Erbbaurecht erworben: Tritt der Erwerber in den Gewerbemietvertrag ein?

OLG Hamm: Diskothek, Erbbaurecht und 65.589 Euro Miete

Eine GmbH hatte 2023 Räume und einen Parkplatz für den Betrieb einer Diskothek vermietet. Die Gesamtmiete betrug monatlich 6.961,50 Euro einschließlich Umsatzsteuer, Versicherungskosten und Grundbesitzabgaben. Alleingesellschafter der GmbH war der damalige Erbbauberechtigte. 2024 erwarben die Kläger das Erbbaurecht und forderten die rückständigen Mieten von der Mieterin.

Das Landgericht Münster hatte der Zahlungsklage im Wesentlichen stattgegeben. Das OLG Hamm bestätigte die Hauptforderung von 65.589 Euro; die Berufung hatte nur bei einzelnen Zinsen und den vorgerichtlichen Anwaltskosten Erfolg. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Warum der Erwerber in den Mietvertrag eintrat

Wird vermietetes Eigentum veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“). Für Geschäftsräume gilt das entsprechend (§ 578 BGB), beim Erbbaurecht über § 11 ErbbauRG.

Üblicherweise vermietet der Veräußerer selbst. Hier war Vermieterin eine GmbH, die dem Erbbauberechtigten gehörte. Der Senat sah den Eintritt dennoch als gegeben, weil die Vermietung im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Erbbauberechtigten als Alleingesellschafter erfolgte, und knüpfte dafür an die Rechtsprechung des BGH an (XII ZR 26/16). Für Mieten, die schon vor dem Erwerb fällig waren, stützte sich die Klagebefugnis auf eine Einziehungsermächtigung.

Wer war Mieter? Vertragspartner, Betreiber und Zahlung durch Dritte

Streitig war, ob die beklagte Gesellschaft oder die tatsächliche Betreiberin der Diskothek Vertragspartnerin des Mietvertrags war. Nach Würdigung der Beweise war die beklagte Gesellschaft Mieterin. Dafür sprachen vor allem die später geschlossene Zusatzvereinbarung zur Verlängerung der Mietzeit, in der sie als Vertragspartnerin genannt ist, und eine Nachricht ihres Geschäftsführers an den Vermieter.

Dass die Betreiberin einzelne Beträge zahlte, änderte daran nichts: Nach § 267 BGB kann ein Dritter leisten. Auch Konzession und Vertragspartei können auseinanderfallen.

Weitere Punkte: Pauschalen, Zinsen, Minderung und Anwaltskosten

• Pauschalen: Versicherungskosten und Grundbesitzabgaben waren im Vertrag nicht verbrauchsabhängig und ohne Abrechnungsregel vereinbart. Sie blieben daher als feste Beträge geschuldet.
• Minderung: Die Konzession ging infolge eigener Umbauten der Mieterin ohne Baugenehmigung verloren. Eine Minderung nach § 536 BGB schied damit aus.
• Zinsen: Verzug trat nach Ablauf des vereinbarten Zahltags ohne Mahnung ein (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), Zinssatz 9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB). Bei der Frist „4. Werktag“ zählten Samstage nicht mit; für Januar 2025 sprach das Gericht Zinsen erst ab dem 08.01.2025 statt ab dem 07.01.2025 zu.
• Anwaltskosten: Die vorgerichtlichen Kosten von 2.367,20 Euro wurden abgewiesen, weil die Anwälte nach außen für eine GbR aufgetreten waren und die Tätigkeit damit nicht als erforderlich und zweckmäßig galt.

Learnings für Vermieter und Erwerber

1. Mietverträge vor dem Erwerb vollständig prüfen. Vertrag, Nachträge, Mieterbezeichnung, Laufzeit und Rückstände gehören zur Prüfung vor der Beurkundung. Mehr dazu: Vermietete Gewerbeimmobilie kaufen.
2. Auch mittelbare Vermietung einplanen. Vermietet eine vom Veräußerer beherrschte Gesellschaft in dessen wirtschaftlichem Interesse, kann der Erwerber dennoch eintreten. Offene Mieten aus der Zeit vor dem Erwerb lassen sich durch Abtretung oder Einziehungsermächtigung schriftlich regeln.
3. Gläubiger einheitlich benennen. Zahlungsaufforderungen, Vollmachten und Mandat sollten dieselbe Person oder Gesellschaft als Gläubiger ausweisen, damit auch die vorgerichtlichen Kosten ersatzfähig bleiben.
4. Pauschale oder Vorauszahlung klar festlegen. Ob abgerechnet wird, bestimmt der Mietvertrag. Hilfreich ist eine ausdrückliche Regelung zur Betriebskostenabrechnung im Gewerbe.

Learnings für Mieter und Betreiber

1. Vertragspartei eindeutig bezeichnen. Handschriftliche Änderungen am Mietvertrag gemeinsam unterschreiben und datieren; Korrekturen der Mieterbezeichnung schriftlich von beiden Seiten bestätigen lassen.
2. Betreiberwechsel vertraglich abbilden. Führt eine andere Gesellschaft den Betrieb, gehört eine ausdrückliche Vereinbarung dazu, etwa eine Vertragsübernahme. Zahlungen eines Dritten ersetzen sie nicht.
3. Genehmigungen vor Umbauten klären. Baugenehmigung, Brandschutz und Konzession gehören vor Beginn der Arbeiten geprüft, denn ein selbst verursachter Konzessionsverlust begründet keine Minderung. Einordnung bei echten Mängeln: Gewerbemietvertrag wegen Mängeln kündigen.
4. Zahlungen eindeutig zuordnen. Ein klarer Verwendungszweck mit Monat und Objekt erleichtert die Tilgungsbestimmung.

Die Kanzlei1848 prüft Gewerbemietverträge samt Nachträgen, Zahlungsflüssen und Rückständen und vertritt Vermieter, Erwerber, Mieter und Betreiber außergerichtlich und vor Gericht. Zum Leistungsangebot: Gewerbemietrecht Bochum und Gewerbemietvertrag prüfen lassen.