Käufer zahlt den Kaufpreis nicht: Rechte des Verkäufers beim Immobilienkauf

Wann ist der Kaufpreis beim Immobilienkauf fällig?

Notarielle Grundstückskaufverträge weichen fast immer von der gesetzlichen Regel der sofortigen Fälligkeit (§ 271 BGB) ab. Üblich ist, dass der Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang einer schriftlichen Mitteilung des Notars zu zahlen ist, der Fälligkeitsmitteilung. Der Notar versendet sie erst, wenn die vertraglichen Voraussetzungen vorliegen. Typisch sind:

• die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers,
• die Unterlagen zur Lastenfreistellung, also die Löschungsunterlagen für Grundschulden, die der Käufer nicht übernimmt,
• die Erklärung der Gemeinde, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird,
• erforderliche Genehmigungen, bei Eigentumswohnungen etwa eine vereinbarte Verwalterzustimmung.

Sind Grundschulden abzulösen, zahlt der Käufer den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers und nur den Rest an den Verkäufer.

Praxisrelevant: Bleibt die Zahlung aus, verliert der Verkäufer sein Eigentum nicht. Nach der üblichen Vertragsgestaltung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung erst, wenn der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigt hat. Das Problem liegt woanders: Die Immobilie ist durch die Vormerkung blockiert, und das eingeplante Geld fehlt.

Ab wann ist der Käufer in Verzug?

Verzug setzt grundsätzlich eine Mahnung voraus (§ 286 Abs. 1 BGB). Sie ist nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich, wenn der Zahlung ein Ereignis vorauszugehen hat und sich die Zahlungszeit von diesem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt. Eine Klausel wie „zahlbar innerhalb von 14 Tagen nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung“ erfüllt das in der Regel. Der Käufer ist dann mit Ablauf der Frist in Verzug.

Die Frist beginnt mit dem Zugang beim Käufer. Der Verkäufer sollte beim Notariat erfragen, wann und wie die Mitteilung versandt wurde. Bestehen Zweifel am Zugang, schafft eine eigene Mahnung Klarheit.

Ohne Vertretenmüssen tritt kein Verzug ein (§ 286 Abs. 4 BGB). Eine geplatzte Finanzierung oder fehlende Liquidität entlastet den Käufer jedoch grundsätzlich nicht. Anders kann es liegen, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen tatsächlich nicht erfüllt waren.

Wie hoch sind die Verzugszinsen beim Immobilienkauf?

Während des Verzugs ist der Kaufpreis mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen (§ 288 Abs. 1 BGB). Neun Prozentpunkte gelten nach § 288 Abs. 2 BGB nur für Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist. Zu prüfen sind zwei Punkte:

• Entgeltforderung: Der Bundesgerichtshof versteht darunter eine Geldforderung, die die Gegenleistung für eine Leistung des Gläubigers ist (BGH, Urteil vom 21.04.2010 – XII ZR 10/08). Der Kaufpreis ist die Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks und fällt nach dieser Definition darunter.
• Kein Verbraucher auf beiden Seiten: Es genügt nicht, dass der Käufer Unternehmer ist. Verkauft eine Privatperson eine Immobilie aus ihrem Privatvermögen an eine GmbH, bleibt es regelmäßig bei fünf Prozentpunkten.

Ist der Käufer kein Verbraucher, kommt zusätzlich die Pauschale von 40 Euro nach § 288 Abs. 5 BGB in Betracht. Einen höheren nachgewiesenen Zinsschaden, etwa eigene Kreditzinsen, kann der Verkäufer nach § 288 Abs. 4 BGB ersetzt verlangen.

Am Vertrag festhalten oder sich vom Vertrag lösen?

Will der Verkäufer den Verkauf zu diesem Preis durchführen, setzt er auf Zahlung und Vollstreckung. Hat der Käufer kein verwertbares Vermögen oder ist die Finanzierung endgültig gescheitert, läuft die Vollstreckung ins Leere. Dann ist die Lösung vom Vertrag mit anschließendem Weiterverkauf meist der wirtschaftlich bessere Weg.

