Für Mieter
Ausstieg und Rückgabe planen
Gerade bei Werkstätten können Maschinenanschlüsse, Trennwände und weitere Einbauten zu Streit über Rückbaukosten führen. Die Rückgabe der bisherigen Räume sollte deshalb früh mitgeplant werden.
Anwalt für Gewerbemietrecht in Sprockhövel
Gewerbemietverträge bei Standortwechsel, Betriebserweiterung und Unternehmensnachfolge.
Die Kanzlei1848 berät gewerbliche Mieter, Handwerksbetriebe, Unternehmen und Vermieter aus Sprockhövel bei der Prüfung, Änderung und Beendigung gewerblicher Mietverhältnisse.
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Leistungen
1 · Standortwechsel
2 · Vorzeitig beenden
3 · Unternehmensverkauf
4 · Nachmieter
5 · Fall- und Kostenbeispiel
6 · Objekte
7 · Kanzlei
8 · Häufige Fragen
Leistungen
Unsere Leistungen im Gewerbemietrecht
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Vor Vertragsschluss
Vertrag prüfen und gestalten
Vertrag prüfen
Gewerbemietvertrag vor Unterzeichnung prüfen und nachteilige Vertragsbedingungen verhandeln. Geprüft werden Vertragsentwürfe, Nachträge, Laufzeiten, Kündigungsfristen, Vertragsklauseln und Verlängerungsoptionen.
Vertrag gestalten
Gewerbemietverträge, Sicherheiten und Vertragsnachträge gestalten und prüfen. Dazu gehören Vertragsentwürfe, Laufzeiten, Kündigungsfristen, Vertragsklauseln und Verlängerungsoptionen.
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Im laufenden Mietverhältnis
Mängel, Miete und Zahlungen
Mängel und Nutzungshindernisse
Ansprüche wegen Gewerberaummängeln, fehlender Nutzbarkeit oder notwendigen Reparaturen durchsetzen. Dazu gehören Mängelbeseitigung, Instandhaltung, Mietminderung und Schadensersatz.
Unberechtigte Mietforderungen
Unberechtigte Mietforderungen abwehren, auch bei Betriebskostenforderungen und Zahlungsklagen.
Mietanpassung und Betriebskosten
Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, Nebenkostenabrechnungen und streitige Mietanpassungen.
Offene Mieten und Betriebskosten
Offene Gewerbemieten, Betriebskosten und sonstige Zahlungsforderungen durchsetzen, einschließlich Zahlungsklagen.
Minderung und Schadensersatz
Unberechtigte Mietminderungen und Schadensersatzforderungen abwehren. Dabei geht es um Mängelbeseitigung, Instandhaltung, Nutzungshindernisse, Mietminderung und Schadensersatz.
Mietanpassung und Betriebskosten
Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, Nebenkostenabrechnungen und streitige Mietanpassungen.
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Wenn der Vertrag enden soll
Kündigen, beenden, übergeben
Vorzeitig aus dem Vertrag
Kündigungsmöglichkeiten und wirtschaftliche Entlastung bei Standortwechsel oder Betriebserweiterung prüfen.
Betriebsnachfolge
Den Mietvertrag bei Unternehmensverkauf und Betreiberwechsel klären: Anteilsverkauf, Vertragsübernahme oder neuer Mietvertrag.
Nachmieter und Untervermietung
Nachmieterlösungen, Untervermietung und Vertragsübernahme prüfen, einschließlich der Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB.
Aufhebungsvertrag
Verhandlung, Erstellung und Prüfung von Aufhebungsvereinbarungen einschließlich Restmiete, Übergabetermin und Rückbau.
Betreiberwechsel und Nachträge
Nachträge, Vertragsübernahmen und Neuverträge bei Unternehmensverkauf oder Betreiberwechsel gestalten und Sicherheiten klären.
Fristlose Kündigung
Kündigung wegen Mietrückständen oder erheblicher Vertragsverletzungen prüfen und rechtssicher erklären.
Aufhebung und Neuvermietung
Aufhebungsvereinbarungen, Nachmieterlösungen und Neuvermietungen verhandeln, einschließlich Restmiete und Rückgabe.
-
Nach dem Vertragsende
Rückgabe, Räumung und Rückbau
Rückbau von Einbauten
Maschinenanschlüsse, Trennwände und weitere Einbauten: Rückbaupflichten, Rückgabe, Kaution und Nutzungsentschädigung klären.
Räumungsklage
Räumungsklagen und Räumungsansprüche abwehren.
Räumung und Herausgabe
Räumungsklagen und Herausgabe vermieteter Geschäftsräume gerichtlich durchsetzen.
