Räumungsklage für Gewerberäume: Streitwert, Kosten und Vollstreckung

Zuerst prüfen, ob der Rückgabeanspruch besteht

Der vertragliche Rückgabeanspruch folgt aus § 546 BGB. Er setzt die Beendigung des Mietverhältnisses voraus, etwa durch Zeitablauf, wirksame Kündigung oder Aufhebungsvertrag. Ein Auszug ohne Schlüsselrückgabe ist nicht automatisch eine vollständige Rückgabe. Umgekehrt kann die tatsächliche Besitzlage anders sein als die zuletzt bekannte Geschäftsanschrift des Mieters.

Die Kündigungsgründe werden im Beitrag Gewerbemiete: Kündigung bei Mietrückstand erläutert. Hier geht es um das gerichtliche Verfahren nach der behaupteten Beendigung. Ist diese umstritten, muss ihre Wirksamkeit im Prozess mitgeprüft werden.

Eigenmächtiges Aussperren oder Ausräumen ist keine zulässige Abkürzung. Auch ein eindeutiger Zahlungsrückstand erlaubt nicht, den gerichtlichen und vollstreckungsrechtlichen Weg zu umgehen.

Wer muss verklagt werden?

Ein Titel wirkt grundsätzlich gegen die darin bezeichneten Schuldner. Neben dem Mieter können Untermieter oder andere selbständige Besitzer zu berücksichtigen sein; § 546 Abs. 2 BGB betrifft die Rückgabe durch Dritte. Nicht jeder Mitarbeiter oder jeder im Handelsregister genannte Geschäftsführer ist deshalb persönlich Räumungsschuldner.

Vor Klageerhebung sollten Nutzung, Rechtsform, Untervermietung und tatsächliche Besitzverhältnisse geklärt werden. Eine Klage nur gegen eine inzwischen inhaltsleere Gesellschaft kann die spätere Besitzverschaffung erschweren. Der Antrag muss die herauszugebenden Flächen einschließlich Nebenräumen und gegebenenfalls Außenflächen hinreichend bestimmen.

Bei Insolvenz sind außerdem Prozessführungsbefugnis und Zuständigkeit des Verwalters gesondert zu prüfen. Ein vorinsolvenzlicher Mietrückstand lässt sich nicht ohne Weiteres im gewöhnlichen Zahlungsprozess weiterverfolgen.

Welches Gericht ist zuständig?

Für Streitigkeiten aus einem Mietverhältnis über Räume gilt grundsätzlich der ausschließliche örtliche Gerichtsstand des § 29a ZPO am Ort der Räume. Bei der sachlichen Zuständigkeit gilt für neue gewöhnliche Gewerbemietverfahren 2026 grundsätzlich die Wertgrenze von 10.000 Euro: bis einschließlich dieser Grenze Amtsgericht, darüber Landgericht, soweit keine besondere Zuweisung eingreift.

Der Zuständigkeitsstreitwert ist gesondert zu bestimmen. Er darf nicht automatisch mit dem gebührenrechtlichen Jahreswert nach § 41 GKG gleichgesetzt werden; bei streitigem Bestand oder streitiger Dauer ist insbesondere § 8 ZPO relevant. Bei älteren bereits anhängigen Verfahren ist das Übergangsrecht zu beachten.

Vor dem Landgericht besteht Anwaltszwang (§ 78 ZPO). Die streitwertunabhängige Amtsgerichtszuständigkeit für Wohnraummiete gilt nicht allgemein für Gewerberäume.

Gebührenstreitwert: Nicht sämtliche Restmieten addieren

Für die Gebühren einer Räumungsklage wegen Vertragsbeendigung ist nach § 41 Abs. 2 GKG grundsätzlich das Jahresentgelt maßgeblich, sofern sich aus Absatz 1 kein niedrigerer Wert ergibt. Zum Entgelt gehören Betriebskostenpauschalen, wenn sie nicht gesondert abgerechnet werden. Gesondert abzurechnende Vorauszahlungen werden grundsätzlich anders behandelt. Vertraglich geschuldete Umsatzsteuer kann einzubeziehen sein.

Bezifferte Rückstände und weitere selbständige Streitgegenstände können hinzukommen. Daraus folgt aber nicht, dass jeder in einer Kündigung genannte wirtschaftliche Betrag mehrfach angesetzt werden darf. Räumung, Feststellung und Zahlung müssen hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Identität geprüft werden.

Fiktives Kostenbeispiel für eine reine Räumungsklage

Angenommen werden 3.000 Euro monatliches maßgebliches Entgelt ohne zusätzliche Umsatzsteuer, eine volle Jahresbewertung, keine Zahlungsanträge, ein Anwalt je Partei und ein streitiges Verfahren erster Instanz mit Termin. Der Gebührenwert beträgt 36.000 Euro; dafür gilt die Tabellenstufe bis 40.000 Euro.

Das Beispiel enthält keine vorgerichtliche Tätigkeit, keinen Vergleich, keine Reisen, Beweisaufnahme oder Vollstreckung. Deren Kosten kommen je nach Verlauf hinzu. Ein Vergleich kann Anwaltsgebühren erhöhen und Gerichtsgebühren reduzieren. Zur allgemeinen Berechnung siehe Anwaltskosten und Prozessrisiko.

Ablauf, Dauer und Zahlungsansprüche

Nach Einreichung und Gerichtskostenvorschuss wird die Klage zugestellt. Der Mieter kann die Vertragsbeendigung, den Rückstand oder die Besitzlage bestreiten. Es können Schriftsätze, Termin und gegebenenfalls Beweisaufnahme folgen. Eine feste Verfahrensdauer lässt sich seriös nicht zusagen.

Bei weiterer Vorenthaltung kommt § 546a BGB zur Nutzungsentschädigung in Betracht. Zahlung, Räumung und etwaige Mietausfallschäden müssen rechtlich und rechnerisch getrennt werden. Ein Sicherungs- oder Eilverfahren ersetzt die gewöhnliche Räumungsklage nicht routinemäßig.

Den Titel tatsächlich vollstrecken

Die klassische Räumung nach § 885 ZPO kann erhebliche Transport- und Lagerkosten auslösen. Beim beschränkten Vollstreckungsauftrag nach § 885a ZPO wird der Auftrag auf die Besitzverschaffung begrenzt. Zurückgelassene Gegenstände dürfen anschließend nicht beliebig entsorgt werden; Dokumentation, Verwahrung, Herausgabe und gesetzliche Verwertungsvoraussetzungen bleiben zu beachten.

Die wohnraumspezifische Räumungsfrist nach § 721 ZPO gilt für Gewerberäume nicht. Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO kann in besonderen Ausnahmefällen dennoch eine Rolle spielen. Die Kanzlei1848 prüft Mietvertrag, Beendigung, Besitzer und Vollstreckungsziel vor der Klage, damit ein Urteil später praktisch nutzbar ist.