Gewerbemiete nicht bezahlt? Kündigung, Zahlungsklage und Räumung rechtlich klären.
Die Kanzlei1848 berät und vertritt Vermieter und gewerbliche Mieter aus Gelsenkirchen bei Mietrückständen, Kündigungen, Zahlungsklagen, Räumungsverfahren und anderen Streitigkeiten um Gewerbeimmobilien.
Leistungen
1 · Mietrückstand
2 · Kündigung
3 · Räumung
4 · Nach der Kündigung
5 · Fall- und Kostenbeispiel
6 · Objekte
7 · Kanzlei
8 · Häufige Fragen
Leistungen
Vor Vertragsschluss
Gewerbemietvertrag vor Unterzeichnung prüfen und nachteilige Vertragsbedingungen verhandeln. Geprüft werden Vertragsentwürfe, Nachträge, Laufzeiten, Kündigungsfristen, Vertragsklauseln und Verlängerungsoptionen.
Gewerbemietverträge, Sicherheiten und Vertragsnachträge gestalten und prüfen. Dazu gehören Vertragsentwürfe, Laufzeiten, Kündigungsfristen, Vertragsklauseln und Verlängerungsoptionen.
Im laufenden Mietverhältnis
Mietrückstände, Betriebskostenforderungen und Zahlungsklagen des Vermieters auf Höhe und Fälligkeit prüfen und bereits geleistete Zahlungen oder Minderungsrechte einbeziehen.
Ansprüche wegen Gewerberaummängeln, fehlender Nutzbarkeit oder notwendigen Reparaturen durchsetzen, einschließlich Mietminderung und Schadensersatz.
Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, Nebenkostenabrechnungen und streitige Mietanpassungen.
Offene Gewerbemieten und Betriebskosten berechnen, außergerichtlich anmahnen und gerichtlich geltend machen, einschließlich Zahlungsklagen.
Kaution, Bürgschaft und andere Sicherheiten einbeziehen und die Aussichten einer späteren Vollstreckung bewerten.
Indexmiete, Staffelmiete, Wertsicherungsklauseln, Nebenkostenabrechnungen und streitige Mietanpassungen.
Wenn der Vertrag enden soll
Fristlose und ordentliche Kündigungen des Vermieters auf Wirksamkeit prüfen, insbesondere bei behaupteten Mietrückständen.
Verhandlung, Gestaltung und rechtliche Prüfung von Aufhebungsvereinbarungen einschließlich Zahlungsregelung, Restmiete und Rückgabe.
Vorzeitige Kündigung und Beendigung langfristiger Gewerbemietverträge, mit rechtlicher und wirtschaftlicher Prüfung des Ausstiegs.
Kündigung wegen Mietrückständen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB prüfen und rechtssicher erklären.
Aufhebungsvereinbarungen mit Zahlungsregelung und Forderungsverzicht verhandeln und die Neuvermietung vorbereiten.
Nach dem Vertragsende
Räumungsklagen abwehren und Einwendungen gegen Kündigung und Rückstandshöhe prüfen.
Rückbaupflichten und die Rückgabe gemieteter Betriebsflächen klären. Dazu gehören Mietkaution, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz nach Vertragsende.
Räumungsklagen und Herausgabe vermieteter Geschäftsräume gerichtlich durchsetzen, einschließlich Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.
Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, Verzugszinsen, Rückbaukosten und weitere Ansprüche nach Vertragsende geltend machen.
Mietrückstand
Bei Mietrückständen für eine Mietfläche in Gelsenkirchen bildet eine sorgfältige und nachvollziehbare Forderungsaufstellung die Grundlage für das weitere Vorgehen. Sie muss erkennen lassen, welche Mieten fällig sind, welche Zahlungen geleistet wurden und ob berechtigte Einwendungen bestehen.
Für Vermieter
Bei erheblichen Rückständen genügt eine Zahlungsklage oft nicht: Zu prüfen sind auch eine außerordentliche Kündigung, eine Räumungsklage und die Ansprüche nach Vertragsende. Bei hohen Forderungen zählt neben der Anspruchslage auch die spätere Vollstreckbarkeit.
Für Mieter
Nicht jede Forderung besteht in der geltend gemachten Höhe: Zahlungen können bereits erfolgt sein, eine Minderung kann bestehen oder Betriebskosten falsch berechnet sein. Ist bereits eine Räumungs- oder Zahlungsklage erhoben, geht es um die Verteidigung und die Prüfung einer Einigung.
Kündigung
Bei erheblichen Rückständen kann der Vermieter einen Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen. Entscheidend sind Höhe, Dauer und Fälligkeit der offenen Mieten.
