Pflichtteil: Immobilienwert zu hoch angesetzt?

Der Bruder verlangt Pflichtteil – und bewertet das Elternhaus mit 800.000 Euro

Ein Vater hinterlässt seiner Tochter das Haus. Ihr Bruder ist durch Testament von der Erbfolge ausgeschlossen und verlangt seinen Pflichtteil. Er legt eine Immobilienbewertung mit 800.000 Euro vor. Die Tochter kennt jedoch Schäden am Dach, einen erheblichen Sanierungsstau und ein eingetragenes Wohnrecht. Sie geht davon aus, dass der Wert deutlich niedriger liegt. Muss sie auf Grundlage der 800.000 Euro zahlen? Das Beispiel ist fiktiv.

Nicht ohne Prüfung. Für den Pflichtteil ist nach § 2311 BGB der Bestand und Wert des Nachlasses beim Tod des Erblassers maßgeblich. Ein privat beauftragtes Verkehrswertgutachten oder eine Maklereinschätzung ist ein Beweismittel, aber keine verbindliche Festsetzung des Pflichtteils. Ebenso wenig reicht es, den behaupteten Wert ohne nachvollziehbare Begründung pauschal zu bestreiten.

Rechenbeispiel: Wie 200.000 Euro Wertdifferenz den Pflichtteil um 50.000 Euro verändern

In diesem vereinfachten Beispiel gibt es zwei Kinder und keinen überlebenden Ehegatten. Die Tochter ist Alleinerbin, der Sohn enterbt. Es sind keine weiteren Nachlasswerte, Nachlassschulden, Pflichtteilsergänzungen oder Anrechnungen zu berücksichtigen. Der gesetzliche Erbteil des Sohnes wäre die Hälfte; seine Pflichtteilsquote beträgt daher ein Viertel (§ 2303 BGB).

Das ist keine Wertschätzung für ein konkretes Haus, sondern ein Rechenbeispiel. Bereits eine andere Pflichtteilsquote, ein Darlehen des Erblassers oder weiteres Nachlassvermögen verändern das Ergebnis. Im Zahlungsstreit ist außerdem zwischen Immobilienwert und tatsächlich streitigem Anspruch zu unterscheiden.

Welche Bewertungsfehler können einen überhöhten Hauswert erklären?

Eine abweichende Immobilienbewertung ist nicht automatisch falsch. Zu hohe Wertansätze können aber auf überprüfbaren Annahmen beruhen:

• Falscher Stichtag: Das Gutachten berücksichtigt eine spätere Marktentwicklung, obwohl grundsätzlich die Verhältnisse am Todestag zählen.
• Überschätzte Nutzbarkeit: Eine nicht genehmigte Einliegerwohnung, fehlende Bauunterlagen oder eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten bleiben unberücksichtigt.
• Ausgeblendete Mängel: Feuchtigkeit, Dachschäden, veraltete Haustechnik oder ein erheblicher Instandhaltungsrückstand werden nicht plausibel erfasst.
• Unzutreffende Ertragsannahmen: Bei einem Mehrfamilienhaus werden Mieten, Leerstand, Bewirtschaftungskosten oder der Liegenschaftszins nicht nachvollziehbar angesetzt.
• Rechte und Belastungen: Ein Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht wird übersehen oder seine wertrelevanten Auswirkungen werden unzureichend erläutert.
• Ungeeignete Vergleichswerte: Angebotspreise oder Objekte mit anderer Lage, Größe und Ausstattung werden ohne ausreichende Anpassung übernommen.

Für die Plausibilitätsprüfung sind insbesondere der Bewertungsstichtag, der zugrunde gelegte Grundstückszustand und die wertbeeinflussenden Rechte maßgeblich. Die ImmoWertV beschreibt hierfür den fachlichen Rahmen, insbesondere zu den Grundlagen und zum Stichtag der Wertermittlung (§ 2 ImmoWertV). Ob eine bestimmte Annahme tatsächlich zu einer Wertkorrektur führt, bedarf stets der Prüfung des konkreten Objekts.

Haus nach dem Erbfall verkauft: Zählt der Verkaufspreis oder das Gutachten?

Ein später erzielter Kaufpreis kann im Pflichtteilsstreit besonders wichtig werden. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 25.11.2010 – IV ZR 124/09 hervorgehoben, dass sich die Bewertung eines nach dem Erbfall veräußerten Nachlassgegenstands grundsätzlich am tatsächlich erzielten Verkaufspreis orientiert, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen. Das gilt auch dann, wenn der Verkaufspreis von einem Sachverständigenwert abweicht.

