleichzusetzen. Welche Abrechnung, Nachweise und späteren Anpassungen erforderlich sind, hängt vom gewählten Anspruch ab.

Umsatzsteuer: Ein Nettokostenvoranschlag genügt nicht für einen Bruttoanspruch

Bei einer Berechnung anhand noch nicht angefallener Mängelbeseitigungskosten wird Umsatzsteuer grundsätzlich erst ersetzt, wenn und soweit sie tatsächlich anfällt. Bei Unternehmern ist zusätzlich eine mögliche Vorsteuerabzugsberechtigung zu berücksichtigen. Der Kostenvoranschlag sollte deshalb Nettobeträge, Umsatzsteuer und Nebenleistungen klar ausweisen.

Wurde bereits saniert, sind Rechnungen und Zahlungsbelege zu prüfen. Bezahlte Kosten können gleichwohl unnötig, überhöht oder teilweise einer freiwilligen Verbesserung zuzuordnen sein. Umgekehrt können notwendige Schutzmaßnahmen schon vor der endgültigen Sanierung ersatzfähige Positionen auslösen.

Fiktives Beispiel: 60.000 Euro Angebot sind nicht automatisch 60.000 Euro Schaden

Ein Käufer entdeckt nach der Übergabe einen erheblichen Abdichtungsmangel. Ein Angebot enthält 45.000 Euro netto für dessen Beseitigung und 10.000 Euro netto für eine zugleich gewünschte höherwertige Ausstattung. Hinzu kommen im Angebot 10.450 Euro Umsatzsteuer. Die Gesamtangebotssumme beträgt 65.450 Euro.

Für einen noch nicht ausgeführten Sanierungsweg lässt sich daraus nicht schlicht der Bruttobetrag fordern. Zuerst sind die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten von 45.000 Euro technisch und rechtlich zu überprüfen. Die Verbesserung für 10.000 Euro gehört nicht allein wegen ihrer Aufnahme in das Angebot zum Schaden. Die Umsatzsteuer ist gesondert zu behandeln.

Sind daneben 2.500 Euro notwendige Sicherungskosten angefallen, werden sie als eigene Position geprüft. Haftungsgrund, Zumutbarkeit, Vorteilsausgleich und die Gefahr doppelter Erfassung bleiben offen. Das Beispiel dient der Aufschlüsselung; es ist keine Zusage eines Anspruchs über 47.500 Euro.

Welche Folgeschäden kommen hinzu?

Je nach Anspruchsgrundlage können insbesondere notwendige Gutachterkosten, Schäden an anderen Sachen, Ersatzunterkunft, Mietausfälle oder weitere nachgewiesene Vermögensnachteile relevant sein. Dafür muss der Zusammenhang mit dem haftungsbegründenden Mangel nachvollziehbar sein.

Bei einer vermieteten Immobilie sind entgangene Mieteinnahmen anhand der Mietverträge, Ausfallzeiträume und ersparten Aufwendungen darzulegen. Bei einem Betrieb ist entgangener Umsatz nicht dasselbe wie entgangener Gewinn. § 252 BGB erleichtert den Gewinnnachweis unter bestimmten Voraussetzungen, befreit aber nicht von einer Tatsachengrundlage.

Finanzierungskosten und Erwerbsnebenkosten passen nicht pauschal in jede Schadensrechnung. Wer das Objekt behält, darf nicht ohne Weiteres so abrechnen, als werde der gesamte Kauf rückgängig gemacht. Auch ein verbleibender merkantiler Minderwert nach fachgerechter Reparatur muss eigenständig belegt werden.

Minderung ist eine Wertrechnung

Nach § 441 Abs. 3 BGB wird der Kaufpreis im Verhältnis des wirklichen Werts zum mangelfreien Wert herabgesetzt, jeweils zum maßgeblichen gesetzlichen Zeitpunkt. Die Formel lautet: geminderter Kaufpreis = vereinbarter Kaufpreis × tatsächlicher Wert / mangelfreier Wert.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro, einem mangelfreien Wert von 600.000 Euro und einem tatsächlichen Wert von 540.000 Euro ergibt sich rechnerisch ein geminderter Kaufpreis von 450.000 Euro. Die Minderung beträgt dann 50.000 Euro. Diese fiktiven Wertansätze müssen in einem echten Streit bewiesen werden. Sie können nicht durch beliebige Reparaturkosten ersetzt werden.

Die Schadensakte praktisch aufbauen

Für jede Position sollten Anspruch, Betrag, Beleg und Einwand getrennt festgehalten werden. Hilfreich sind der notarielle Kaufvertrag, der technische Befund, mehrere nachvollziehbare Angebote, eine Chronologie der Nacherfüllung und Belege zu bereits angefallenen Kosten. Sanierungsumfang und freiwillige Verbesserungen sollten schon in den Angeboten getrennt sein.

§ 254 BGB verlangt, vermeidbare Schäden nicht unnötig anwachsen zu lassen. Gleichzeitig dürfen schnelle Reparaturen nicht die Beweise zerstören. Die Kanzlei1848 prüft Schadensaufstellung und Anspruchsstrategie; technisch streitige Ursachen und Kosten können eine ergänzende sachverständige Bewertung erfordern.