Anwalt für Immobilienrecht in Bottrop

Anbau ohne Genehmigung, Bergschaden oder verschwiegene Mängel nach dem Hauskauf? Ansprüche rechtlich klären.
Die Kanzlei1848 berät und vertritt Käufer und Verkäufer aus Bottrop im Immobilienrecht bei Hauskauf, Wohnungskauf und Grundstückskauf: bei fehlenden Baugenehmigungen und ungenehmigten Umbauten, bei Höfen und Häusern im Außenbereich, bei Bergschäden, bei verschwiegenen Mängeln, Rücktritt, Rückabwicklung und Schadensersatz sowie bei der Prüfung des Kaufvertrags vor dem Notartermin.

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Immobilienrecht Bottrop: Immobilienkaufverträge und Wertgutachten prüfen, Mängelrechte durchsetzen, Kauf rückabwickeln. Rechtsberatung der Kanzlei1848
Immobilienrecht Bottrop: Immobilienkaufverträge und Wertgutachten prüfen, Mängelrechte durchsetzen, Kauf rückabwickeln. Rechtsberatung der Kanzlei1848
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Leistungen

  1. Vertrag, Streit und wirtschaftliche Lösung

1 · Vertrag

  1. Anbau, Ausbau oder Umnutzung ohne Genehmigung

2 · Ansprüche

  1. Hof oder Haus im Außenbereich

3 · Beweise

  1. Risse und Schieflagen

4 · Vorgehen

  1. Nachgenehmigung, Minderung oder Rückabwicklung?

5 · Grundbuch

  1. Rechte Dritter in Abteilung II

6 · Notartermin

  1. Kaufvertrag vorher prüfen

7 · Fall- und Kostenbeispiel

  1. Anspruch und Kosten

8 · Kanzlei

  1. Warum die Kanzlei1848?

9 · Häufige Fragen

  1. FAQ zum Immobilienrecht

Leistungen

Unsere Leistungen im Immobilienrecht

  1. Vor der Beurkundung

    Vertrag und Informationen prüfen

    Entwurf prüfen

    Kaufgegenstand, Haftung, Zusagen, Fälligkeit und Übergabe aus Käufersicht bewerten. Exposé und Antworten auf Käuferfragen mit dem Entwurf abgleichen.

    Offene Punkte klären

    Fehlende Unterlagen vor der Bindung anfordern. Technische und rechtliche Prüfung aufeinander abstimmen.

    Angaben vorbereiten

    Bekannte erhebliche Umstände nachvollziehbar offenlegen und relevante Erklärungen im Vertragsentwurf richtig abbilden.

    Zahlung absichern

    Fälligkeitsregeln, Vollstreckungsunterwerfung und den Umgang mit einer ausbleibenden Zahlung prüfen.

  2. Beim Vollzug

    Kaufpreis, Besitz und Unterlagen

    Fälligkeit prüfen

    Nicht allein nach einem vereinbarten Wunschdatum zahlen. Fälligkeitsmitteilung und vertragliche Voraussetzungen sowie Zahlungswege abgleichen.

    Übergabe dokumentieren

    Schlüssel, Zustand, mitverkaufte Gegenstände und noch offene Pflichten protokollieren.

    Zahlung überwachen

    Zugang der Fälligkeitsmitteilung, Frist und Zahlungseingang dokumentieren. Besitzübergabe mit der vertraglichen Absicherung abstimmen.

    Unterlagen übergeben

    Vereinbarte Objektunterlagen und gegebenenfalls Mietunterlagen vollständig und nachweisbar bereitstellen.

  3. Bei einem Streit

    Ansprüche, Beweise und wirtschaftliches Ziel

    Mängel einordnen

    Vertraglich geschuldeten und tatsächlichen Zustand vergleichen. Vor Sanierung Beweise und erforderliche Nacherfüllung sichern.

    Rechtsfolge wählen

    Behalten, mindern, Schadensersatz verlangen oder Rückabwicklung prüfen; Finanzierung und Folgekosten berücksichtigen.

    Forderung prüfen

    Haftungsgrund, Kenntnis, Gelegenheit zur Nacherfüllung und konkrete Höhe der Forderung untersuchen.

    Lösung vorbereiten

    Belastbare Einwendungen, Nachbesserung oder Vergleich wirtschaftlich gegen einen Prozess abwägen.

