Gewerbemietkaution und Bürgschaft: Zugriff und Rückzahlung

Welche Forderungen soll die Sicherheit decken?

Der Vertrag sollte erkennen lassen, ob nur Mietrückstände oder auch Betriebskosten, Nutzungsentschädigung, Schäden und Rückbau erfasst sind. Nicht jede Forderung aus einer Geschäftsbeziehung gehört automatisch zum Sicherungszweck einer Mietkaution. Auch Verbindlichkeiten eines anderen Unternehmens werden nicht allein wegen gemeinsamer Gesellschafter abgesichert.

Zu prüfen sind Höchstbetrag, Laufzeit, Nachbesicherung, Freigabe und die Beziehung zu weiteren Sicherheiten. Eine Bürgschaft des Geschäftsführers kann eine andere Risikoverteilung schaffen als eine Bankbürgschaft. Bei vorformulierten Klauseln bleibt die AGB-Kontrolle nach § 307 BGB relevant.

Für den Mieter gehört die Sicherheit in die Liquiditätsrechnung. Für den Vermieter ist wichtig, ob sie im Streitfall erreichbar ist. Eine bloße Vertragsklausel „Kaution ist zu stellen“ belegt nicht, dass die Sicherheit tatsächlich und wirksam geleistet wurde.

Keine pauschale Übertragung des § 551 BGB

Die für Wohnraum vorgesehenen besonderen Begrenzungen und Zahlungsregeln lassen sich nicht einfach auf Gewerberaum anwenden. Das bedeutet nicht, dass jede beliebig hohe oder einseitige Klausel wirksam wäre. Vertragsauslegung, AGB-Recht und gegebenenfalls weitere allgemeine Wirksamkeitsgrenzen bleiben zu prüfen.

Bei einer Barkaution sollten Kontoführung, Verzinsung, Zuordnung und Insolvenzschutz klar geregelt sein. Zu prüfen sind die vertraglichen Anlage- und Nachweispflichten sowie Schutzpflichten aus der Sicherungsabrede und ihrer treuhänderischen Zweckbindung. Eine vertragliche Zusicherung und eine tatsächlich insolvenzfest ausgestaltete Sicherheit sind nicht dasselbe.

Wer den Vertrag neu verhandelt, sollte auch klären, wann eine anfänglich hohe Sicherheit reduziert werden kann und ob ein Wechsel der Sicherungsart möglich ist. Ein eigenmächtiger Austausch der Barkaution gegen irgendeine Bürgschaft genügt nicht, wenn der Vertrag dem Vermieter einen anderen Anspruch gibt.

Darf der Vermieter während der Mietzeit zugreifen?

Ob ein Zugriff erlaubt ist, hängt von Vereinbarung, Forderung und Sicherungsart ab. Streitige Forderungen, die Fälligkeit und die vertragliche Risikozuweisung müssen gesondert untersucht werden. Die Rechtsprechung zur Wohnraumbarkaution darf nicht ohne Prüfung auf jede gewerbliche Bürgschaft übertragen werden.

Ein unberechtigter Zugriff kann eigene Ansprüche auslösen. Umgekehrt kann bei berechtigter Verwertung eine vertragliche Pflicht zur Wiederauffüllung bestehen. Mieter sollten daher weder eine Inanspruchnahme ignorieren noch die laufende Miete eigenmächtig mit einer später gewünschten Kautionsrückzahlung verrechnen.

Bankbürgschaft: Die Urkunde genau lesen

Eine Bürgschaft muss den gesicherten Vertrag und die Forderungen hinreichend erfassen. Wichtig sind Bürge, Gläubiger, Hauptschuldner, Höchstbetrag, Befristung und die Voraussetzungen der Inanspruchnahme. Auch Abtretbarkeit, Rückgabe der Urkunde und Einreden können praktisch entscheidend sein.

Eine Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ ist nicht mit einer gewöhnlichen selbstschuldnerischen Bürgschaft gleichzusetzen. Sie kann die Auseinandersetzung zunächst auf eine andere Ebene verlagern. Ihre Wirksamkeit und die Möglichkeiten, einen unberechtigten Abruf abzuwehren, müssen gesondert geprüft werden.

Bei geschäftlich handelnden Bürgen sind außerdem handelsrechtliche Besonderheiten zu beachten. Aus dem Fehlen einer eigenhändigen Unterschrift darf nicht ohne Prüfung auf die Unwirksamkeit jeder geschäftlichen Bürgschaft geschlossen werden; § 350 HGB kann relevant sein.

Rückzahlung: Nicht stets nach sechs Monaten

Nach Mietende benötigt der Vermieter regelmäßig eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit. Eine allgemeine starre Regel „jede Gewerbekaution nach sechs Monaten vollständig zurück“ gibt es nicht. Offene Abrechnungen und konkret zu erwartende Ansprüche können einen begrenzten weiteren Einbehalt rechtfertigen.

Der Einbehalt muss sich sachlich begründen lassen. Eine möglicherweise noch ausstehende Betriebskostenabrechnung erlaubt nicht automatisch, eine deutlich höhere gesamte Kaution auf unbestimmte Zeit festzuhalten. Unstreitige freigabefähige Teile sollten gesondert betrachtet werden.

Die sechsmonatige Verjährung des § 548 BGB betrifft bestimmte Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Sie ist nicht mit der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs identisch. Bei einer Aufrechnung mit verjährten Forderungen kann § 215 BGB relevant sein; die Voraussetzungen dürfen nicht pauschal unterstellt werden.

Fiktives Beispiel: 30.000 Euro Sicherheit, mehrere offene Positionen

Ein Unternehmen hat 30.000 Euro Barkaution geleistet. Nach der Rückgabe verlangt der Vermieter 8.000 Euro Rückbaukosten, 4.500 Euro Mietrückstand und einen noch zu begründenden Betriebskosteneinbehalt. Der Mieter bestreitet den Rückbau.

Nun ist nicht einfach „30.000 minus alle behaupteten Beträge“ abzurechnen. Zunächst müssen Anspruchsgrund, Fälligkeit, Sicherungszweck und gegebenenfalls Verjährung geprüft werden. Für noch nicht abgerechnete Betriebskosten ist ein nachvollziehbarer Sicherungsbedarf zu bestimmen. Ein freigabefähiger Rest kann auch dann bestehen, wenn einzelne Positionen streitig bleiben.

Verkauf, Vertragsübernahme und Insolvenz

Beim Eigentümerwechsel sind über § 578 BGB insbesondere die Regeln des § 566a BGB zu beachten. Die Übergabe einer Sicherheit zwischen Verkäufer und Erwerber sollte praktisch nachgewiesen sein. Der Mieter sollte nicht allein aufgrund einer formlosen Zahlungsaufforderung nochmals dieselbe Kaution leisten.

Beim Betriebsverkauf ist dagegen zu klären, ob tatsächlich eine Vertragsübernahme erfolgt. Eine persönliche Bürgschaft des bisherigen Inhabers endet nicht zwingend mit der wirtschaftlichen Übergabe. Ausdrückliche Haftungsentlassung, neue Sicherheit und zeitliche Zuordnung sollten zusammen geregelt werden.

In der Insolvenz kommen weitere Verrechnungs- und Anfechtungsfragen hinzu. Dazu siehe Gewerbemieter insolvent. Die Kanzlei1848 prüft Sicherungsvereinbarung, Urkunde, Zahlungsnachweise und Forderungsabrechnung, bevor Abruf oder Rückforderung vorbereitet werden.