Hauskauf: Geplante Bebauung nebenan verschwiegen

„In nächster Zeit wird dort nichts gebaut“

Ein Käufer besichtigt ein Haus mit freiem Blick über das Nachbargrundstück. Er fragt nach einer möglichen Bebauung. Der Makler erklärt, dort werde „in absehbarer Zeit nichts entstehen“. Nach der Übergabe erfährt der Käufer, dass bereits vor der Beurkundung eine Baugenehmigung vorlag. Das Beispiel ist fiktiv.

Die Genehmigung allein beantwortet die Haftungsfrage noch nicht. War dem Verkäufer das Vorhaben bekannt? Worauf beruhte die Aussage des Maklers? War es eine Tatsachenbehauptung, eine erkennbare Einschätzung oder eine verbindliche Zusage? Und wann hatte das Vorhaben einen Stand erreicht, der für den Kaufentschluss erkennbar erheblich war?

Dieser Beitrag behandelt Ansprüche aus dem Immobilienkauf. Ob gegen eine Baugenehmigung vorgegangen werden kann oder welche nachbarrechtlichen Ansprüche bestehen, ist ein anderer Gegenstand.

Mangel des Kaufobjekts oder Täuschung über das Umfeld?

Die Sachmängelprüfung richtet sich nach § 434 BGB. Dazu gehören vertraglich vereinbarte Eigenschaften und weitere gesetzliche Anforderungen. Nicht jede enttäuschte Erwartung an Aussicht, Ruhe oder eine dauerhaft unbebaute Umgebung wird zur geschuldeten Beschaffenheit.

Bei Grundstückskäufen spielt die notarielle Urkunde eine zentrale Rolle. Vorvertragliche Aussagen werden nicht schon deshalb zu einer formgerechten Beschaffenheitsvereinbarung, weil sie für den Käufer wichtig waren. Sie können aber unabhängig davon für eine Täuschung oder eine vorvertragliche Pflichtverletzung erheblich sein.

Deshalb sollte die Prüfung nicht mit dem verkürzten Satz enden, die Nachbarbebauung stehe nicht im Kaufvertrag. Ebenso falsch wäre die umgekehrte Annahme, jeder Exposéhinweis begründe trotz Haftungsausschluss einen uneingeschränkten Anspruch.

Wann muss ungefragt aufgeklärt werden?

Eine allgemeine Garantie des Verkäufers, dass sich die Nachbarschaft nicht verändert, besteht nicht. Eine Offenbarungspflicht kann sich jedoch aus den konkreten Umständen ergeben, wenn ein bekannter, für die Kaufentscheidung wesentlicher Umstand mitzuteilen ist und der Käufer redlicherweise Aufklärung erwarten darf.

Die bloße Möglichkeit einer späteren Bebauung ist anders zu bewerten als ein konkret bekanntes und unmittelbar bevorstehendes Vorhaben. Auch Ausmaß, Entfernung und Nutzungsart können für die Erheblichkeit relevant sein. Ohne gesicherte Tatsachen sollte nicht pauschal behauptet werden, jede vorhandene Baugenehmigung müsse in jedem Kauf offengelegt werden.

Stellt der Käufer eine konkrete Frage, muss die Antwort richtig und vollständig sein. Wer nichts Sicheres weiß, sollte diese Unsicherheit offenlegen. Eine bewusst unrichtige Entwarnung kann rechtlich erheblicher sein als das Unterlassen eines ungefragten Hinweises.

Arglist und der Haftungsausschluss

Bei § 444 BGB kommt es nicht nur auf den objektiven Umstand an. Für arglistiges Verschweigen müssen Kenntnis beziehungsweise bedingter Vorsatz und die weiteren Voraussetzungen nachgewiesen werden. Der Vorwurf, der Verkäufer hätte bei der Bauaufsicht nachfragen müssen, ersetzt diesen Nachweis nicht.

Daneben kann eine Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht kommen, wenn eine arglistige Täuschung den Kaufentschluss beeinflusst hat. Sie ist von einem Rücktritt wegen Sachmängeln zu unterscheiden. Für die Anfechtung gilt insbesondere die Jahresfrist ab Entdeckung nach § 124 BGB; auch die gesetzliche Höchstfrist ist zu beachten.

Bei vorvertraglichen Schadensersatzansprüchen müssen zudem die Abgrenzung zum kaufrechtlichen Mängelrecht und die Reichweite des Haftungsausschlusses geprüft werden. Es gibt keinen verlässlichen Umweg, mit dem jeder ausgeschlossene Mängelanspruch durch bloße Umbenennung wieder durchsetzbar wird.

Was bedeutet die Aussage des Maklers für den Verkäufer?

Maklerwissen ist nicht in jedem Fall automatisch Verkäuferwissen. Zu klären sind Auftrag, tatsächliche Aufgaben und Auftreten bei den Verhandlungen. Hat jemand die Verkäuferverhandlungen eigenständig geführt, kann seine Stellung rechtlich anders zu bewerten sein als die eines bloßen Türöffners.

Auch § 123 Abs. 2 BGB und die Frage, ob die täuschende Person rechtlich als Dritter handelt, können Bedeutung haben. Daneben kommen eigene Ansprüche gegen den Makler nur unter deren besonderen Voraussetzungen in Betracht. Verkäufer und Makler sollten deshalb nicht ohne Prüfung als einheitlicher Haftungsgegner behandelt werden.

Diese Beweise sind früh zu sichern

Dokumentieren Sie den zeitlichen Ablauf: Besichtigung, konkrete Fragen, Antworten, Reservierung, Beurkundung, Kenntnis von der Genehmigung und Baubeginn. Speichern Sie Exposé, Nachrichten und öffentlich zugängliche Projektankündigungen. Zeugen sollten mitteilen können, wer was gesagt hat; eine nachträgliche Vermutung über den Gesprächsinhalt genügt nicht.

Informationen aus der Bauakte sind auf zulässigem Weg zu beschaffen. Das Genehmigungsdatum beweist den damaligen Planungsstand, aber nicht ohne Weiteres die Kenntnis des Verkäufers. Frühere Nachbaranschreiben, eigene Einwendungen des Verkäufers oder konkrete Korrespondenz können dafür aussagekräftiger sein.

Welches Anspruchsziel ist wirtschaftlich sinnvoll?

Ein Käufer muss entscheiden, ob er die Immobilie behalten oder eine vollständige Rückabwicklung anstreben möchte. Ein behaupteter Minderwert benötigt eine belastbare Bewertung. Sichtverlust oder Baustellenbelastung lassen sich nicht mit einem frei gewählten Prozentsatz des Kaufpreises abrechnen.

Bei einer möglichen Rückabwicklung gehören Finanzierung, Grundbuch, Nutzungen und Erwerbsnebenkosten zur Prüfung. Der allgemeine Beitrag Immobilienkauf rückabwickeln erläutert diese Ebene. Die Kanzlei1848 prüft die kaufrechtliche Haftung anhand von Kaufvertrag, Verkaufsangaben und Kenntnisnachweisen.