Objektbezogenes Hindernis
Ein solches Hindernis kann vorliegen, wenn bauliche oder rechtliche Eigenschaften des Mietobjekts die vertraglich vereinbarte Nutzung verhindern.
Anwalt für Gewerbemietrecht in Herne
Gewerberäume mangelhaft oder nicht nutzbar? Mietrechte prüfen und wirtschaftliche Schäden begrenzen.
Die Kanzlei1848 berät Gewerbemieter und Vermieter aus Herne bei Mietmängeln, Nutzungsuntersagungen, Kündigung, Aufhebungsverträgen und Zahlungsstreitigkeiten.
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Leistungen
1 · Nutzungsuntersagung
2 · Minderung
3 · Kündigung
4 · Vermieter
5 · Fall- und Kostenbeispiel
6 · Objekte
7 · Kanzlei
8 · Häufige Fragen
Leistungen
Unsere Leistungen im Gewerbemietrecht
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Vor Vertragsschluss
Vertrag prüfen und gestalten
Vertrag prüfen
Nutzungszweck, Genehmigungsrisiken, Mietdauer und Vertragsklauseln vor Unterzeichnung prüfen und nachteilige Regelungen verhandeln.
Vertrag gestalten
Gewerbemietverträge, Nachträge und Sonderkündigungsrechte gestalten; Nutzungszweck und Verantwortung für Genehmigungen klar regeln.
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Im laufenden Mietverhältnis
Mängel, Miete und Zahlungen
Mietmängel und Nutzungshindernisse
Mängelbeseitigung, Mietminderung und Schadensersatz durchsetzen, auch bei fehlender Nutzbarkeit der Räume.
Nutzungsuntersagung
Mietrechtliche Folgen behördlicher Nutzungshindernisse prüfen: Wer trägt das Risiko, und welche Rechte bestehen?
Mietanpassung und Betriebskosten
Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, Nebenkostenabrechnungen und streitige Mietanpassungen.
Offene Mieten und Betriebskosten
Offene Gewerbemieten, Betriebskosten und sonstige Zahlungsforderungen durchsetzen, einschließlich Zahlungsklagen.
Mängelvorwürfe und Mietkürzungen
Behauptete Mängel, Verantwortlichkeit und Minderungsquote prüfen und überhöhte oder unberechtigte Mietkürzungen abwehren.
Mietanpassung und Betriebskosten
Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, Nebenkostenabrechnungen und streitige Mietanpassungen.
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Wenn der Vertrag enden soll
Kündigen, beenden, übergeben
Kündigung wegen Mängeln
Außerordentliche Kündigung bei erheblichen Nutzungshindernissen prüfen, einschließlich Abhilfefrist, Abmahnung und Mängelanzeige.
Aufhebungsvertrag
Verhandlung, Gestaltung und rechtliche Prüfung von Aufhebungsvereinbarungen einschließlich Restmiete und Rückgabe, etwa bei Standortwechsel, Betriebsaufgabe oder wirtschaftlicher Umstrukturierung.
Kündigung abwehren
Unberechtigte Kündigungen abwehren. Dazu gehören ordentliche und außerordentliche Kündigung, Kündigung aus wichtigem Grund und Sonderkündigungsrechte.
Nachmieter und Vertragsübernahme
Nachmieterlösungen klären: Untervermietung, Nachmieterklauseln, Vertragsübertragung und Betriebsnachfolge.
Fristlose Kündigung
Kündigung wegen Mietrückständen oder erheblicher Vertragsverletzungen. Dazu gehören ordentliche und außerordentliche Kündigung, Kündigung aus wichtigem Grund und Sonderkündigungsrechte.
Aufhebung und Neuvermietung
Aufhebungsvereinbarungen, Nachmieterlösungen und Neuvermietungen verhandeln, einschließlich Restmiete und Rückgabe, Untervermietung, Nachmieterklauseln, Vertragsübertragung und Betriebsnachfolge.
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Nach dem Vertragsende
Rückgabe, Räumung und Rückbau
Rückgabe und Rückbau
Rückbaupflichten und die Rückgabe gemieteter Betriebsflächen klären. Dazu gehören Betriebseinrichtungen, Mietkaution, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz nach Vertragsende.
Räumungsklage
Räumungsklagen und Räumungsansprüche abwehren.
Räumung und Herausgabe
Räumungsklagen und Herausgabe vermieteter Geschäftsräume gerichtlich durchsetzen.
Ansprüche nach Vertragsende
Rückbaukosten, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz geltend machen, auch zu Betriebseinrichtungen und Mietkaution.
Nutzungsuntersagung
Nutzungsuntersagung: Wann liegt ein Mietmangel vor?
