Haus von Erbengemeinschaft kaufen: Worauf Käufer achten müssen

Alle Miterben müssen mitwirken

Weder ein Sprecher der Familie noch die Mehrheit der Erbquoten kann die übrigen Miterben binden. Der Verkauf eines Nachlassgrundstücks kann zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören. Ist er hierfür erforderlich und verändert er den Gesamtnachlass nicht wesentlich, kann ein Miterbe zur Mitwirkung verpflichtet sein. Ein Mehrheitsbeschluss ersetzt jedoch nicht die für die Übereignung grundsätzlich erforderliche gemeinschaftliche Mitwirkung nach § 2040 Abs. 1 BGB. Für Käufer muss vor dem Vollzug geklärt sein, dass alle erforderlichen Erklärungen wirksam vorliegen. Solange ein Miterbe nicht zugestimmt oder jemanden bevollmächtigt hat, gibt es keinen belastbaren Verkauf.

Für Käufer ist das zugleich ein Planungsthema: Vor Vertragsschluss gibt es keinen Anspruch darauf, dass sich die Erben einigen. Wer ein Haus aus einer Erbengemeinschaft kaufen möchte, sollte deshalb früh erfragen, ob wirklich alle Miterben verkaufen wollen und zu welchen Bedingungen, bevor Zeit und Geld in Gutachten oder Finanzierung fließen. Auf die Entscheidung der Erben hat der Käufer keinen Einfluss. Einigen sie sich nicht, bleibt ihnen als gesetzlicher Weg die Auseinandersetzung bis hin zur Teilungsversteigerung, bei der auch Dritte mitbieten können.

Wie die Erbfolge belegt wird: Erbschein, Testament, Grundbuch

Die Verkäufer müssen ihre Berechtigung nachweisen. In der Praxis kommen zwei Wege in Betracht: ein Erbschein des Nachlassgerichts oder ein notarielles Testament beziehungsweise ein Erbvertrag mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Das Grundbuchamt verlangt nach § 35 GBO regelmäßig einen dieser Nachweise. Ein eigenhändiges Testament genügt dafür in der Regel nicht; dann ist üblicherweise ein Erbschein erforderlich.

Der Erbschein hat für Käufer einen zusätzlichen Vorteil: Wer im Vertrauen auf einen erteilten Erbschein von den dort ausgewiesenen Erben erwirbt, ist nach § 2366 BGB geschützt, sofern er die Unrichtigkeit nicht kennt. Das schützt vor unbekannten Miterben, ersetzt aber keine sorgfältigen Fragen: Die Kenntnis eines Erbstreits allein schließt diesen Schutz nicht aus. Anders ist es insbesondere, wenn der Käufer die Unrichtigkeit des Erbscheins kennt oder weiß, dass das Nachlassgericht dessen Rückgabe wegen Unrichtigkeit verlangt hat. Ein bekannter Streit sollte deshalb vor dem Kauf gezielt geklärt werden.

Das Grundbuch weist häufig noch den Verstorbenen als Eigentümer aus. Das hindert die Beurkundung nicht. Ob die Erben vor dem Vollzug im Grundbuch eingetragen werden müssen, hängt vom Einzelfall ab, denn § 40 GBO sieht Ausnahmen von der Voreintragung vor. Der Nachweis der Erbfolge wird aber in jedem Fall verlangt. Käufer sollten darauf achten, dass er vor Fälligkeit des Kaufpreises vollständig vorliegt und im Vertrag als Voraussetzung geregelt ist.