Ansprüche nach Vertragsende
Rückbaukosten, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz geltend machen, auch zu Betriebseinrichtungen und Mietkaution.
Standortwechsel
Wenn der Betrieb mehr Platz benötigt
Ein Handwerksbetrieb in Sprockhövel benötigt größere Räume. Die bisherige Werkstatt wird nicht mehr gebraucht, der Mietvertrag läuft jedoch weitere fünf Jahre. Ein Standortwechsel oder die Erweiterung eines Betriebs kann mit einem bestehenden Mietvertrag kollidieren.
- Geprüft wird insbesondere,
- ob der Vertrag vorzeitig beendet werden kann,
- ob eine Untervermietung möglich ist,
- ob ein Nachfolger den Vertrag übernehmen kann,
- wie bestehende Mietforderungen zu behandeln sind und
- wie die bisher genutzten Räume zurückzugeben sind.
Für Vermieter
Vertragspartner und Sicherheiten prüfen
Bei einem Unternehmensverkauf oder Betreiberwechsel sollte der Vermieter wissen, wer künftig Mieter wird und welche Sicherheiten bestehen bleiben. Zahlt der Mieter nicht, sind Kündigungsrechte, Zahlungsforderungen und gegebenenfalls eine Räumungsklage zu prüfen.
Vorzeitig beenden
Gewerbemietvertrag bei Betriebsverlagerung beenden
Eine Betriebsverlagerung lässt den Mietvertrag nicht automatisch enden. Bei wirksamer Befristung bleibt die Vertragsbindung grundsätzlich bestehen und die Miete geschuldet; der Vermieter muss sich allerdings ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen (§ 537 BGB).
Ein vorzeitiger Ausstieg kann insbesondere möglich sein durch:
- Vertragliches Sonderkündigungsrecht
- Gesetzlicher Kündigungsgrund§ 543 BGB
- Einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung
Geprüft werden nicht nur der Beendigungszeitpunkt, sondern auch
- verbleibende Mietzahlungen,
- Rückbaupflichten und
- mögliche Nachmieterlösungen.
Unternehmensverkauf
Unternehmensverkauf: Was passiert mit dem Mietvertrag?
Bei einem Unternehmensverkauf kommt es auf die rechtliche Gestaltung an.
- Daraus können sich Fragen ergeben zu
- Sicherheiten
- bisherigen Verbindlichkeiten
- Einbauten
- künftiger Haftung
Verkauf von Gesellschaftsanteilen
Werden etwa die Geschäftsanteile einer GmbH übertragen, bleibt die GmbH grundsätzlich dieselbe Vertragspartei des Mietvertrags.
Übertragung des Geschäftsbetriebs
Soll ein Käufer als neuer Mieter eintreten, muss geprüft werden, ob eine Vertragsübernahme vereinbart oder ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden muss.
Nachmieter
Nachmieter, Untervermietung und Aufhebung
Ein Vermieter muss einen vorgeschlagenen Nachmieter grundsätzlich nicht als neuen Hauptmieter akzeptieren, sofern keine entsprechende vertragliche oder besondere rechtliche Verpflichtung besteht.
Bei einer Untervermietung bleibt der ursprüngliche Mieter regelmäßig Vertragspartner. § 540 BGB regelt die Gebrauchsüberlassung an Dritte: Wird die erforderliche Erlaubnis verweigert, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist bestehen.
Ein Aufhebungsvertrag kann eine klare Lösung schaffen. Er sollte abschließend regeln,
- die Mietzahlungen,
- den Übergabetermin,
- Einbauten und Rückbau,
- die Kaution sowie
- mögliche weitere Ansprüche.
Fall- und Kostenbeispiel
Fiktives Fall- und Kostenbeispiel: Zahlungsklage nach dem Auszug
Ein frei erfundenes Beispiel zeigt, mit welchen Anwaltskosten in der ersten Instanz zu rechnen ist, wenn ein Betrieb ausgezogen ist, die Miete aber weiter geschuldet wird.
Fiktives Beispiel
Der Fall
Ein Handwerksbetrieb in Sprockhövel hat eine Werkstatt mit Lagerfläche für 3.400 € Nettomiete im Monat gemietet. Der Vertrag ist befristet und läuft noch drei Jahre. Der Betrieb zieht in eine größere Halle um und zahlt die Miete für die alte Werkstatt nicht mehr.