Anfangs lässt sich beides verbinden: Der Verkäufer kann vollstrecken und zugleich eine Frist nach § 323 BGB setzen. Erst mit dem Rücktritt oder dem Verlangen von Schadensersatz statt der Leistung (§ 281 Abs. 4 BGB) ist der Kaufpreisanspruch ausgeschlossen. Wer danach weiter aus der Urkunde vollstreckt, riskiert eine Vollstreckungsabwehrklage.

Vollstreckung aus der notariellen Urkunde: Kaufpreis ohne Klage durchsetzen

Notarielle Kaufverträge enthalten regelmäßig eine Erklärung, mit der sich der Käufer wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Die Urkunde ist dann ein Vollstreckungstitel nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO. Mahnbescheid oder Zahlungsklage sind nicht erforderlich.

Vollstreckbare Ausfertigung und Nachweisverzicht

Der Verkäufer benötigt eine vollstreckbare Ausfertigung, die der Notar erteilt, der die Urkunde verwahrt (§ 797 ZPO). Hängt die Vollstreckung von der Fälligkeit ab, müsste der Verkäufer diese grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachweisen (§ 726 Abs. 1 ZPO). Das gelingt beim Zugang einer Mitteilung kaum. Deshalb verzichtet der Käufer im Vertrag meist auf diesen Nachweis, und der Notar kann die Klausel ohne weiteren Nachweis erteilen. Unter welchen Bedingungen er das tun soll, regelt der Vertrag.

Zustellung, Wartefrist und Vollstreckungsmaßnahmen

Die Vollstreckung aus einer notariellen Urkunde darf erst beginnen, wenn diese dem Käufer mindestens zwei Wochen vorher zugestellt wurde (§§ 750, 798 ZPO). In Betracht kommen dann vor allem Kontopfändung, die Vermögensauskunft (§ 802c ZPO) und Zwangssicherungshypotheken auf anderen Grundstücken des Käufers. In das verkaufte Objekt kann der Verkäufer nicht vollstrecken; es gehört noch ihm. Der Käufer kann Einwendungen gegen den Anspruch mit der Vollstreckungsabwehrklage geltend machen (§ 767 ZPO), ohne an die Präklusion des § 767 Abs. 2 ZPO gebunden zu sein (§ 797 Abs. 4 ZPO).

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag nach Fristsetzung

Für den Rücktritt muss der Verkäufer dem Käufer grundsätzlich eine angemessene Frist zur Zahlung setzen (§ 323 Abs. 1 BGB). Die Frist soll die Zahlung des bereits fälligen Betrags ermöglichen, nicht die erstmalige Beschaffung einer Finanzierung. Eine zu kurze Frist setzt in der Regel eine angemessene Frist in Gang. Entbehrlich ist die Fristsetzung, wenn der Käufer die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Nach fruchtlosem Fristablauf erklärt der Verkäufer den Rücktritt gegenüber dem Käufer (§ 349 BGB). Eine notarielle Form ist nicht erforderlich; vertragliche Formvorgaben sind einzuhalten, der Zugang sollte nachweisbar sein. Ein Vertretenmüssen des Käufers setzt der Rücktritt nicht voraus. Die Rückabwicklung folgt den §§ 346 ff. BGB: Teilzahlungen sind zurückzuzahlen, ein vorzeitig übergebener Besitz ist zurückzugeben. Rücktritt und Schadensersatz schließen sich nicht aus (§ 325 BGB).

Rücktrittsrechte im Kaufvertrag

Viele Verträge enthalten ein eigenes Rücktrittsrecht des Verkäufers bei Zahlungsverzug, etwa mit fester Nachfrist oder Erklärung per Einschreiben. Oft regeln sie zugleich die Kosten der Rückabwicklung und die Löschung der Vormerkung. Ob das vertragliche Recht die gesetzlichen Rechte ergänzt oder einschränkt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Ist keine Ausübungsfrist vereinbart, kann der Käufer dem Verkäufer nach § 350 BGB eine Frist zur Ausübung setzen; danach erlischt das vertragliche Rücktrittsrecht.