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kommt eine fristlose Kündigung insbesondere in Betracht, wenn der Mieter
Räumung
Nach dem Ende des Mietvertrags muss der Mieter die Räume nach § 546 BGB zurückgeben. Räumt er nicht freiwillig, kann der Vermieter einen gerichtlichen Herausgabetitel erwirken und die Räumung vollstrecken lassen.
Das eigenmächtige Auswechseln der Schlösser oder das Entfernen von Gegenständen des Mieters ist grundsätzlich keine zulässige Alternative zum gerichtlichen Titel.
Mit einem vollstreckbaren Titel kann die Räumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen. Zuvor sollten Kündigung, Rückstände und Zustellungen sorgfältig abgesichert sein.
Ein Mieter kann sich wehren, wenn der Herausgabeanspruch nicht besteht, etwa bei unwirksamer Kündigung, falsch berechneter Rückstandshöhe oder bestehenden Minderungsrechten. Gerichtliche Fristen müssen eingehalten werden.
Nach der Kündigung
Wird die Gewerbeimmobilie nach Vertragsende vorenthalten, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 546a BGB die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete für vergleichbare Räume als Entschädigung verlangen.
Daneben können weitere Schadensersatzansprüche bestehen. Die Kanzlei1848 berechnet die einzelnen Positionen und trennt sie sauber voneinander, denn nicht jede Forderung hat dieselbe Anspruchsgrundlage.
Fall- und Kostenbeispiel
Ein frei erfundenes Beispiel zeigt, mit welchen Anwaltskosten in der ersten Instanz zu rechnen ist, wenn ein Gewerbemieter über Monate nur Teile der Miete zahlt.
Fiktives Beispiel
Ein Vermieter hat ein Ladenlokal in Gelsenkirchen für 2.400 € Nettomiete im Monat vermietet. In drei aufeinanderfolgenden Monaten zahlt der Mieter jeweils nur 800 €. Damit sind insgesamt zwei Monatsmieten (4.800 €) offen, ein Fall des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB.
Der Vermieter kündigt fristlos. Als der Mieter in den Räumen bleibt, erhebt er Räumungs- und Zahlungsklage; vor dem Landgericht findet ein Verhandlungstermin statt. Der Gegenstandswert setzt sich aus der Jahresnettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG) und dem eingeklagten Rückstand zusammen.
Die Kosten trägt am Ende regelmäßig, wer im Verfahren unterliegt (§ 91 ZPO).
Objekte
Mietrückstände und Räumungsstreitigkeiten kommen bei allen Arten gewerblich genutzter Immobilien in Gelsenkirchen vor. Typische Beispiele sind:
Pachtvertrag?
Je nach Vertragsgestaltung können insbesondere bei Hotels, gastronomischen Betrieben oder vollständig ausgestatteten Unternehmen statt Mietrecht besondere Regeln des Pachtrechts einschlägig sein.
Ob es sich um einen Gewerbemietvertrag, einen Pachtvertrag oder ein gemischtes Vertragsverhältnis handelt, ist nach dem tatsächlichen Vertragsinhalt zu beurteilen. Hierzu berät die Kanzlei1848.
Die Kanzlei1848
Rechtsanwalt Hakan Ayaz bringt rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung aus hunderten bearbeiteten Mandaten mit.
Mietverträge, Kündigungen, Forderungsaufstellungen und gerichtliche Unterlagen können elektronisch übermittelt werden. Rechtliche Fragen lassen sich telefonisch oder per Videokonferenz besprechen; die Kommunikation mit der Gegenseite führt die Kanzlei.
Auch die gerichtliche Vertretung kann je nach Verfahren überregional organisiert werden.
Weitere Informationen zur bundesweiten anwaltlichen Vertretung.
Häufige Fragen
Kanzlei, Vergütung und Zusammenarbeit
Die Kanzlei1848 vertritt gewerbliche Vermieter und Mieter bei Mietrückständen, Kündigungen, Zahlungsklagen, Räumungsklagen und Nutzungsentschädigung. Auch Vertragsprüfung, Aufhebungsverträge, Mietmängel und Rückbau gehören zum Leistungsspektrum.
Rechtsanwalt Hakan Ayaz ist Inhaber der Kanzlei1848 und Ansprechpartner für gewerbemietrechtliche Angelegenheiten. Er verfügt über rund 7 Jahre anwaltliche Berufserfahrung und hat über 700 Mandate bearbeitet. Persönliche Besprechungen sind in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich.