Ein Verkauf für 590.000 Euro entkräftet ein Gutachten über 800.000 Euro allerdings nicht zwangsläufig. Entscheidend sind beispielsweise der zeitliche Abstand zum Erbfall, Veränderungen von Markt und Objekt sowie die Bedingungen des Verkaufs. Die Darlegungs- und Beweislast für die anspruchsbegründenden Umstände einschließlich des geltend gemachten Wertes liegt grundsätzlich beim Pflichtteilsberechtigten.

Wichtig ist die Unterscheidung zum BGH-Urteil vom 29.09.2021 – IV ZR 328/20: Auch nach einem Verkauf kann dem Pflichtteilsberechtigten ein Anspruch auf Wertermittlung aus § 2314 BGB zustehen. Der Anspruch auf Information und der für die Zahlung maßgebliche Wert sind zwei verschiedene Fragen.

Muss der Erbe trotz Zweifeln am Gutachten Auskunft erteilen?

Ja, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Der Pflichtteilsberechtigte, der nicht Erbe ist, kann nach § 2314 BGB Auskunft über den Nachlass und grundsätzlich Wertermittlung verlangen. Der Erbe kann diesen Anspruch nicht allein mit dem Hinweis zurückweisen, der geforderte Immobilienwert sei offensichtlich zu hoch.

Die Kosten einer nach § 2314 BGB geschuldeten Wertermittlung fallen grundsätzlich dem Nachlass zur Last. Davon zu unterscheiden sind die Kosten eines vom Pflichtteilsberechtigten eigenständig beauftragten Privatgutachtens. Auch ein korrekt erstelltes Wertgutachten ersetzt nicht die Prüfung von Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB); diese können die Berechnungsgrundlage beeinflussen, ohne dass deshalb der Verkehrswert der Immobilie selbst geringer sein müsste.

Wie kann sich der Erbe gegen eine überhöhte Pflichtteilsforderung verteidigen?

Der erste Schritt ist ein Abgleich der Gutachtenannahmen mit den Unterlagen: Erbfall und Bewertungsstichtag, Grundbuch und eingetragene Rechte, Bauakten, Flächenangaben, Fotos, Instandhaltungsnachweise, Mietverträge und gegebenenfalls ein bereits abgeschlossener Kaufvertrag. Wer konkrete Abweichungen identifiziert, kann Einwendungen deutlich belastbarer begründen als mit einer eigenen Schätzung.

Danach ist zu entscheiden, ob eine ergänzende Auskunft, eine Stellungnahme zum vorhandenen Gutachten oder eine weitere sachverständige Einschätzung benötigt wird. Der Erbe sollte die Auskunfts- und Wertermittlungspflichten dabei nicht mit der materiell-rechtlichen Berechtigung der geltend gemachten Zahlungsforderung verwechseln. Überhöhte Forderungen können bestritten werden, auch wenn Auskunft zu erteilen ist.

Vor einer Zahlung, einem Vergleich oder einer ausdrücklichen Anerkennung sollte außerdem die vollständige Pflichtteilsberechnung geprüft werden: Pflichtteilsquote, berücksichtigte Nachlasswerte, berücksichtigungsfähige Nachlassverbindlichkeiten und mögliche weitere Ansprüche sind voneinander zu trennen. Bei einem bereits laufenden Verfahren sind gerichtliche Fristen vorrangig zu beachten.

Pflichtteilsforderung und Immobiliengutachten anwaltlich prüfen lassen

Die Kanzlei1848 berät und vertritt Erben, wenn Pflichtteilsforderungen auf einem möglicherweise überhöhten Immobilienwert beruhen. Dazu gehört die rechtliche Prüfung der Berechnungsgrundlage und der Einwendungen gegen ein vorliegendes Immobilien- oder Verkehrswertgutachten. Rechtsanwalt Hakan Ayaz kann Bewertungsannahmen im Rahmen der anwaltlichen Beratung unter Berücksichtigung seiner Kenntnisse in der Immobilienbewertung auf Plausibilität untersuchen; ein eigenständiges Sachverständigengutachten wird damit nicht erstellt.

Für eine Anfrage sind vor allem das vollständige Gutachten, das Forderungsschreiben, die bisherigen Nachlassunterlagen und Unterlagen über die Immobilie hilfreich. Falls das Objekt bereits verkauft wurde, sollten Verkaufsdatum und Kaufvertrag angegeben werden. Bei Bedarf kann die Einholung einer ergänzenden sachverständigen Stellungnahme empfohlen werden. Umfang und Vergütung der anwaltlichen Prüfung werden vor der Beauftragung vereinbart.

Pflichtteilsforderung anwaltlich prüfen lassen