Schadensersatz statt der Leistung: Mindererlös beim Weiterverkauf

Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB) setzt ebenfalls grundsätzlich eine erfolglose Zahlungsfrist voraus. Das Vertretenmüssen wird vermutet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Verkäufer ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Zahlung stünde. Ersatzfähig sind vor allem:

• der Mindererlös, wenn die Immobilie nur zu einem niedrigeren Preis weiterverkauft werden kann,
• Mehrkosten des zweiten Verkaufs, soweit sie beim ersten nicht angefallen wären,
• Zinsschäden, etwa durch eine länger laufende eigene Finanzierung,
• Rechtsanwalts-, Notar- und Grundbuchkosten der Rückabwicklung.

Anzurechnen sind Vorteile aus dem Scheitern, vor allem Mieteinnahmen bis zum Weiterverkauf. Den Mindererlös muss der Verkäufer beweisen. Verkauft er ohne Not unter Wert, droht eine Kürzung wegen Verstoßes gegen die Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Ein Wertgutachten und eine dokumentierte Vermarktung sichern die Schadensberechnung ab.

Auflassungsvormerkung löschen: das praktische Hauptproblem

Die Vormerkung sichert den Übereignungsanspruch des Käufers und hängt von ihm ab. Der BGH hat bestätigt, dass eine Vormerkung zu löschen ist, wenn der gesicherte Anspruch nicht oder nicht mehr besteht (BGH, Urteil vom 17.02.2023 – V ZR 22/22, dort zu einem nichtigen Kaufvertrag). Nach wirksamem Rücktritt ist das Grundbuch deshalb unrichtig.

Gelöscht ist die Vormerkung damit nicht. Das Grundbuchamt verlangt grundsätzlich eine Löschungsbewilligung des Käufers in öffentlich beglaubigter Form (§§ 19, 29 GBO); den Rücktritt kann der Verkäufer in dieser Form regelmäßig nicht nachweisen. Verweigert der Käufer die Bewilligung, bleibt die Klage auf Zustimmung zur Löschung (§ 894 BGB), deren rechtskräftiges Urteil die Bewilligung ersetzt (§ 894 ZPO). Bis dahin ist ein Weiterverkauf praktisch blockiert, weil Verfügungen dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sind, soweit sie seinen Anspruch vereiteln würden (§§ 883 Abs. 2, 888 BGB).

Vertragliche Löschungsregelungen

Sorgfältig gestaltete Verträge sehen deshalb vor, dass der Käufer die Löschung bereits im Vertrag bewilligt und der Notar davon nur unter bestimmten Voraussetzungen Gebrauch machen darf, etwa nach einem Rücktritt wegen Zahlungsverzugs, wenn der Käufer nicht binnen einer Frist die Zahlung nachweist. Der Notar muss solche Anweisungen streng nach ihrem Wortlaut befolgen (BGH, Beschluss vom 18.02.2021 – V ZB 28/20). Weicht der tatsächliche Ablauf vom vereinbarten ab, etwa bei der Rückzahlung einer Anzahlung, kann das die Löschung verzögern. Hat der Käufer bereits eine Finanzierungsgrundschuld eintragen lassen, muss auch diese gelöscht werden; maßgeblich ist die Sicherungsabrede im Kaufvertrag.

Welche Kosten entstehen und wer trägt sie?

• Anwaltskosten: Kosten eines nach Verzugseintritt beauftragten Rechtsanwalts hat der Käufer als Verzugsschaden zu ersetzen (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB).
• Vollstreckung: Die notwendigen Kosten trägt der Schuldner (§ 788 ZPO); der Verkäufer muss sie zunächst vorstrecken.
• Notar und Grundbuch: Nach § 448 Abs. 2 BGB und den meisten Verträgen trägt sie der Käufer. Gegenüber dem Notar haftet nach § 30 Abs. 1 GNotKG aber auch der Verkäufer.
• Grunderwerbsteuer: Steuerschuldner sind beide Vertragsparteien (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Wird der Erwerb rückgängig gemacht, weil der Käufer die Vertragsbedingungen nicht erfüllt, wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG).