Vertrag

Anbau, Ausbau oder Umnutzung ohne Genehmigung

Bei älteren Häusern in Bottrop sind Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse, Wintergärten oder Einliegerwohnungen nicht immer genehmigt. Die Kanzlei1848 prüft vor und nach dem Kauf, was genehmigt ist und was der Kaufvertrag dazu regelt.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. Juni 2026 (V ZR 78/25) bestätigt, dass eine fehlende Baugenehmigung für ein Wohngebäude regelmäßig ein Sachmangel ist, weil die Bauaufsicht die Nutzung untersagen kann. Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er die fehlende Genehmigung kannte und verschwiegen hat. Welche Unterlagen vor dem Notartermin vorliegen sollten, zeigt der Beitrag zur Prüfung des Kaufvertrags.

Vorbereiten und prüfen

  • Baugenehmigungen und Bauakte
  • Tatsächliche Nutzung jedes Gebäudeteils
  • Angaben in Exposé und Kaufvertrag

Ansprüche

Hof oder Haus im Außenbereich: Bestandsschutz ist keine Genehmigung

In Kirchhellen, Feldhausen und Grafenwald werden häufig Hofstellen, frühere landwirtschaftliche Gebäude und Häuser im Außenbereich verkauft. Dort sind Wohnnutzung, Umbau und Erweiterung baurechtlich enger begrenzt als in einem Wohngebiet.

Bestandsschutz besteht nur für das, was rechtmäßig errichtet und genutzt wurde. Eine jahrzehntelange Nutzung ersetzt keine Genehmigung, und eine bloße Duldung durch die Behörde ist kein verlässlicher Schutz. Wer eine Scheune, einen Stall oder ein Nebengebäude anders nutzen will, sollte die Genehmigungsfähigkeit vor dem Kauf klären.

Vorbereiten und prüfen

  • Genehmigte Nutzung jedes Gebäudes
  • Geplante Umbauten und Erweiterungen
  • Wasser, Abwasser und Zufahrt

Beweise

Risse und Schieflagen: Bergschaden oder Baumangel?

In Bottrop wurde bis Ende 2018 Steinkohle gefördert. Risse, Schieflagen oder klemmende Türen können deshalb auf den Bergbau zurückgehen, ebenso aber auf Baumängel oder den Baugrund. Für Käufer und Verkäufer kommt es darauf an, was bekannt war und was bereits reguliert wurde.

Für Schäden im Einwirkungsbereich des untertägigen Bergbaus gilt nach dem Bundesberggesetz eine Vermutung zugunsten des Geschädigten; sie entfällt etwa bei einem offensichtlichen Baumangel. Ansprüche wegen eines bereits eingetretenen Schadens gehen beim Verkauf nicht ohne Weiteres auf den Käufer über, der Kaufvertrag sollte deshalb regeln, ob sie abgetreten werden. Bekannte Bergschäden und frühere Regulierungen sollte der Verkäufer offenlegen.

Vorbereiten und prüfen

  • Frühere Schadensmeldungen und Regulierungen
  • Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs
  • Abtretung von Ansprüchen im Kaufvertrag

Vorgehen

Nachgenehmigung, Minderung oder Rückabwicklung?

Fehlt eine Genehmigung, ist zuerst zu klären, ob sie nachträglich erteilt werden kann und was das kostet. Davon hängt ab, ob Minderung oder Schadensersatz genügen oder ob die Rückabwicklung des Kaufs der bessere Weg ist.

Droht eine Nutzungsuntersagung oder ein Rückbau, verändert das die wirtschaftliche Bewertung erheblich. Verkäufer sollten prüfen, ob ihnen die fehlende Genehmigung bekannt war und ob der Käufer sie erkennen konnte. Der Beitrag Immobilienkauf rückabwickeln erläutert Rücktritt, Anfechtung und Fristen.

Vorbereiten und prüfen

  • Genehmigungsfähigkeit und Kosten
  • Minderung, Schadensersatz oder Rückabwicklung
  • Verjährung und Anfechtungsfrist

Grundbuch

Grundbuch Abteilung II: Rechte Dritter vor dem Kauf erkennen

In Abteilung II des Grundbuchs stehen Lasten und Beschränkungen, die nach dem Kauf bestehen bleiben können. Im Bottroper Stadtgebiet kommen neben Wege- und Leitungsrechten auch Eintragungen aus der Zeit des Steinkohlenbergbaus vor.