Nach sechs unbezahlten Monatsmieten (20.400 €) erhebt der Vermieter Zahlungsklage; vor dem Landgericht findet ein Verhandlungstermin statt. Gestritten wird auch darüber, was sich der Vermieter nach § 537 BGB anrechnen lassen muss. Der Gegenstandswert entspricht dem eingeklagten Betrag.
Wie die Kosten am Ende verteilt werden, hängt vom Ausgang des Verfahrens ab (§§ 91 ff. ZPO).
Objekte
Gewerbehallen, Werkstätten und andere Geschäftsräume
Bei spezialisierten Betriebsflächen in Sprockhövel gehören auch Umbauten, technische Anlagen und Rückbaupflichten zur Vertragsprüfung. Typische Beispiele sind:
Handwerk und Gewerbe
- Werkstätten
- Kfz-Werkstätten
- Autohäuser
- Prüfstellen
- Montagebetriebe
- Handwerksbetriebe
- Lagerhallen
- Lagerflächen
- Logistikflächen
- Betriebsstätten
- Industriehallen
- Produktionshallen
- sonstige Gewerbehallen
Handel und Gastronomie
- Ladenlokale
- Einzelhandelsgeschäfte
- Verkaufsflächen
- Verkaufsräume
- Supermärkte
- Bäckereien
- Cafés
- Restaurants
- Gaststätten
- Bars
- sonstige gewerblich genutzte Geschäftslokale
Büro- und Praxisflächen
- Büros
- Kanzleiräume
- Arztpraxen
- Zahnarztpraxen
- Therapiepraxen
- Medizinische Versorgungszentren (MVZ)
- Agenturen
- Beratungsbüros
- Schulungsräume
- sonstige Dienstleistungsflächen
Freizeit und Dienstleistungen
- Fitnessstudios
- Sportstudios
- Kosmetikstudios
- Friseursalons
- Veranstaltungsräume
- andere gewerblich genutzte Räume
Pachtvertrag?
Je nach Vertragsgestaltung können insbesondere bei Hotels, gastronomischen Betrieben oder vollständig ausgestatteten Unternehmen statt Mietrecht besondere Regeln des Pachtrechts einschlägig sein.
Ob es sich um einen Gewerbemietvertrag, einen Pachtvertrag oder ein gemischtes Vertragsverhältnis handelt, ist nach dem tatsächlichen Vertragsinhalt zu beurteilen. Hierzu berät die Kanzlei1848.
Die Kanzlei1848
Warum die Kanzlei1848?
Rechtsanwalt Hakan Ayaz bringt rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung aus hunderten bearbeiteten Mandaten mit.
Digital bearbeitet
Mietverträge, Nachträge und weitere Unterlagen können elektronisch übermittelt werden. Rechtliche Fragen lassen sich telefonisch oder per Videokonferenz besprechen; die Kommunikation mit der Gegenseite führt die Kanzlei.
Auch überregional
Auch die gerichtliche Vertretung kann je nach Verfahren überregional organisiert werden.
Weitere Informationen zur bundesweiten anwaltlichen Vertretung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Gewerbemietrecht in Sprockhövel
Grundlagen, Kosten und Ablauf
Kanzlei, Vergütung und Zusammenarbeit
Wie unterstützt die Kanzlei1848 bei Gewerbemietrechtsfällen in Sprockhövel?
Die Kanzlei1848 berät Vermieter und gewerbliche Mieter bei Vertragsprüfung, Kündigung, Aufhebungsverträgen, Betriebsverlagerung, Unternehmensnachfolge, Untervermietung, Mietmängeln, Mietrückständen und Räumungsverfahren.
Wer übernimmt die anwaltliche Vertretung bei der Kanzlei1848?
Rechtsanwalt Hakan Ayaz ist Inhaber der Kanzlei1848 und Ansprechpartner für gewerbemietrechtliche Angelegenheiten. Er verfügt über rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung und hat über 700 Mandate bearbeitet. Neben dem Gewerbemietrecht berät die Kanzlei1848 auch im Immobilienrecht sowie im Bau- und Werkvertragsrecht. Persönliche Besprechungen sind in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich.
Was zählt zu Gewerbe- und Geschäftsräumen?
Hierzu gehören Werkstätten, Handwerksflächen, Gewerbehallen, Produktionshallen, Lagerflächen, Logistikobjekte, Kfz-Werkstätten, Autohäuser, Prüfstellen, Büros, Kanzleien, Arztpraxen, MVZ, Therapieräume, Ladenlokale, Verkaufsräume, Restaurants, Cafés, Fitnessstudios und andere geschäftlich genutzte Räume. Maßgeblich ist der Vertragsinhalt; bei bestimmten Betriebsüberlassungen kann Pachtrecht gelten.