Testamentsvollstreckung, Nacherbschaft, Minderjährige: Wo Käufer genau hinsehen müssen

Nicht jede Erbengemeinschaft kann frei verkaufen. Drei Konstellationen verändern, wer unterschreiben muss oder ob der Verkauf überhaupt wirksam ist:

• Testamentsvollstreckung: Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker ernannt, ist dieser nach § 2205 BGB zur Verfügung über Nachlassgegenstände berechtigt, und die Erben können darüber nach § 2211 BGB nicht mehr verfügen. Im Grundbuch steht dann regelmäßig ein Testamentsvollstreckervermerk; das Amt wird durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis nachgewiesen.
• Vor- und Nacherbschaft: Ist ein Vorerbe nur zeitlich befristet Erbe, kann seine Verfügung über ein Grundstück nach § 2113 BGB mit Eintritt des Nacherbfalls unwirksam werden, soweit sie das Recht des Nacherben beeinträchtigt. Darauf weist im Grundbuch ein Nacherbenvermerk hin. Ohne Zustimmung der Nacherben ist der Kauf riskant.
• Minderjährige oder betreute Miterben: Für Grundstücksgeschäfte ist in der Regel die Genehmigung des Familien- beziehungsweise Betreuungsgerichts erforderlich. Bis dahin ist der Vertrag schwebend unwirksam. Das Verfahren kann Wochen bis Monate dauern und gehört in den Zeitplan.

Der Grundbuchauszug zeigt Testamentsvollstrecker- und Nacherbenvermerke und gehört deshalb am Anfang jeder Prüfung auf den Tisch. Auch ein Vermächtnis kann dem freien Verkauf entgegenstehen: Ist das Haus einer bestimmten Person vermacht, schulden die Erben dieser Person die Übereignung. Verkaufen sie trotzdem, entsteht Streit, der auch den Kauf belasten kann. Wie das Haus zum Vermächtnisnehmer kommt, beschreibt der Beitrag Immobilienvermächtnis: Wie kommt das Haus zum Vermächtnisnehmer?

Vollmachten und fehlende Unterschriften

Nicht jeder Miterbe kann oder will zum Notartermin kommen. Das ist unproblematisch, wenn er einen Dritten wirksam bevollmächtigt. Für den Grundbuchvollzug wird die Vollmacht regelmäßig in beglaubigter Form verlangt; eine mündliche oder rein privatschriftliche Vollmacht reicht dafür in der Regel nicht aus. Lebt ein Miterbe im Ausland, kann die Beglaubigung aufwendiger sein und sollte früh eingeplant werden.

Riskant ist ein Kaufvertrag, den ein Miterbe für andere ohne Vollmacht abschließt, verbunden mit der Zusage, die Genehmigung werde folgen. Ein solcher Vertrag ist bis zur Genehmigung schwebend unwirksam. Käufer sollten dann im Vertrag eine feste Frist für die Genehmigung und ein Rücktrittsrecht für den Fall vereinbaren, dass sie ausbleibt, damit Finanzierung und Zeitplan nicht offen hängen.

Kaufpreis: Erst zahlen, wenn die Voraussetzungen vorliegen

Üblich ist, dass der Kaufpreis erst fällig wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Bei einer Erbengemeinschaft sollten sie auf deren Besonderheiten zugeschnitten sein:

• Die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers ist im Grundbuch eingetragen.
• Erforderliche Genehmigungen, etwa des Familiengerichts, liegen vor.
• Der Nachweis der Erbfolge ist vollständig, und der Vollzug im Grundbuch ist gesichert.
• Die Lastenfreistellung ist gesichert, insbesondere die Löschung von Grundschulden und Rechten verstorbener Berechtigter.
• Gesetzliche Vorkaufsrechte, insbesondere der Gemeinde, sind nicht ausgeübt oder bestehen nicht.
• Soweit vereinbart, ist die Räumung oder Übergabe gesichert.

Gezahlt wird nur auf das Konto, das im Vertrag benannt ist und das die Miterben gemeinsam bestimmt haben. Zahlungen an einzelne Miterben oder auf das private Konto eines Sprechers sollten Käufer nur leisten, wenn alle Miterben die Zahlungsanweisung im Vertrag unterschrieben haben. Wie die Erben den Erlös untereinander verteilen, ist ihre Sache, nicht die des Käufers.

Eine Zahlung über Notaranderkonto ist kein Standard, sondern nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse vorgesehen. Ob es besteht, beurteilt der Notar; bei umfangreichen Löschungen oder ungeklärten Rechten kann ein solches Interesse bestehen.