Ein Bergschadenverzicht beschränkt Ansprüche gegen das Bergbauunternehmen wegen Bergschäden ganz oder teilweise und wirkt als eingetragenes Recht regelmäßig auch gegenüber späteren Eigentümern. Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte können Nutzung und Weiterverkauf erheblich beeinflussen. Welche Rechte gelöscht werden und welche der Käufer übernimmt, muss der Kaufvertrag eindeutig festlegen.

Für die Prüfung genügt die Kurzfassung im Grundbuchauszug oft nicht. Bei unklaren Eintragungen sollten die Eintragungsbewilligungen aus der Grundakte angefordert werden; erst sie zeigen den genauen Inhalt eines Rechts. Zu Schäden am Gebäude selbst siehe den Abschnitt Risse und Schieflagen.

Vor der Beurkundung anfordern

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Bewilligungen zu unklaren Rechten
  • Löschungsunterlagen für abzulösende Rechte
  • Regelung übernommener Rechte im Vertrag

Notartermin

Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen lassen

Der Notar beurkundet als unparteiischer Amtsträger und vertritt keine Seite. Ob der Entwurf die Interessen von Käufer oder Verkäufer ausreichend absichert, ist deshalb eine eigene Prüfung vor der Beurkundung.

Bei einem Grundstückskauf zwischen Unternehmer und Verbraucher soll der beurkundende Notar dem Verbraucher den vorgesehenen Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Bei einem Kauf zwischen zwei Privatpersonen gilt diese besondere gesetzliche Zweiwochenregel nicht. Die Zeit bis zur Beurkundung reicht für eine anwaltliche Prüfung, wenn Entwurf und Unterlagen früh vorliegen. Typische Prüfpunkte sind Kaufgegenstand, Haftungsausschluss, Fälligkeit, Übergabe, übernommene Rechte und bekannte Mängel.

Änderungen lassen sich vor der Unterschrift meist einfacher erreichen als danach. Der Beitrag Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen erläutert die einzelnen Klauseln; bei Objekten in Bottrop kommen die oben beschriebenen Fragen zu Genehmigungen, Außenbereich und Bergschäden hinzu.

Rechtzeitig übermitteln

  • Vertragsentwurf des Notars
  • Exposé und Antworten des Verkäufers
  • Grundbuchauszug und Baulastenauskunft
  • Eigene Fragen und Verhandlungsziele

Fall- und Kostenbeispiel

Fiktives Fall- und Kostenbeispiel

Das folgende Beispiel ist frei erfunden. Es enthält keine Aussage über ein tatsächlich geführtes Mandat oder Besonderheiten des örtlichen Markts.

Fiktives Beispiel

Der Fall

Eine Käuferin erwirbt eine ehemalige Hofstelle. Nach der Übergabe kündigt die Bauaufsicht an, die Nutzung einer Einliegerwohnung im früheren Stall zu untersagen, weil dafür keine Genehmigung vorliegt. Die Käuferin verlangt 60.000 Euro Schadensersatz, der Verkäufer bestreitet, von der fehlenden Genehmigung gewusst zu haben. Das Beispiel ist frei erfunden.

Für die Kosten wird ein streitiger Zahlungsprozess über 60.000 Euro mit Termin angenommen. Kosten für Gutachten, Akteneinsicht bei der Bauaufsicht und ein mögliches Genehmigungsverfahren sind nicht enthalten.

Für die Beispielrechnung wird ein vollständig streitiger Zivilprozess erster Instanz mit Verhandlungstermin, einem Auftraggeber und einem Gegenstand unterstellt. Die gesetzlichen Gebühren des eigenen Anwalts enthalten die 1,3-Verfahrensgebühr und die 1,2-Terminsgebühr. Eine vorherige außergerichtliche Tätigkeit, Einigung und weitere Auslagen werden nicht angenommen. Gericht, Gegenseite, Sachverständige und Vollstreckung sind zusätzlich zu bewerten.

Die Kanzlei1848

Warum die Kanzlei1848?

Die Kanzlei1848 prüft Vertragslage, Beweise und wirtschaftliches Ziel. Die anwaltliche Verantwortung liegt bei Rechtsanwalt Hakan Ayaz.