Praxisbeispiel

Eine Privatperson verkauft ein vermietetes Mehrfamilienhaus für 850.000 € an eine Immobilien-GmbH. Der Kaufpreis ist 14 Tage nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung zu zahlen. Die GmbH zahlt nicht, weil ihre Bank die Finanzierung zurückgezogen hat, und ist mit Fristablauf ohne Mahnung in Verzug. Da auf Verkäuferseite ein Verbraucher steht, beträgt der Verzugszins fünf und nicht neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Eine Vollstreckung verspricht wenig. Der Verkäufer setzt eine Zahlungsfrist und tritt nach deren Ablauf zurück. Aufgrund der vertraglichen Löschungsregelung wird die Vormerkung einige Wochen später gelöscht. Nach marktgerechter Vermarktung verkauft er das Haus für 790.000 €. Von der GmbH kann er den Mindererlös von 60.000 € zuzüglich der Mehrkosten der Rückabwicklung verlangen; Zinsschäden bis zum Weiterverkauf sind mit den zwischenzeitlich vereinnahmten Mieten zu verrechnen.

Handlungsempfehlung für Verkäufer: die Schritte in der richtigen Reihenfolge

1. Kaufvertrag auf Fälligkeit, Unterwerfungserklärung, Rücktrittsrecht und Löschungsregelung prüfen
2. Beim Notariat Versand und Zugang der Fälligkeitsmitteilung klären
3. Käufer schriftlich zur Zahlung auffordern und zugleich eine angemessene Frist setzen
4. Bei verwertbarem Vermögen des Käufers vollstreckbare Ausfertigung beantragen und zustellen lassen
5. Nach Fristablauf entscheiden: weiter auf Zahlung bestehen oder Rücktritt und Schadensersatz
6. Löschung der Vormerkung veranlassen, notfalls einklagen
7. Weiterverkauf dokumentieren, Schaden beziffern und geltend machen

Welche Unterlagen werden für die anwaltliche Prüfung benötigt?

• der notarielle Kaufvertrag mit allen Anlagen und Nachträgen
• die Fälligkeitsmitteilung des Notars und Angaben zu ihrem Zugang
• ein aktueller Grundbuchauszug
• die Korrespondenz mit Käufer und Notariat
• Nachweise über Teilzahlungen und die eigene Finanzierung

Typische Fehler, die Verkäufer vermeiden sollten

• Vorschneller Rücktritt: Mit dem Rücktritt entfällt der Kaufpreisanspruch, auch wenn der Käufer kurz danach hätte zahlen können.
• Unklare Fristsetzung: Ohne eindeutige Zahlungsaufforderung mit Frist fehlen die Voraussetzungen für Rücktritt und Schadensersatz.
• Weiterverkauf trotz Vormerkung: Wer erneut verkauft, bevor die Vormerkung gelöscht ist, riskiert Ansprüche des Zweitkäufers.
• Falscher Zinssatz: Neun Prozentpunkte werden oft verlangt, obwohl auf einer Seite ein Verbraucher steht.

Wann sollte ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden?

Spätestens wenn die Zahlungsfrist aus der Fälligkeitsmitteilung abgelaufen ist, sollte der Verkäufer die nächsten Schritte anwaltlich vorbereiten lassen. Fristsetzung, Rücktrittserklärung und Löschungsverfahren hängen vom Wortlaut des Kaufvertrags ab, und Fehler verlängern die Zeit, in der die Immobilie blockiert ist. Die Anwaltskosten sind ab Verzugseintritt in der Regel vom Käufer zu ersetzen.

Kaufpreisforderung durchsetzen oder Immobilienkauf rückabwickeln

Die Kanzlei1848 prüft den Fall anhand des notariellen Kaufvertrags, der Fälligkeitsmitteilung und der bisherigen Korrespondenz und zeigt auf, ob Vollstreckung, Rücktritt oder Schadensersatz im konkreten Fall der wirtschaftlich sinnvolle Weg ist. Sie vertritt Verkäufer außergerichtlich und gerichtlich, einschließlich der Löschung der Auflassungsvormerkung. Von Bochum aus ist die Kanzlei1848 im gesamten Ruhrgebiet, in Nordrhein-Westfalen und bundesweit tätig. Mehr dazu unter bundesweite Vertretung.

Weiterführend: Immobilienrecht, Kaufrecht und Kaufvertragsrecht sowie aus Käufersicht Immobilienkauf rückabwickeln.

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Rechtsanwalt Hakan Ayaz

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Hinweis: Der Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick mit Stand Oktober 2026 und ersetzt keine rechtliche Prüfung des konkreten Einzelfalls.