Maklervertrag widerrufen: Wann kann die Provision zurückverlangt werden?

Welcher Vertrag wird widerrufen?

Maklervertrag und Immobilienkaufvertrag sind zwei verschiedene Verträge. Der Widerruf einer Maklerbeauftragung beendet nicht automatisch den notariellen Hauskauf. Umgekehrt macht die notarielle Form des Kaufs den vorherigen Maklervertrag nicht ohne Weiteres zu einem beurkundeten und vom Widerruf ausgeschlossenen Vertrag.

Ausgangspunkt ist die entgeltliche Beauftragung eines Unternehmers durch einen Verbraucher. Wer ein Objekt im Rahmen seines Unternehmens erwirbt, kann sich nicht allein aufgrund der wirtschaftlichen Belastung auf das Verbraucherwiderrufsrecht berufen. Die Rolle beim konkreten Geschäft ist maßgeblich.

Auch ein online versandtes Exposé beweist noch keinen widerrufbaren Vertrag. Zunächst muss festgestellt werden, welche Erklärung tatsächlich die Maklerbeauftragung herbeigeführt hat.

Reicht ein Vertrag per E-Mail?

Ein Fernabsatzvertrag setzt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 312c BGB voraus. Ausschließliche Fernkommunikation und ein dafür organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem müssen zusammenkommen. Ein Vertrag wird nicht automatisch schon durch eine einzelne E-Mail zu einem Fernabsatzvertrag.

Persönliche Vertragsverhandlungen können für die Einordnung erheblich sein. Eine spätere Besichtigung und ein zuvor bereits vollständig geschlossener Maklervertrag sind wiederum auseinanderzuhalten. Die Chronologie der Nachrichten und Termine ist deshalb wichtiger als ein pauschaler Hinweis „lief alles online“.

Bei einem Abschluss außerhalb der Geschäftsräume kommt § 312b BGB in Betracht. Entscheidend sind verbindliche Erklärungen, Ort und Anwesenheit. Eine Besichtigung kann eine entsprechende Situation sein, muss aber nicht zwangsläufig der Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses sein.

Vorher übersandtes Angebot: Bedeutung von C-381/25

Der EuGH hat am 24.09.2026 – C-381/25 – klargestellt, dass ein zuvor schriftlich übermitteltes Angebot den Außergeschäftsraumcharakter nicht ausschließt, wenn es später außerhalb der Geschäftsräume in gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Unternehmers verbindlich angenommen wird.

Diese Auslegung betrifft den allgemeinen Begriff des Außergeschäftsraumvertrags. Für den Maklerfall muss weiterhin festgestellt werden, wann und wie der konkrete Maklervertrag zustande kam. Das Urteil setzt weder eine neue Widerrufsfrist in Gang noch entscheidet es automatisch über eine Provisionsrückzahlung.

Die ausführliche Einordnung der Entscheidung steht im Beitrag EuGH C-381/25. Die dort erläuterten Unterschiede zwischen Frist, Erlöschen und Wertersatz sind auch bei der Prüfung eines Maklervertrags auseinanderzuhalten.

Frist und Belehrung prüfen

Die reguläre Widerrufsfrist beträgt grundsätzlich 14 Tage. Bei einem Dienstleistungsvertrag ist grundsätzlich der Vertragsschluss maßgeblich; eine ordnungsgemäße Information über das Widerrufsrecht muss hinzukommen. Der genaue Informationsinhalt und seine Übermittlung sind anhand der gesetzlichen Vorgaben zu prüfen.

Bei fehlender erforderlicher Information kann die reguläre Frist noch nicht begonnen haben. Das bedeutet nicht, dass zeitlich unbegrenzt widerrufen werden kann: Für die hier behandelten allgemeinen Verträge gilt grundsätzlich die Höchstfrist von zwölf Monaten und 14 Tagen nach dem maßgeblichen Ausgangszeitpunkt (§ 356 Abs. 4 BGB).

Eine Nachbelehrung kann den Fristlauf verändern. Der Unternehmer trägt nach § 361 Abs. 3 BGB die Beweislast für den Beginn der Widerrufsfrist. Ein bloßer Verweis auf heute abrufbare AGB belegt nicht automatisch, was dem Kunden damals übermittelt wurde.

Kann das Recht durch vollständige Maklerleistung erloschen sein?

Bei entgeltlichen Dienstleistungen verlangt § 356 Abs. 5 BGB für das vorzeitige Erlöschen insbesondere vollständige Leistung, vorherige ausdrückliche Zustimmung zum Beginn vor Ablauf der Widerrufsfrist und die gesetzlich erforderliche Kenntnisbestätigung. Bei Außergeschäftsraumverträgen gelten zusätzliche Anforderungen an den dauerhaften Datenträger.

Ein angekreuztes Feld „Bitte Exposé senden“ ist nicht ohne Auslegung jede dieser Erklärungen zugleich. Andererseits darf eine tatsächlich wirksame Erklärung nicht allein deshalb ignoriert werden, weil sie digital abgegeben wurde. Inhalt, Zeitpunkt und Nachweis sind entscheidend.

Wann die geschuldete Maklerleistung vollständig erbracht ist, muss zum konkreten Auftrag passen. Die reine Übersendung irgendeiner Datei und der erfolgreiche Nachweis einer konkreten Abschlussgelegenheit sind nicht automatisch dasselbe.

Wertersatz und Provision sind nicht austauschbar

Bleibt das Widerrufsrecht bestehen und wird es wirksam ausgeübt, ist gesondert zu prüfen, ob der Makler Wertersatz nach § 357a Abs. 2 BGB verlangen kann. Das Gesetz knüpft dies insbesondere an ein ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Leistungsbeginn und ordnungsgemäße Information; bei Außergeschäftsraumverträgen ist der dauerhafte Datenträger zu beachten.

Ein Wertersatzanspruch entsteht nicht allein deshalb, weil der Kunde das Objekt gekauft und damit einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat. Umgekehrt folgt aus dem Widerruf nicht automatisch, dass keinerlei Gegenanspruch besteht. Der konkrete Leistungsanteil und die gesetzliche Berechnung sind zu prüfen.

Ein fiktives Beispiel: Ein Verbraucher zahlt 18.000 Euro Provision und erklärt später den Widerruf. Vor einer Rückforderung müssen Abschlussdatum, Belehrung, Erklärungen zum Beginn und Umfang der Maklerleistung rekonstruiert werden. Die Höhe der Zahlung allein sagt weder etwas über die offene Frist noch über das Erlöschen aus.

Unterlagen und Vorgehen

Sichern Sie die vollständige Nachrichtenfolge, Exposébestellung, Provisionshinweise, Belehrung, Musterformular, Portalbestätigungen, Besichtigungstermine, Notarvertrag und Zahlungsbelege. Screenshots sollten Datum und Zusammenhang erkennen lassen. Bei einer bevorstehenden Frist ist nicht erst die Antwort auf eine allgemeine Rückfrage abzuwarten.

Eine Widerrufserklärung muss den Entschluss eindeutig erkennen lassen und an den richtigen Vertragspartner gerichtet sein. Die Kanzlei1848 prüft Vertragsschluss, Fristen und Rückabwicklungsfolgen, bevor Provisionsabwehr oder Rückforderung beziffert werden.