Rechtsanwalt Hakan Ayaz hat rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung aus über 700 bearbeiteten Mandaten. Die Kanzlei1848 verfügt über 25x 5,0 ★ Google-Bewertungen.

Digital bearbeitet

Die Bearbeitung erfolgt vom Kanzleisitz Hattinger Str. 221, 44795 Bochum. Für Mandanten aus Bottrop werden Unterlagen digital ausgewertet; die anwaltliche Beratung und Vertretung erfolgt im vereinbarten Mandatsumfang. Persönliche Besprechungen finden nach Vereinbarung in Bochum statt, daneben telefonisch oder per Videokonferenz.

Vertrag, Chronologie und wirtschaftliches Ziel werden vor dem weiteren Vorgehen zusammengeführt. Die Vergütung wird vor der Beauftragung geklärt.

Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Immobilienrecht für Bottrop

Fachliche Fragen

Vertragslage und Anspruchsprüfung

Ist ein Anbau ohne Baugenehmigung ein Mangel des Hauses?

In der Regel ja, wenn die Bauaufsicht die Nutzung untersagen oder den Rückbau verlangen kann. Ob der Verkäufer trotz Haftungsausschluss haftet, hängt davon ab, was er wusste und was im Kaufvertrag steht.

Schützt eine jahrzehntelange Nutzung vor einer Untersagung?

Nicht ohne Weiteres. Bestandsschutz setzt voraus, dass Bau und Nutzung einmal rechtmäßig waren. Das lässt sich meist nur anhand der Bauakte klären.

Gehen Ansprüche wegen Bergschäden auf den Käufer über?

Nicht automatisch. Ansprüche wegen bereits eingetretener Schäden stehen grundsätzlich dem bisherigen Eigentümer zu. Der Kaufvertrag sollte regeln, ob sie an den Käufer abgetreten werden.

Auf welchen Sprachen berät die Kanzlei1848?

Die Kanzlei1848 berät Sie auf Deutsch, Englisch und Türkisch.

Zusammenarbeit und Kosten

Beratung vom Kanzleisitz Bochum

Muss ich für die Beratung aus Bottrop nach Bochum kommen?

Nein. Unterlagen und rechtliche Fragen lassen sich telefonisch und per Video bearbeiten. Ein persönlicher Termin in Bochum ist nach Vereinbarung möglich; ob er sinnvoll ist, wird nach dem Anliegen geklärt.

Welche Vergütung fällt an?

Auftrag und Umfang bestimmen die Vergütung. Eine Vereinbarung und gesetzliche RVG-Gebühren sind auseinanderzuhalten. Das Kostenbeispiel dieser Seite erläutert nur die dort genannten Prozessannahmen. Vor der Beauftragung wird die konkrete Vergütung geklärt. Allgemeine Hinweise zu Erstberatung, RVG-Gebühren und Prozesskosten enthält der Beitrag Was kostet ein Anwalt?

Regionale Beratung und Fachbeiträge

Alle Orte und alle Beiträge dieses Rechtsgebiets

In welchen Orten berät die Kanzlei1848 zum Immobilienrecht?

Die Kanzlei1848 berät und vertritt Käufer und Verkäufer aus Bochum und dem Ruhrgebiet. Informationen für die einzelnen Orte:

In welchen Orten berät die Kanzlei1848 zum Gewerbemietrecht?

Die Kanzlei1848 berät und vertritt Gewerbemieter und Vermieter aus Bochum und dem Ruhrgebiet. Informationen für die einzelnen Orte:

Welche Beiträge helfen bei Fragen zum Immobilienkauf und zu Kaufmängeln?

Die folgenden Beiträge erläutern typische Fragen und das rechtliche Vorgehen. Die Prüfung des einzelnen Mandats richtet sich nach Vertrag, Beweisen und wirtschaftlichem Ziel.

Stand der Prüfung: November 2026

Beiträge zum Immobilienrecht

Haus gekauft, Feuchtigkeit entdeckt: Wann haftet der Verkäufer?Schadensersatz nach dem Immobilienkauf: Welche Kosten sind ersatzfähig?Vermietete Gewerbeimmobilie kaufen: Mietverträge vor dem Kauf prüfen
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