Was kostet die anwaltliche Beratung im Gewerbemietrecht bei der Kanzlei1848?
Die Vergütung richtet sich nach dem vereinbarten Auftrag. Die Kanzlei1848 kann nach den gesetzlichen Gebühren des RVG, auf Basis eines individuellen Zeithonorars oder mittels eines Pauschalhonorars abrechnen. Für eine reine Beratung ist § 34 RVG zu beachten. Die gesetzlichen Anforderungen an Vergütungsvereinbarungen und die Mindestvergütung bei gerichtlicher Tätigkeit werden berücksichtigt.
Welche Gerichte sind zuständig?
Bei gerichtlichen Streitigkeiten mit Mietobjekten in Sprockhövel können das Amtsgericht Hattingen und das Landgericht Essen zuständig sein. Die juristische Prüfung übernimmt die Kanzlei1848.
Spielt der Stadtteil in Sprockhövel eine Rolle?
Für die Beratung nicht. Die Kanzlei1848 prüft Ihren Fall in ganz Sprockhövel, etwa in Gennebreck, Haßlinghausen, Hiddinghausen, Niedersprockhövel, Niederstüter und Obersprockhövel. Für das Gericht kommt es auf den Ort des Mietobjekts an; in ganz Sprockhövel ist das Amtsgericht Hattingen zuständig.
In welchen Orten berät die Kanzlei1848 zum Gewerbemietrecht?
Die Kanzlei1848 berät und vertritt Gewerbemieter und Vermieter aus Bochum und dem Ruhrgebiet. Eigene Seiten zum Gewerbemietrecht gibt es für Castrop-Rauxel, Dortmund, Essen, Gelsenkirchen, Hattingen, Herne, Wetter (Ruhr) und Witten. Besprechungen sind in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich; eine bundesweite Vertretung ist möglich.
Standortwechsel und Nachfolge
Kündigung, Unternehmensverkauf, Nachmieter und Untervermietung
Kann ich meinen Gewerbemietvertrag wegen Betriebserweiterung kündigen?
Eine Betriebserweiterung allein begründet regelmäßig kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Möglich sind vertragliche Ausstiegsklauseln, besondere gesetzliche Kündigungsgründe oder ein Aufhebungsvertrag.
Muss ich nach einem vorzeitigen Auszug weiter Miete zahlen?
Der Auszug allein beendet den Vertrag nicht. Solange das Mietverhältnis fortbesteht, bleibt die Zahlungspflicht grundsätzlich bestehen. Der Vermieter muss sich nach § 537 BGB insbesondere ersparte Aufwendungen und Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung anrechnen lassen.
Was passiert mit dem Gewerbemietvertrag beim Unternehmensverkauf?
Bei einem Verkauf von Geschäftsanteilen bleibt die Gesellschaft grundsätzlich unverändert Mieterin. Wird dagegen der Betrieb auf einen anderen Rechtsträger übertragen, kann eine Vertragsübernahme oder ein neuer Mietvertrag erforderlich sein.
Kann ich meine Werkstatt oder Lagerfläche untervermieten?
Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters, sofern diese nicht bereits besteht. § 540 BGB kann bei verweigerter Erlaubnis unter weiteren Voraussetzungen ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist eröffnen. Der bestehende Mietvertrag ist zu prüfen.
Muss der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren?
Grundsätzlich nicht. Ein Wechsel des Hauptmieters setzt regelmäßig die erforderliche Einigung der Beteiligten voraus. Vertragliche Nachmieterklauseln können die Rechtslage verändern.
Aufhebung, Rückbau und Zahlung
Wenn der Vertrag endet oder Mieten offen bleiben
Kann ich einen Aufhebungsvertrag auch ohne Kündigungsgrund schließen?
Ja. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem vereinbarten Termin beenden. Dabei sollten insbesondere Restmiete, Kaution, Rückgabe und Rückbau geregelt werden.
Welche Rückbaupflichten bestehen beim Auszug aus einer Werkstatt?
Das richtet sich nach dem Mietvertrag, dem Zustand bei Übergabe und den Vereinbarungen zu Einbauten. Maschinenanschlüsse, Trennwände oder technische Einrichtungen müssen nicht in jedem Fall vollständig entfernt werden.
Kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag bei Zahlungsverzug fristlos kündigen?
Bei erheblichen Mietrückständen kann § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein fristloses Kündigungsrecht begründen, etwa bei Verzug mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine. Die genaue Rückstandshöhe, die Fälligkeit und mögliche Einwendungen müssen überprüft werden.