Gewährleistung: Ausschluss ist üblich, Arglist bleibt

Erben verkaufen meist unter Ausschluss der Sachmängelhaftung; das ist grundsätzlich zulässig. Der Ausschluss gilt nach § 444 BGB jedoch nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert wurde. Dass die Erben das Haus selbst nie bewohnt haben, entlastet sie nicht automatisch: Auch wer Angaben ins Blaue hinein macht und dabei die Unrichtigkeit für möglich hält, kann arglistig handeln.

Praktisch heißt das: Käufer sollten konkrete Fragen zu Zustand, Feuchtigkeit, Dach, Heizung, Umbauten und Genehmigungen schriftlich stellen und die Antworten aufbewahren. Ein Bausachverständiger gehört zur Besichtigung. Wie sich Mängel nach dem Kauf auswirken, beschreiben die Beiträge Immobilienkauf rückabwickeln: Arglistige Täuschung und Haftung trotz Gewährleistungsausschluss und Haus gekauft, Feuchtigkeit entdeckt: Wann haftet der Verkäufer?

Ein weiterer Gesichtspunkt, den Käufer selten bedenken: Ansprüche wegen Mängeln richten sich gegen die Erben als Verkäufer. Ist der Erlös bereits verteilt und leben die Erben an verschiedenen Orten, wird die Durchsetzung aufwendiger. Das spricht dafür, Mängelangaben und Zusicherungen vor dem Kauf zu klären, statt auf eine spätere Auseinandersetzung zu setzen.

Wohnt ein Miterbe oder ein Dritter im Haus?

Ist das Haus bewohnt, entscheidet die Nutzungsgrundlage über die Übergabe. Wohnt ein Miterbe selbst im Haus, ist er als Verkäufer Vertragspartei und kann im Vertrag zur Räumung verpflichtet werden; Räumungstermin und Zustand bei Übergabe gehören in den Vertrag. Weigert sich der Bewohner nach dem Kauf auszuziehen, muss der Käufer die Räumung notfalls durchsetzen. Deshalb sollte die Übergabe vor der Zahlung gesichert sein oder ein angemessener Teil des Kaufpreises bis zur Räumung einbehalten werden.

Sind Räume vermietet, gehen die Mietverhältnisse nach § 566 BGB grundsätzlich auf den Käufer über. Wie Erben untereinander Nutzung und Entgelt regeln, beschreibt der Beitrag Erbengemeinschaft: Ein Erbe wohnt allein im Haus – können die anderen Nutzungsentschädigung verlangen?

Belastungen im Grundbuch

Im Grundbuch stehen häufig Rechte aus der Zeit des Erblassers: Grundschulden für alte Darlehen, ein Nießbrauch oder Wohnrecht für Angehörige, Leitungs- und Wegerechte. Rechte, die an eine inzwischen verstorbene Person gebunden waren, etwa ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, erlöschen mit deren Tod, müssen aber im Grundbuch gelöscht werden. Grundschulden bestehen unabhängig davon fort, bis die Bank die Löschung bewilligt. Käufer sollten den Grundbuchauszug deshalb mit der Verkäuferseite durchgehen und im Vertrag regeln, welche Rechte gelöscht werden und welche bestehen bleiben.

Wenn nur ein Miterbe verkaufen will: Der Erbteil ist nicht das Haus

Manchmal bietet nur ein Miterbe an, „seinen Anteil am Haus“ zu verkaufen. Das ist rechtlich nicht möglich: Ein Miterbe kann nach § 2033 Abs. 2 BGB nicht über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen. Möglich ist nur der Verkauf des gesamten Erbteils, den § 2033 Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung unterwirft.

Wer einen Erbteil kauft, wird nicht Eigentümer des Hauses, sondern tritt in die Erbengemeinschaft ein. Die übrigen Miterben haben nach § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, und nach den §§ 2382 und 2383 BGB haftet der Käufer den Nachlassgläubigern. Dieser Weg ist deshalb mit erheblichen Risiken verbunden und sollte nur nach einer genauen Prüfung des Nachlasses gewählt werden. Wer ein Haus erwerben will, braucht in aller Regel den Verkauf durch die gesamte Erbengemeinschaft.