Gewerbemieter insolvent: Kündigung, Mieten und Sicherheiten

Antrag und Eröffnung nicht verwechseln

Schon im Eröffnungsverfahren kann ein vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt sein. Seine Befugnisse richten sich nach der gerichtlichen Anordnung. Der bloße Briefkopf „vorläufiger Insolvenzverwalter“ bedeutet nicht, dass er jede Zahlungspflicht der späteren Masse begründet oder den Mieter vollständig ersetzt.

Vermieter sollten den gerichtlichen Beschluss, Aktenzeichen, Antrags- und Eröffnungsdatum sowie die konkreten Ansprechpartner sichern. Bei Eigenverwaltung und besonderen vorläufigen Anordnungen kann die Abwicklung anders aussehen. Eine allgemeine Zusage, die „Insolvenz zahle die Miete“, ist keine ausreichende Grundlage.

Kündigungssperre nach § 112 InsO

Nach dem Antrag auf Verfahrenseröffnung darf der Vermieter nicht wegen eines bereits vor dem Antrag eingetretenen Mietverzugs und nicht wegen der Verschlechterung der Vermögenslage kündigen. Diese Sperre setzt also nicht erst mit der Eröffnung ein.

Eine vorher bereits wirksam zugegangene Kündigung wird dadurch nicht automatisch rückwirkend beseitigt. Neue Kündigungsgründe können gesondert zu prüfen sein. Dabei dürfen Alt- und Neurückstände nicht unbesehen zusammengerechnet werden, um die gesetzliche Sperre zu umgehen.

Verträge enthalten gelegentlich Klauseln zur automatischen Beendigung bei Insolvenzantrag oder Eröffnung. Deren Wirksamkeit ist unter Berücksichtigung des Insolvenzrechts, insbesondere § 119 InsO, zu untersuchen. Auf eine solche Klausel sollte der Vermieter nicht ohne Prüfung den Austausch der Schlösser stützen.

Der Vertrag besteht grundsätzlich fort

§ 108 InsO sieht für Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume grundsätzlich ein Fortbestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse vor. Für Ansprüche aus der Zeit vor Eröffnung gilt grundsätzlich die Einordnung als Insolvenzforderung.

Das Sonderkündigungsrecht des § 109 Abs. 1 InsO steht dem Insolvenzverwalter zu. Es erlaubt die Kündigung trotz vereinbarter Festlaufzeit. Die Frist beträgt drei Monate zum Monatsende, sofern keine kürzere Frist maßgeblich ist. Das ist nicht einfach die gewöhnliche gesetzliche Gewerberaumfrist des § 580a BGB.

Eine Erklärung wie „Wir nutzen die Räume nicht mehr“ ist nicht ohne Weiteres eine vollständige Rückgabe. Besitz, zurückgelassene Gegenstände und die genaue Vertragsbeendigung müssen geklärt werden. Waren die Räume bei Eröffnung noch nicht überlassen, enthält § 109 Abs. 2 InsO eine gesonderte Rücktrittsregelung.

Welche offenen Mieten gehören wohin?

Eine Forderungsliste sollte für jeden Zeitraum Sollmiete, Fälligkeit, Zahlung und Rechtsgrund enthalten. Die Behandlung richtet sich nicht allein danach, wann der Vermieter seine Rechnung schreibt.

Auch Betriebskostenabrechnungen können zeitlich aufzuteilen und insolvenzrechtlich besonders einzuordnen sein. Masseunzulänglichkeit kann die Durchsetzung zusätzlich verändern. Der Begriff „Masseforderung“ garantiert keine vollständige und sofortige Zahlung.

Ein fiktives Beispiel: Der Mieter schuldet vor Eröffnung vier Monatsmieten zu je 4.500 Euro. Die so entstehenden 18.000 Euro sind nicht allein deshalb vorrangig zu bezahlen, weil der Betrieb die Räume nach Eröffnung noch zwei Monate nutzt. Die vorinsolvenzlichen Rückstände und die Mieten der Fortführungszeit werden getrennt erfasst.

Forderungsanmeldung und laufende Zahlungen

Insolvenzforderungen werden nach den gesetzlichen Regeln zur Tabelle angemeldet. Forderungsbetrag, Zeitraum, Rechtsgrund und Unterlagen müssen zusammenpassen. Eine gewöhnliche Mahnung an den Schuldner ersetzt die Anmeldung nicht. Laufende Masseansprüche sind getrennt gegenüber dem zuständigen Beteiligten zu verfolgen.

Bei bestrittenen Forderungen, Aufrechnung oder bereits anhängigen Verfahren bestehen zusätzliche Regeln. Vermieter sollten nicht parallel denselben Betrag unkoordiniert einklagen, zur Tabelle anmelden und mit einer Sicherheit verrechnen. Es muss nachvollziehbar bleiben, welche Forderung noch offen ist.

Kaution, Bürgschaft und Vermieterpfandrecht

Sicherheiten können die wirtschaftliche Lage verbessern. Ob sie tatsächlich zur Verfügung stehen, hängt von ihrer Art, wirksamer Bestellung, Sicherungszweck und den insolvenzrechtlichen Voraussetzungen ab. Eine Bankbürgschaft ist anders zu behandeln als eine unverändert beim Mieter liegende Geldsumme.

Beim Vermieterpfandrecht können Eigentum Dritter, geleaste Maschinen und Sicherungsübereignungen entscheidend sein. Aus dem bloßen Vorhandensein von Inventar folgt kein freies Verwertungsrecht. Auch Anfechtungsrisiken und besondere insolvenzrechtliche Grenzen dürfen nicht ausgeblendet werden.

Die Einzelheiten zum Sicherungsvertrag erläutert Gewerbemietkaution und Bürgschaft. Eine vermeintlich schnelle Verwertung sollte mit der Forderungsabrechnung abgestimmt werden.

Rückgabe und Neuvermietung vorbereiten

Eine wirtschaftlich sinnvolle Vereinbarung kann Rückgabetermin, Schlüssel, Inventar, Ausbau und offene Abrechnungen regeln. Nicht jede Zustimmung zur Freigabe von Gegenständen oder zum Verkauf des Betriebs stellt eine Vertragsübernahme dar. Ein Nachfolger benötigt eine passende mietvertragliche Grundlage.

Die Kanzlei1848 prüft die mietrechtliche Position des Vermieters anhand von Mietvertrag, Gerichtsbeschlüssen, Rückstandsliste und Sicherheiten. Die Tätigkeit ist von einer allgemeinen Beratung zur Sanierung des insolventen Unternehmens zu unterscheiden. Bei der gewerblichen Räumungsklage müssen insolvenzrechtliche Besonderheiten mitberücksichtigt werden.