Eine Praxis in Herne darf die gemieteten Räume nicht wie vorgesehen nutzen, ein Betrieb muss wegen baulicher Mängel Teile seiner Fläche schließen, und der Vermieter verlangt dennoch die volle Miete. Bei einer behördlichen Nutzungsuntersagung ist die Ursache entscheidend.
- Zunächst zu prüfen sind insbesondere:
- der Mietvertrag und die vereinbarte Nutzung
- die Genehmigungslage
- Art und Ausmaß der Beeinträchtigung
- Mängelanzeigen und Dokumentation
Betriebsbezogene Ursache
Anders kann es aussehen, wenn ausschließlich der konkrete Geschäftsbetrieb besondere Genehmigungsvoraussetzungen nicht erfüllt oder die behördliche Maßnahme auf dem Verhalten des Mieters beruht.
Keine Automatik
Eine behördliche Untersagung führt weder automatisch zur vollständigen Mietfreiheit noch automatisch zur Haftung des Mieters.
Minderung
Minderung und Schadensersatz unterscheiden
Eine berechtigte Mietminderung nach § 536 BGB betrifft die Höhe der geschuldeten Miete.
Ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 536a BGB setzt dagegen weitere Voraussetzungen voraus. Er kann beispielsweise Kosten betreffen, die durch einen ersatzpflichtigen Mangel entstehen.
Rechtliche Folgen können außerdem haben:
- die Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss (§ 536b BGB),
- eine unterlassene Mängelanzeige (§ 536c BGB) und
- eine überhöhte oder unberechtigte Mietkürzung, die Zahlungs- und Kündigungsrisiken auslösen kann.
Kündigung
Gewerbemietvertrag wegen Mängeln kündigen
Bei einer erheblichen Verletzung vertraglicher Pflichten oder einer gravierenden Einschränkung des Gebrauchs kann eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB in Betracht kommen. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, hängt insbesondere von Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigung ab.
Vor einer Kündigung sind insbesondere zu beachten:
- Abhilfefrist oder Abmahnung§ 543 Abs. 3 BGB
Grundsätzlich ist vor der Kündigung eine Frist zur Abhilfe zu setzen oder abzumahnen, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift.
- Mängelanzeige§ 536c BGB
Während der Mietzeit auftretende Mängel sind unverzüglich anzuzeigen.
- Dokumentation
Die Beeinträchtigung sollte nachvollziehbar dokumentiert werden.
Wer wegen eines Nutzungshindernisses kündigen möchte, sollte vor der endgültigen Aufgabe der Räume
- die Beeinträchtigung dokumentieren,
- die Kündigungsvoraussetzungen prüfen lassen und
- eine einvernehmliche Lösung als Alternative bedenken.
Vermieter
Mängelvorwürfe und Mietkürzungen prüfen
Nicht jede behördliche Auflage oder betriebliche Einschränkung ist automatisch ein vom Vermieter zu verantwortender Mietmangel.
Ursache und Zustand prüfen
Die Kanzlei1848 prüft die vereinbarte Nutzung, den Zustand der Räume und die Ursache der Beanstandungen.
Unberechtigte Kürzung
Besteht kein Minderungsrecht oder wird die Miete überhöht gekürzt, können Zahlungsansprüche geltend gemacht werden. Erhebliche Rückstände können unter weiteren Voraussetzungen Kündigungsrechte auslösen.
Einvernehmliche Lösung
Aufhebungsverhandlungen gehören ebenso dazu wie Kündigung und Räumungsverfahren. Eine Aufhebungsvereinbarung sollte Beendigungszeitpunkt, offene Mieten, Rückgabe, Rückbau, Kaution und weitere Ansprüche regeln.
Fall- und Kostenbeispiel
Fiktives Fall- und Kostenbeispiel: Zahlungsklage mit Vergleich
Ein frei erfundenes Beispiel zeigt, mit welchen Anwaltskosten zu rechnen ist, wenn ein Streit um gekürzte Miete im Gerichtstermin durch einen Vergleich endet.
Fiktives Beispiel
Der Fall
Ein Unternehmen hat in Herne Geschäftsräume für 4.800 € Nettomiete im Monat gemietet. Wegen einer behördlichen Nutzungseinschränkung kürzt es die Miete zehn Monate lang um jeweils 25 % (1.200 €). Der Vermieter hält die Kürzung für unberechtigt und klagt den Rückstand von 12.000 € ein.
Im Verhandlungstermin einigen sich die Parteien auf einen Vergleich. Neben Verfahrens- und Terminsgebühr entsteht dadurch eine Einigungsgebühr. Der Gegenstandswert entspricht dem eingeklagten Betrag.
Die Kostenverteilung können die Parteien im Vergleich selbst regeln; fehlt eine Regelung, gelten die Kosten als gegeneinander aufgehoben (§ 98 ZPO).
