Pflichtteil: Immobilienwert im Gutachten zu niedrig?

Der Erbe legt ein Gutachten vor – aber das Haus scheint mehr wert zu sein

Ein Elternteil verstirbt und setzt eines von zwei Kindern als Alleinerben ein. Dem anderen Kind steht möglicherweise ein Pflichtteil zu (§ 2303 BGB). Zum Nachlass gehört ein Haus, für das der Erbe ein Verkehrswertgutachten vorlegt. Ergebnis: 500.000 Euro. Der Pflichtteilsberechtigte hält 800.000 Euro für realistisch. Muss er die Bewertung akzeptieren? Das Beispiel ist fiktiv.

Nein. Ein vom Erben eingeholtes Privatgutachten legt den Nachlasswert nicht verbindlich fest. Es kann eine wichtige Grundlage für die Berechnung sein, bleibt aber überprüfbar. Umgekehrt genügt die Behauptung, vergleichbare Häuser würden teurer angeboten, noch nicht, um einen höheren Verkehrswert zu beweisen. Entscheidend sind die konkreten Eigenschaften der Immobilie und die Marktverhältnisse am richtigen Stichtag.

Beispiel: Wie aus einer Wertdifferenz 75.000 Euro zusätzlicher Pflichtteil werden

Angenommen, die verstorbene Mutter hinterlässt zwei Kinder, aber keinen Ehegatten. Eines der Kinder ist Alleinerbe, das andere enterbt. Es bestehen keine Nachlassschulden, keine weiteren Vermögenswerte und keine Besonderheiten wie Pflichtteilsanrechnung oder -ergänzung. Der gesetzliche Erbteil des enterbten Kindes wäre die Hälfte; sein Pflichtteil beträgt davon wiederum die Hälfte, also ein Viertel des bereinigten Nachlasses.

Dieses vereinfachte Rechenbeispiel zeigt die wirtschaftliche Bedeutung des Bewertungsstreits. Ob der höhere Ansatz tatsächlich gerechtfertigt ist, hängt von den Beweismitteln ab. Der Gegenstandswert eines späteren Zahlungsstreits entspricht dabei nicht automatisch dem vollen Immobilienwert.

Welche Fehler können ein zu niedriges Immobiliengutachten erklären?

Bei der anwaltlichen Prüfung interessieren nicht allein der Endbetrag und die Unterschrift des Gutachters, sondern vor allem die Annahmen hinter dem Ergebnis. Auffälligkeiten können sich etwa daraus ergeben, dass

• ein falscher Bewertungsstichtag zugrunde gelegt oder die damalige Marktlage unzureichend berücksichtigt wird;
• Wohnfläche, Grundstücksgröße oder Nutzungsmöglichkeiten fehlerhaft angesetzt wurden;
• Modernisierungen fehlen oder Baumängel und Instandhaltungsrückstände ohne ausreichende Grundlage wertmindernd berücksichtigt werden;
• Vergleichspreise, Bodenrichtwert, Sachwertfaktor oder Liegenschaftszins für das Objekt nicht geeignet erscheinen;
• bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus Mieten, Bewirtschaftungskosten oder Leerstände unzutreffend erfasst wurden;
• Wohnungsrechte, Nießbrauch oder sonstige Belastungen ohne nachvollziehbare rechtliche und tatsächliche Grundlage angesetzt wurden.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht je nach Objekt und Datenlage insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren vor (§ 6 ImmoWertV). Welches Verfahren geeignet ist, hängt von den Umständen ab. Eine abweichende Berechnung macht ein Gutachten deshalb nicht schon für sich genommen fehlerhaft.

Kann der Pflichtteilsberechtigte eine Wertermittlung verlangen?

Ja, unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Nach § 2314 BGB kann ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe geworden ist, vom Erben Auskunft über den Nachlass verlangen. Dazu gehört grundsätzlich auch das Verlangen, den Wert der Nachlassgegenstände ermitteln zu lassen. Daneben kann ein notarielles Nachlassverzeichnis verlangt werden.

Die Kosten einer Wertermittlung nach § 2314 BGB fallen grundsätzlich dem Nachlass zur Last (§ 2314 Abs. 2 BGB). Daraus folgt allerdings kein unbegrenzter Anspruch darauf, immer neue Wertgutachten einzuholen. Liegt bereits eine tragfähige Wertermittlung vor, muss geprüft werden, ob der gesetzliche Anspruch erfüllt wurde und welche konkreten Einwände gegen die Bewertung bestehen.

Wichtig ist die Unterscheidung: Die Wertermittlung soll dem Pflichtteilsberechtigten helfen, seinen Anspruch und das Prozessrisiko einzuschätzen. Der im Streitfall zutreffende Immobilienwert wird dadurch nicht rechtsverbindlich zwischen den Beteiligten festgelegt.