Hierzu gehören etwa Büros, Arzt- und Zahnarztpraxen, MVZ, Kanzleien, Ladenlokale, Geschäftshäuser, Supermärkte, Restaurants, Cafés, Fitnessstudios, Kfz-Werkstätten, Autohäuser, Lagerhallen, Produktionshallen, Logistikflächen und sonstige gewerblich genutzte Räume. Die vertragliche Nutzung ist für die rechtliche Einordnung entscheidend; bei Betriebsüberlassungen kann Pachtrecht gelten.
Je nach Auftrag rechnet die Kanzlei1848 nach den gesetzlichen RVG-Gebühren, nach einer vereinbarten Stundenvergütung oder nach einem Pauschalhonorar ab. Für eine reine Beratung gilt insbesondere § 34 RVG. Bei gerichtlicher Vertretung sind die gesetzlichen Mindestvergütungsregeln zu beachten. Welches Modell gilt, wird vor der Beauftragung besprochen.
Bei gerichtlichen Streitigkeiten mit Mietobjekten in Gelsenkirchen können das Amtsgericht Gelsenkirchen und das Landgericht Essen zuständig sein. Die juristische Prüfung übernimmt die Kanzlei1848.
Für die Beratung nicht. Die Kanzlei1848 prüft Ihren Fall in ganz Gelsenkirchen, etwa in Altstadt, Beckhausen, Bismarck, Buer, Bulmke-Hüllen, Erle, Feldmark, Hassel, Heßler, Horst, Neustadt, Resse, Resser Mark, Rotthausen, Schalke, Schalke-Nord, Scholven und Ückendorf. Für das Gericht kommt es auf den Ort des Mietobjekts an; in ganz Gelsenkirchen ist das Amtsgericht Gelsenkirchen zuständig.
Die Kanzlei1848 berät und vertritt Gewerbemieter und Vermieter aus Bochum und dem Ruhrgebiet. Eigene Seiten zum Gewerbemietrecht gibt es für Castrop-Rauxel, Dortmund, Essen, Hattingen, Herne, Sprockhövel, Wetter (Ruhr) und Witten. Besprechungen sind in Bochum sowie telefonisch oder per Video möglich; eine bundesweite Vertretung ist möglich.
Fristlose Kündigung, Zahlung, Klage und Kaution
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nennt zwei Fälle: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug, oder er ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht. Maßgeblich sind außerdem Fälligkeit und mögliche Einwendungen des Mieters. Eine vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist ist bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB grundsätzlich nicht erforderlich.
Ja. Fällige und durchsetzbare Mietforderungen können gerichtlich geltend gemacht werden. Vor einer Klage sollten Mietvertrag, Forderungsaufstellung, Zahlungseingänge und mögliche Gegenrechte geprüft werden. Bei der Entscheidung für eine Klage sollte auch bedacht werden, ob sich der Anspruch später tatsächlich vollstrecken lässt.
Zahlt der Mieter, bevor ihm die Kündigung zugeht, ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Eine Zahlung nach Zugang beseitigt eine wirksam erklärte fristlose Kündigung im Gewerbemietrecht dagegen grundsätzlich nicht; die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nur für Wohnraum. Eine Einigung mit dem Vermieter bleibt möglich.
Der Mieter darf die laufende Miete grundsätzlich nicht mit der Begründung einstellen, der Vermieter halte ja eine Kaution. Die Kaution sichert den Vermieter; ob und wann er darauf zugreifen darf, richtet sich nach dem Mietvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen.
Räumungsklage, Abwehr und einvernehmliche Lösung
Zunächst muss ein Herausgabeanspruch bestehen, regelmäßig nach wirksamer Vertragsbeendigung. Gibt der Mieter nicht freiwillig zurück, kann der Vermieter auf Räumung klagen. Nach Erlangung eines vollstreckbaren Titels kann die Räumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.
Ja, wenn der Herausgabeanspruch nicht besteht oder rechtliche Einwendungen greifen. Häufig geht es um die Wirksamkeit der Kündigung, die tatsächliche Höhe des Mietrückstands oder bestehende Minderungsrechte. Gerichtliche Fristen müssen eingehalten werden.
Bei Vorenthaltung der Mieträume nach Vertragsende kann § 546a BGB einen entsprechenden Anspruch begründen. Dessen Höhe richtet sich unter den gesetzlichen Voraussetzungen nach der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume.
Ja, wenn beide Parteien sich auf eine verbindliche Beendigung und Rückgabe einigen. Ein Aufhebungsvertrag sollte dabei offene Mietforderungen, den Übergabetermin, Kaution, Rückbau und die Folgen einer verspäteten Räumung regeln.