Objekte
Welche Gewerbeflächen können betroffen sein?
Nutzungshindernisse spielen beispielsweise bei Praxen, Büros, Ladenlokalen, gastronomisch genutzten Flächen, Hallen und Fitnessstudios in Herne eine Rolle. Welche Genehmigungen erforderlich sind und wer vertraglich dafür einzustehen hat, hängt vom konkreten Objekt und dem vorgesehenen Betrieb ab.
Büro- und Praxisflächen
- Büros
- Kanzleiräume
- Arztpraxen
- Zahnarztpraxen
- Therapiepraxen
- Medizinische Versorgungszentren (MVZ)
- Agenturen
- Beratungsbüros
- Schulungsräume
- sonstige Dienstleistungsflächen
Handel und Gastronomie
- Ladenlokale
- Einzelhandelsgeschäfte
- Verkaufsflächen
- Verkaufsräume
- Supermärkte
- Bäckereien
- Cafés
- Restaurants
- Gaststätten
- Bars
- sonstige gewerblich genutzte Geschäftslokale
Freizeit und Dienstleistungen
- Fitnessstudios
- Sportstudios
- Kosmetikstudios
- Friseursalons
- Veranstaltungsräume
- andere gewerblich genutzte Räume
Handwerk und Gewerbe
- Werkstätten
- Kfz-Werkstätten
- Autohäuser
- Prüfstellen
- Montagebetriebe
- Handwerksbetriebe
- Lagerhallen
- Lagerflächen
- Logistikflächen
- Betriebsstätten
- Industriehallen
- Produktionshallen
- sonstige Gewerbehallen
Pachtvertrag?
Je nach Vertragsgestaltung können insbesondere bei Hotels, gastronomischen Betrieben oder vollständig ausgestatteten Unternehmen statt Mietrecht besondere Regeln des Pachtrechts einschlägig sein.
Ob es sich um einen Gewerbemietvertrag, einen Pachtvertrag oder ein gemischtes Vertragsverhältnis handelt, ist nach dem tatsächlichen Vertragsinhalt zu beurteilen. Hierzu berät die Kanzlei1848.
Die Kanzlei1848
Warum die Kanzlei1848?
Rechtsanwalt Hakan Ayaz bringt rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung aus hunderten bearbeiteten Mandaten mit.
Digital bearbeitet
Mietvertrag, Mängelanzeigen, behördliche Bescheide und weitere Unterlagen können elektronisch übermittelt werden. Rechtliche Fragen lassen sich telefonisch oder per Videokonferenz besprechen; die Kommunikation mit der Gegenseite führt die Kanzlei.
Auch überregional
Auch die gerichtliche Vertretung kann je nach Verfahren überregional organisiert werden.
Weitere Informationen zur bundesweiten anwaltlichen Vertretung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Gewerbemietrecht in Herne
Grundlagen, Kosten und Ablauf
Kanzlei, Vergütung und Zusammenarbeit
Wie unterstützt die Kanzlei1848 bei einem Gewerbemietrechtsfall in Herne?
Die Kanzlei1848 vertritt gewerbliche Mieter und Vermieter bei Vertragsprüfung, Mietmängeln, Nutzungsuntersagung, Kündigung, Aufhebungsvertrag, Mietrückständen und Räumung. Bei Nutzungshindernissen werden insbesondere die vertraglich geschuldete Nutzung und mögliche Ansprüche geprüft.
Wer übernimmt die anwaltliche Vertretung bei der Kanzlei1848?
Rechtsanwalt Hakan Ayaz ist Inhaber der Kanzlei1848 und Ansprechpartner für gewerbemietrechtliche Angelegenheiten. Er verfügt über rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung und hat über 700 Mandate bearbeitet. Persönliche Besprechungen sind nach Vereinbarung in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich.
Was sind Gewerbe- oder Geschäftsräume?
Beispiele sind Büros, Kanzleien, Arztpraxen, Zahnarztpraxen, MVZ, Therapie- und Schulungsräume, Ladenlokale, Supermärkte, Restaurants, Cafés, Fitnessstudios, Werkstätten, Autohäuser, Lagerhallen, Produktionsflächen, Logistikflächen und sonstige gewerblich genutzte Räume. Ob Miet- oder Pachtrecht anzuwenden ist, richtet sich nach dem vereinbarten Vertragsgegenstand.
Was kostet die anwaltliche Beratung im Gewerbemietrecht bei der Kanzlei1848?
Die Kanzlei1848 erläutert die Vergütung vor der Beauftragung. Möglich sind gesetzliche Gebühren nach dem RVG, eine individuell vereinbarte Zeitvergütung oder ein Pauschalhonorar. Für eine reine Beratung ist § 34 RVG zu berücksichtigen. Bei gerichtlichen Mandaten gelten die gesetzlichen Mindestvergütungsregeln.