Was gilt, wenn der Erbe das Haus bereits verkauft hat?

Auch dann kann eine eigenständige Wertermittlung verlangt werden. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.09.2021 – IV ZR 328/20 entschieden, dass der Verkauf eines Nachlassgegenstands nach dem Erbfall dem Wertermittlungsanspruch aus § 2314 Abs. 1 BGB nicht entgegensteht. Das ist insbesondere dann relevant, wenn Kaufpreis und vorhandene Bewertungen erheblich auseinanderliegen.

Ein erzielter Kaufpreis kann ein starkes Indiz für den Verkehrswert sein, ist aber nicht ausnahmslos mit dem maßgeblichen Wert am Todestag identisch. Umgekehrt beweist ein höherer Angebotspreis auf einem Immobilienportal keinen entsprechend höheren Verkehrswert. Im Einzelfall sind Verkaufsumstände, zeitlicher Abstand zum Erbfall und Objektzustand zu berücksichtigen.

Wie lässt sich ein zu niedriges Wertgutachten konkret überprüfen?

Am Anfang steht der Abgleich mit den Objektunterlagen: Grundbuch, Flächenangaben, vorhandene Bauunterlagen, Mietverträge, Modernisierungsnachweise und die tatsächlichen Verhältnisse am Bewertungsstichtag. Aus diesen Informationen lässt sich häufig bereits erkennen, welche Annahmen erklärungsbedürftig sind.

Anschließend ist zu unterscheiden, ob zunächst ergänzende Auskünfte verlangt, einzelne Annahmen gegenüber dem Erben bestritten oder eine fachliche Stellungnahme benötigt werden. Je nach Streitstand kann ein weiteres Sachverständigengutachten wirtschaftlich sinnvoll sein. Bei einem gerichtlichen Verfahren kann auch eine Beweisaufnahme erforderlich werden.

Die Kanzlei1848 bietet hierzu anwaltliche Beratung zur Prüfung von Immobilien- und Verkehrswertgutachten an. Vorhandene Bewertungen können unter Berücksichtigung immobilienwirtschaftlicher Kenntnisse auf Plausibilität untersucht werden. Eine eigenständige sachverständige Neubewertung ist damit nicht verbunden; bei Bedarf kann zur Beauftragung eines geeigneten Sachverständigen geraten werden.

Wer trägt die Kosten – und welche Fristen laufen?

Die gesetzliche Kostentragung für Auskunft und Wertermittlung nach § 2314 Abs. 2 BGB ist von den Kosten einer selbst beauftragten privaten Zweitbegutachtung und von späteren Prozesskosten zu unterscheiden. Wer ein weiteres Gutachten auf eigene Initiative einholt, sollte deshalb vorab klären, ob und in welchem Umfang dessen Kosten erstattungsfähig sein können.

Pflichtteilsansprüche unterliegen grundsätzlich der regelmäßigen dreijährigen Verjährung; deren Beginn richtet sich nach §§ 195, 199 BGB. Ein bloßes Schreiben an den Erben hemmt die Verjährung im Regelfall nicht. Bei bereits länger zurückliegenden Erbfällen oder laufenden Verhandlungen sollte die Frist daher gesondert geprüft und nötigenfalls rechtzeitig eine verjährungshemmende Maßnahme ergriffen werden.

Immobiliengutachten und Pflichtteilsanspruch anwaltlich prüfen lassen

Für eine erste anwaltliche Einordnung sind vor allem das vollständige Gutachten samt Anlagen, die bisherige Pflichtteilsberechnung, vorhandene Nachlassunterlagen, der Schriftwechsel mit dem Erben und Informationen zur Immobilie hilfreich. Wenn ein Verkauf stattgefunden hat, sollten auch Kaufvertrag und Verkaufsdatum mitgeteilt werden, soweit bekannt.

Die Kanzlei1848 berät im Erbrecht zu Wertermittlungs- und Pflichtteilsansprüchen und vertritt Berechtigte bei deren außergerichtlicher und gerichtlicher Durchsetzung. Die rechtliche Bewertung vorgelegter Gutachten erfolgt durch Rechtsanwalt Hakan Ayaz. Mandate werden von Bochum aus im Ruhrgebiet und bundesweit bearbeitet.

Wer zunächst klären möchte, ob ein höherer Immobilienwert den eigenen Pflichtteilsanspruch wesentlich verändern könnte, kann das vorhandene Gutachten und die bisherige Berechnung im Rahmen einer Mandatsanfrage übermitteln. Umfang und Vergütung einer Prüfung werden vor der Beauftragung vereinbart.