Welche Gerichte sind zuständig?
Bei gerichtlichen Streitigkeiten mit Mietobjekten in Herne können je nach Stadtbezirk das Amtsgericht Herne oder das Amtsgericht Herne-Wanne und das Landgericht Bochum zuständig sein. Die juristische Prüfung übernimmt die Kanzlei1848.
Spielt der Stadtteil in Herne eine Rolle?
Für die Beratung nicht. Die Kanzlei1848 prüft Ihren Fall in ganz Herne, etwa in Baukau-Ost, Baukau-West, Börnig/Holthausen, Eickel, Herne-Mitte, Herne-Süd, Holsterhausen, Horsthausen, Röhlinghausen, Sodingen, Unser Fritz/Crange, Wanne und Wanne-Süd. Für das Gericht kommt es auf den Ort des Mietobjekts an: Für die Stadtbezirke Herne-Mitte und Sodingen ist das Amtsgericht Herne zuständig, für die Stadtbezirke Eickel und Wanne das Amtsgericht Herne-Wanne.
In welchen Orten berät die Kanzlei1848 zum Gewerbemietrecht?
Die Kanzlei1848 berät und vertritt Gewerbemieter und Vermieter aus Bochum und dem Ruhrgebiet. Eigene Seiten zum Gewerbemietrecht gibt es für Castrop-Rauxel, Dortmund, Essen, Gelsenkirchen, Hattingen, Sprockhövel, Wetter (Ruhr) und Witten. Besprechungen sind in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich; eine bundesweite Vertretung ist möglich.
Nutzungsuntersagung und Mietminderung
Mietmangel, Genehmigung, Minderung und Schadensersatz
Muss ich Miete zahlen, wenn die Behörde die Nutzung untersagt?
Nicht jede Untersagung führt zur Mietminderung. Entscheidend ist, ob ein mietrechtlich relevanter Mangel vorliegt und welche Nutzung vertraglich geschuldet ist. Ein objektbezogenes Hindernis ist anders zu beurteilen als eine allein durch den Betrieb des Mieters verursachte Einschränkung.
Ist eine fehlende Nutzungsgenehmigung immer ein Mietmangel?
Nein. Eine fehlende Genehmigung kann einen Mangel begründen, wenn sie die vereinbarte Nutzung betrifft. Zu prüfen sind jedoch der Vertragsinhalt, die Art des Genehmigungshindernisses und seine Auswirkungen auf die tatsächliche Gebrauchsmöglichkeit.
Kann ich bei Brandschutzproblemen die Gewerbemiete mindern?
Ja, wenn dadurch ein erheblicher Mangel der vertragsgemäßen Gebrauchsmöglichkeit besteht und keine rechtlichen Ausschlussgründe greifen. Ein bloßer Hinweis auf einen Brandschutzverstoß reicht für eine bestimmte Minderungsquote nicht aus.
Kann ich wegen einer Nutzungsuntersagung Schadensersatz verlangen?
Das ist möglich, wenn die Voraussetzungen einer Anspruchsgrundlage wie § 536a BGB vorliegen. Neben dem Mangel müssen insbesondere die gesetzlich erforderlichen Haftungsvoraussetzungen und der konkrete Schaden geprüft werden.
Kündigung, Vermieterrechte und Einigung
Wenn Streit über Mängel und Mietkürzungen entsteht
Wann darf ich wegen Gewerberaummängeln fristlos kündigen?
Eine Kündigung nach § 543 BGB kommt bei einem wichtigen Grund in Betracht. Die Fortsetzung des Vertrags muss unter Abwägung der Umstände unzumutbar sein. Auch Abhilfefristen, Abmahnungen und Ausnahmen davon sind zu beachten.
Muss ich vor einer Kündigung eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen?
Grundsätzlich ist nach § 543 Abs. 3 BGB eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Mängel sollten außerdem unverzüglich angezeigt und nachvollziehbar dokumentiert werden.
Was kann ein Vermieter gegen eine unberechtigte Mietminderung tun?
Er kann prüfen lassen, ob tatsächlich ein Mangel besteht und ob die Kürzung der Höhe nach gerechtfertigt ist. Bestehen offene Zahlungsansprüche, können diese geltend gemacht werden. Erhebliche Rückstände können unter weiteren Voraussetzungen Kündigungsrechte auslösen.
Kann ein Aufhebungsvertrag eine streitige Kündigung vermeiden?
Ja. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis auch ohne gesetzlichen Kündigungsgrund einvernehmlich beenden. Eine Aufhebungsvereinbarung sollte Beendigungszeitpunkt, offene Mieten, Rückgabe, Rückbau, Kaution und die Behandlung weiterer Ansprüche regeln.